В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.
На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.
Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором
В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.
Происходит это следующим образом:
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.
Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.
Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
- Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
- Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.
Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.
Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.
Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.
Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.
Когда заемщик понимает, что платить ипотеку или автокредит нет финансовой возможности, он решает продать залог для погашения долга. Банки чаще всего идут навстречу должнику и разрешают провести процедуру реализации имущества. Как правильно продать предмет залога – читайте в статье.
Продажа кредитного автомобиля возможна по разным причинам:
- у заемщика пошатнулось финансовое положение;
- появилась возможность получить автокредит на более выгодных условиях;
- владелец авто захотел приобрести более новую модель.
В любом случае продажа автомобиля является законной сделкой независимо от того, находится ПТС у банка или на руках у заемщика. Единственное требование – это получение согласия кредитора на продажу залога.
Если ПТС хранится в банке, то заемщику необходимо обратиться туда с заявлением и указать причины продажи авто. В случае положительного ответа клиент реализует автомобиль.
Снять обременение с автомобиля доступно несколькими способами:
- Заемщик самостоятельно ищет покупателя и договаривается об условиях сделки. Сумма, полученная в результате продажи, частично уходит на погашение кредита. Оставшаяся доля может быть использована заемщиком по своему усмотрению.
- Банк и должник заключают соглашение о замене предмета залога. Например, новым обеспечением становится недвижимость или земельный участок должника. Автомобиль переходит в собственность заемщика и может быть реализован им в любое время.
- Если условиями кредитного договора не предусмотрена возможность продажи залога или его замены, то заемщик может попытаться провести процедуру рефинансирования кредита. В этом случае другой банк выдает ему заем, но уже без залога, на погашение автокредита.
Глубина личного финансового кризиса заемщика влияет на принятие решения: продавать ипотечное жилье или нет. Если все возможные средства для сохранения недвижимости использованы, то необходимо уведомить банк о реализации имущества.
Основные варианты продажи залоговой квартиры или дома следующие:
- Недвижимость реализуется любым способом. Вырученные от продажи средства идут на погашение кредита. Оставшиеся достаются бывшему владельцу жилья. Обременение с залога снимается после получения банком всей суммы долга и процентов на момент продажи.
- Должник погашает оставшийся долг средствами другого займа или иными деньгами и продает залог. Для закрытия остатка ссуды иногда используют потребительский кредит. Продажа квартиры в этом случае происходит без уведомления банка.
- Заемщик просит у банка разрешение на продажу жилья с целью приобретения менее дорогостоящей недвижимости. Разница в цене идет на погашение долга по ипотеке.
- Если ни один из вариантов не подходит, то заемщик может просто не оплачивать кредит, пока банк сам не продаст недвижимость для погашения долга. В этом случае клиенту не избежать штрафов, пеней, а иногда и разбирательства в суде.
Продать земельный участок, находящийся в залоге у банка, возможно только после снятия обременения. Для этого заемщик должен погасить долг по кредиту вместе со штрафами и пенями. Иногда должникам удается собрать требуемую сумму по родственникам и знакомым. Если остаток кредита не большой, стоит попытаться получить потребительский кредит и покрыть ипотеку.
Наиболее распространенный вариант – это реализация земли самим кредитором. Банк выставляет на продажу участок, а покупатель, оплачивая полную стоимость залога, закладывает в депозитные ячейки банка две суммы: одну – для кредитора, другую – для заемщика. Доля заемщика – это разница между ценой участка земли и кредитным долгом.
В 1992 г. в РФ принят Закон о залоге № 2872. Статья 28.1 данного документа содержит правила продажи движимого залогового имущества. Согласно закону оно может быть реализовано во внесудебном порядке или по решению суда. Продажа осуществляется на торгах или заемщиком самостоятельно. Комиссия организаторам торгов составляет не более 3% от стоимости залога. Судом может быть установлена отсрочка на срок не более 1 года.
Правила продажи недвижимого залога приведены в Федеральном Законе № 102 в редакции 05.10.2015 г. Статья 56 данного документа описывает всю процедуру. Судебное взыскание, наложенное на имущество по ипотеке, реализуется путем продажи залога на публичных торгах.
В статье 59 оговорена реализация залога во внесудебном порядке, т.е. по соглашению сторон. Продажа производится на открытом аукционе по договору между его организатором и залогодержателем. До начала аукциона банк высылает должнику заказное письмо с требованием погашения долга и уведомлением о проведении торгов в случае неисполнения обязательств по кредиту. Если в течение 10 дней с момента получения уведомления заемщик не успевает погасить задолженность, залог выставляют на продажу.
Обойти закон и продать залоговое имущество довольно сложно. В регистрационных органах такая недвижимость отмечена пометкой «залоговая». Любые сделки с таким имуществом, оформляемые официально, не могут быть совершены без уведомления залогодержателя.
Получение максимальной цены при продаже залога не всегда выгодно банку. Кредитор стремится как можно быстрее продать имущество и погасить долг заемщика. Последнему же не хочется реализовывать имущество по ликвидационной цене. Для получения обоюдной выгоды обе стороны сделки должны сесть за стол переговоров. Найти компромисс возможно.
Привет, Регфорум! Процедура банкротства крайне редко приводит к полному удовлетворению требований кредиторов, порой имеющегося у должника имущества не хватает даже для покрытия текущих расходов.
Однако, если у должника есть ликвидное имущество, то вероятность погашения требований кредиторов существенно увеличивается. Но, к сожалению, даже такое имущество не всегда удается продать. Что в этом случае делать? Кому достанется непроданное с торгов имущество?
