Берешь чужие и на время, отдаешь свои и навсегда. Мысль старая, но каждый заемщик заново открывает ее для себя, как только начинает возвращать деньги банку. Оформляя ипотечный кредит, надо суметь спланировать свой бюджет так, чтобы каждый месяц отдавать определенную сумму, а на оставшиеся деньги нормально жить. Но, к сожалению, жизненные обстоятельства складываются по-разному, и не все можно предвидеть. Бывают случаи, когда заемщик по тем или иным причинам перестает вносить платежи по кредиту. Что ждет заемщика и залоговую недвижимость в этом случае? Цена вопроса при ипотечном кредитовании велика .
Суд идет
Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже . Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.
Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда. Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка. И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.
Некоторые заемщики зачастую беспокоятся, что банк в любое время может потребовать досрочно погасить всю задолженность по ипотечному кредиту. Следует помнить, для того, чтобы банк мог потребовать досрочно возвратить кредит, заемщик должен в течение года допустить не менее трех просрочек. При этом их размер может быть каким угодно. Даже очень незначительным. Достаточно не полностью заплатить один ежемесячный платеж, и в течение последующих двух месяцев не погашать возникшую задолженность.
Прежде чем решить вопрос кардинально, банк уведомит должника о проблеме, предложит варианты реструктуризации или предложит вернуть долг досрочно. Чаще всего таких денег у заемщиков не бывает. Тогда банку ничего не остается, кроме как обращаться в суд.
Разбирательство может длиться от двух месяцев до полугода. Суд принимает решение о реализации квартиры и определяет ее начальную продажную цену. Стоимость жилья может быть установлена по соглашению заемщика и банка. Если договориться не удалось, то суд ориентируется на результаты независимой оценки. В последнем случае цена продажи будет составлять 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет выставлена на торги с 20%-ным дисконтом.
Торги организует служба судебных приставов-исполнителей. Торги ведутся на повышение. Покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Для того, чтобы торги состоялись, в них должно принять участие не меньше двух участников.
Если на первых торгах залоговое имущество не продается, то проводятся повторные торги. На них стоимость квартиры снижается еще на 15%.
Если недвижимость все равно никто не покупает, тогда организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе. Банк принимает предмет залога в счет погашения долга по кредитному договору, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов) передаются в службу государственной регистрации. Так квартира оказывается в собственности у банка.
Последний расчет
Продажа квартиры должна погасить долг заемщика перед банком. Сумму долга определяет суд. Обычно она складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.
Размер задолженности может быть определен на дату вынесения решения. Тогда он будет зафиксирован в решении суда. Если же кредитор и заемщик не расторгли кредитный договор, то он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты продолжат начисляться вплоть до момента продажи квартиры и погашения за счет ее стоимости основного долга. То есть сумма долга будет расти.
Если от продажи квартиры денег останется больше, чем сумма долга, то разница возвращается заемщику.
Своя чужая квартира
Процедура реализации заложенного недвижимого имущества по решению суда – длительная. Обычно она идет не меньше года.
Следует помнить, что все это время заемщик имеет право жить в своей квартире. Никто его до продажи жилья выселять не имеет право.
Бывает, что у заемщика появляется возможность погасить задолженность уже во время судебного разбирательства. В этом случае банки, как правило, идут навстречу своим клиентам. Тогда должник погашает просрочку, и квартира остается в его собственности. Даже если судом вынесено решение об обращении взыскания на заложенное имущество, у заемщика есть возможность сохранить за собой заложенное имущество, погасив всю задолженность перед банком до момента его продажи на публичных торгах.
Сам себе риэлтор
Как уже говорилось, на торгах квартира продается с дисконтом. Поэтому если есть возможность, лучше, если заемщик сам займется реализацией ипотечной квартиры. Так он может попробовать продать ее подороже.
Продавать квартиру можно только с согласия банка. Кредиторы вряд ли откажут в этом. Они заинтересованы в том, чтобы решить вопрос без суда. Банки выдают разрешение на определенный срок. Например, на три месяца. Если квартира не будет продана за этот срок, то банк может его продлить. Но нужно понимать, что все это время задолженность будет расти. Поэтому заемщику нужно форсировать ситуацию, и возможно даже пойти на уступки покупателям, снизив цену.
Вывод: к ипотечным платежам нужно относиться предельно внимательно
Стараться не допускать просрочек. А уже если это произошло, то пытаться как можно быстрее их погасить и, конечно же, сразу сообщать в банк о возникновении проблем с погашением кредита, чтобы вовремя найти пути решения и не доводить дело до суда. Как правило, банки идут навстречу своим заемщикам и дают возможность для восстановления платежеспособности: предоставляют так называемые «платежные каникулы», проводят реструктуризацию кредита. И, конечно же, не стоит пренебрегать программами страхования при ипотечном кредитовании – в случае непредвиденных жизненных обстоятельств страховая компания погасит задолженность по кредиту в рамках договора страхования.
Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.
В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.
Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.
Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.
Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.
В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.
Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов — http://fssprus.ru/.
Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.
Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.
Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:
- Отсутствие коммунальных долгов;
- Отсутствие прописанных людей;
- Отсутствие открытых судебных споров;
- Выписку из ЕГРП.
Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.
Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.
- — документы по кредиту;
- — пакет документов для продажи квартиры;
- — новый покупатель;
- — деньги на оплату различных услуг (нотариуса, риэлторов, банка) и комиссий.
Стандартная продажа всегда проходит быстрее, нежели оформление сделки при помощи банка, страховой компании и оценщика. Тем, кто задумывается о продаже квартиры, были собраны основные неожиданности, которые могут подстерегать вас во время сделки. В конечном счете, были выбраны 5 способов, как подготовить жилплощадь к ипотечной продаже.
Совет №1 Узаконьте перепланировку. Неоднократно покупатели наталкиваются на квартиры с перепланировками. Это происходит из-за того, что расположение комнат было выбрано не лучшим способом, а единственным вариантом может стать только изменения. В таком случае обычный срок рассмотрения дела банком может из двух дней вырасти до большого срока. Чтобы избежать недоразумений, лучше всего узаконить ваши действия.
Совет №2 Не ставьте квартиру на капитальный ремонт. Для владельца, который проживает в многоэтажке советского строения, капремонт является обыденным и нужным делом, так как это позволит улучшить удобства проживания. Для таких случаев дом ставится в очередь. Но там, где жильцам хорошо, для банков может быть риск. Они открыто предупреждают, что для соглашения по ипотеке квартира не должна находиться на очереди в капремонт. Также основным показателем является процент износа, который не должен превышать 60%. Вопрос очень важен, так как объект может развалиться до того, как будет погашена ссуда. Еще одним фактором становится возможность перепродажи квартиры.
Совет №3 Узнайте родословную. Важнейшим вопросом часто становится история передачи прав собственности жилплощади. Историю квартиры могут исследовать все: риелторы, страховики, банк. Лучшим решением станет собрать сразу все документы. Банк проанализирует документацию, которая устанавливает права по сделке. Углубленный анализ остается за страховой компанией для страховки титула, дабы избежать потери прав собственности. Самое главное – освободить объект недвижимости от обременяющих прав (сюда относятся и права третьих лиц). Сложнее всего, когда квартира оформлена по наследству или договору дарения. Во втором случае банк будет вынужден запросить документы, которые напрямую связаны с фактом дарения, и проверить подлинность его истории. В первом же варианте тоже придется приготовиться к тщательной проверке со стороны сотрудников банка. Если при факте дарования не было никаких судебных вмешательств, а собственник вступил на правах владения, то никто не откажет в ипотеке.
Совет №4 Рассчитайтесь со всеми долгами по ЖКУ. Иногда происходит так, что купив жилплощадь, новый владелец может обнаружить, что она арестована из-за превышения долгов. Такой факт обнаруживается перед самой сделкой, так как банк заранее заказывает выписку из ЕГРП. Если вовремя не погасить хоть один из долгов за коммунальные услуги, то сделка сорвется, даже не начавшись, ведь никто не захочет иметь с таким продавцом дело.
Совет №5 Следует сняться с регистрации. Это важным вопросом станет для тех, кто продает единственное жилье и имеет перспективу переехать в новостройку. В таком случае банк потребует выписаться из оставленного имущества. Очень важно, чтобы в момент сделки не было ни одного зарегистрированного лица, так как это не допустимо.
Некоторые банки требуют от продавцов сниматься с регистрации до подписания договора. Примером может стать Запсибкомбанк. Он не выдает ипотечный кредит, если в квартире кто-то прописан. Но не стоит думать, что все банки выставляют столь строгие требования, вот например Банк жилищного финансирования дает срок в две недели. В любой момент продавец может просить заемщика о смене банка.
Самое главное – это то, что банки на отказ не хотят работать с деревянными домами. Такой запрет актуален у многих банков. Из-под ипотечного займа можно смело выключить постройки XIX веков, которые распространены в купеческих городах средней полосы России.
Перед тем, как обратиться за ипотечным займом, стоит выбрать подходящий банк, в котором есть все необходимые для вас условия. Не стоит забывать о многих предоставленных советах – это сохранит много времени и нервов.