Учредителям банкрота? Налоговой инспекции? Кредитору с самым большим «реестровым требованием»? Или всем понемногу, – но, тогда как делить имущество, учитывая, что это не только здания, транспорт и оборудование, но также нематериальные активы и дебиторская задолженность?
Перед тем, как ответить на эти вопросы, я предлагаю, немного остановится на том, как происходит продажа имущества должника в банкротстве.
Все имущество предприятий-банкротов стоимостью более 100 000 рублей реализуется посредством электронных торгов, проводимых в форме аукционов.
Ниже приведу этапы торгов в банкротстве.
Перед тем, как проводить торги Арбитражный управляющий делает публикацию о проведении торгов в СМИ. После публикации сообщения, желающим участвовать в торгах предоставляется 25 календарных дней для подачи заявок на участие. По истечении указанного срока Арбитражный управляющий знакомится с полученными заявками и формирует состав участников торгов.
Имущество выставляется на торги по цене, которая утверждена в положении о торгах.
На первых торгах аукцион проходит на повышение цены. Каждый его участник может повысить цену на шаг, который установлен в положении о торгах. Выигрывает участник, который предложит максимальную цену.
Если не зарегистрирован ни один участник, либо участники отказались от заключения договора, то торги признаются несостоявшимися и Арбитражный управляющий приступает к повторным торгам.
Повторные торги отличаются от первых только ценой, предлагаемого имущества. На повторных тогах она снижается на 10 %.
Если на повторных торгах имущество никто не купил, то Арбитражный управляющий переходит к продаже путем публичного предложения.
Цена реализуемого имущества не отличается от цены, установленной на повторных торгах. Но в этот раз, цена идет напонижение. Если за определенный промежуток времени (временной промежуток указан в положении о торгах) никто не подает заявку на приобретение имущества по предложенной цене, то цена приобретения уменьшается на сумму, которая установлена также в положении о торгах.
Если в один временной промежуток поступило несколько заявок, то побеждает та цена приобретения, которая выше других.
По статистике, 90% продаваемого посредством торгов имущества не реализуется ни с первых, ни с повторных торгов и «уходит» через публичное предложение.
Судьба не проданного имущества может различаться в зависимости от того, является оно залоговым или нет.
Незалоговое* имущество банкрота, которое никто не купил по итогам проведения всех этапов торгов, может быть передано желающим кредиторам в качестве отступного, но исключительно по решению собрания/комитета кредиторов (ст. 142.1 Закона о банкротстве). Передача без предварительного проведения торгов не допускается.
Если решение принято, арбитражный управляющий письменно предлагает кредиторам имущество и размещает предложение на Федресурсе. Кредиторы, готовые принять «свободное» имущество, должны направить ответ в срок, обозначенный в уведомлении (но не меньше 30 рабочих дней со дня размещения предложения).
*Залоговое имущество не передается как отступное. Залоговым кредиторам не обязательно ждать завершения торгов, они могут забрать имущество уже «в процессе»: после повторного аукциона по цене на 10% ниже начальной или в ходе публичного предложения на любом этапе падения цены. При этом залоговому кредитору необходимо вернуть в конкурсную массу только 30% от стоимости имущества, а в случае, если залоговым кредитором является банк, то 20% от стоимости имущества.
Важно: нельзя забрать имущество «без очереди», если требования кредиторов приоритетных очередей не погашены, а также, если нарушено правило пропорциональности удовлетворения требований. Если такое случается, незаконное соглашение оспаривается заинтересованными лицами (обделенными кредиторами, налоговой службой) и признаются недействительным (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2016 г. № Ф04-20604/2015 по делу № А45-23218/2013).
Если кроме вас кредиторов нет, а текущие расходы погашены, не проданное с торгов имущество можно забрать, не заплатив никому, однако разницу стоимости имущества и погашенного долга придется перечислить на счет банкрота.
Когда на не проданное имущество (здание, транспорт, оборудование, нематериальные активы и дебиторскую задолженность) претендуют сразу несколько кредиторов, оно может быть передано в общедолевую собственность – с долями, пропорциональными размерам погашаемых требований.
Но сначала нужно заплатить. Претендующий на отступное кредитор обязан перечислить на счет должника такую сумму, которая полностью погасит требования кредиторов, для которых предусмотрена только денежная форма расчета (например, требований ФНС или требований о компенсации морального вреда). Кредиторы приоритетных очередей должны отказаться от отступного, либо их требования должны быть также полностью погашены.
Кроме того, каждый кредитор, получающий не проданное имущество, должен вернуть разницу между стоимостью такого имущества и размером его погашенных требований. «Лишние» деньги впоследствии делится между другими кредиторами той же очереди, которые не получили отступное (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.).
Кажется абсурдным, но получив «свободное» имущество, можно остаться в минусе. Поэтому прежде чем решить брать или не брать, посчитайте затраты и выгоды.
Ниже приведен порядок расчетов:
Допустим, есть не проданное с торгов имущество стоимостью 700 000 рублей**.
**Стоимость отступного определяется собранием кредиторов, вилка – 50-100% минимальной цены публичного предложения.
Итак, банкрот должен деньги:
- 300 000 рублей – вам (обозначим вас К1);
- 50 000 рублей и 1000 000 рублей еще двум кредиторам вашей (третьей) очереди (К2 и К3);
- 300 000 рублей – налоговой службе.
Вам повезло: самый «крупный» кредитор с миллионным требованием отказался принимать имущество.
Теперь посчитаем, стоит ли вам брать отступное.
Все данные в таблице, так удобнее:
Размер требования (тысяч рублей)
Положенный процент непроданного имущества 1
Сумма положенного имущества без учета выплат «приоритетным» кредиторам 2
Затраты на погашение приоритетных и денежных требований 3