В отношении состоящих в залоге объектов недвижимости и земельных участков предусматривается свой порядок внесудебного и судебного обращения взыскания. Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:
- жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
- земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
- недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
- недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
- других объектов, требующих получения судебного решения.
Что же касается автотранспорта, который так же, как и недвижимость, часто является предметом залога, к нему применяются общие правила обращения взыскания на залог, предусмотренные ГК РФ.
N 482-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.
Тем не менее, не реализация предмета залога не снимает из заемщика обязанности по погашению задолженности перед банком-кредитором. Таким образом, для банка и заемщика недостатком подобного способа реализации предмета залога является вполне предсказуемая игра участников аукциона на понижение стоимости имущества в процессе аукциона или торгов.
Обеспечения обязательств и платежей полученные» 1 000 000 руб. отражено выбытие залога после достижения соглашения о погашении долга за счет предмета залога; Д-т сч. 10 «Материалы» К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», 500 000 руб. отражено в учете поступление товаров от должника; Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Предоставленные займы», 437 900 руб. (350 000 + 87 900) погашена задолженность по займу за счет стоимости полученных материалов; Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», К-т сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. «Прочие доходы», 62 100 руб.
В случае если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, содержащее указание о следующем: названии заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя; сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства; способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон; цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, равной его рыночной стоимости. Если в соглашении между сторонами все эти существенные условия предусмотрены, то полагаем, что рассматриваемое уведомление будет носить формальный характер.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:
- Москва и область: +7-499-350-97-04
- Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
- Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.
149
Судебный порядок Судебный порядок взыскания долга за счет залога может быть предусмотрен:
- Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
- Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.
Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только по судебному решению:
- Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица.
- начальная продажная цена предмета залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения залогодателем и заемщиком указанного уведомления. Данный срок может быть увеличен соглашением (п. 8 ст.
349 ГК РФ). 3. Залогодатель передает оставленный у него предмет залога, а также все документы по нему банку по акту приема-передачи (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ). 4. Банк направляет залогодателю и заемщику уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ). Примечание. Если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, заверен нотариально, обращение взыскания на предмет залога осуществляется по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ). 5. Заложенное имущество продается на торгах (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ).
В таком случае заемщик обращается в банк с предложением добровольной реализации предмета залога. Получив предварительное согласие банка, заемщик находит покупателя на залоговое имущество и заключает договор купли-продажи.
Банк, как правило, принимает участие в согласовании цены сделки. Сложности могут возникнуть, если сумма сделки не покрывает размер обеспеченного залогом долга заемщика перед банком-кредитором. Когда стороны пришли к согласию в вопросе цены, далее покупателю необходимо внести денежные средства на счет, открытый в банке-кредиторе заемщика. Получив необходимую достаточную сумму в погашение кредита, банк снимает обременение с предмета залога, и право собственности переходит к покупателю.
Реализация предмета залога заемщиком/залогодателем по соглашению с банком в добровольном порядке наиболее выгодная схема для обеих сторон.
За услуги по организации аукциона специализированная организация взимает с должника 23 600 руб. Величина долга составляет 950 000 руб. По итогам торгов имущество было продано за 940 000 руб.
В учете кредитора будут произведены записи: Д-т сч. 51 «Расчетные счета» К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», 940 000 руб. отражено поступление денежных средств от реализации предмета залога на торгах; Д-т сч. 51 «Расчетные счета» К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами», 10 000 руб. оставшаяся сумма задолженности перечислена должником на расчетный счет. Расчеты должника за услуги специализированной организации не влияют на расчеты с кредитором. В данном случае также не возникает никаких налоговых последствий в связи с погашением долга.
Выполнение всех требований обязательно, но их большое количество часто приводит к ошибкам, в результате чего процесс затягивается, а долги растут.
- Наличие достаточно большого количества поводов и оснований оспорить процедуру взыскания за счет залога и его реализацию, причем по исключительно формальным основаниям. Споры же могут возникнуть и по вопросам материального права, например, в части оспаривания первичных или последующих прав собственности на залог.
- Несмотря на развитие института внесудебного обращения взыскания, большая часть имущества, традиционно выступающая в виде залога, требует подачи заявления в суд. При желании ответчик может очень надолго затянуть судебный процесс, в том числе с целью решения своих финансовых проблем, а его последующее погашение долга приведет к прекращению процесса.
В статье рассмотрим, как вернуть банку квартиру, взятую в ипотеку. Узнаем, что можно предпринять, например, расторгнуть ипотечный договор, продать жилье самостоятельно или написать заявление на реструктуризацию.
Ипотечный кредит — длительное и очень ответственное мероприятие. Рассчитываться за квартиру, купленную в ипотеку, вам придется много лет. Но вы можете столкнуться с финансовыми трудностями, из-за которых погашать долг становится невозможно или крайне затруднительно. В этой ситуации и возникает вопрос: как вернуть ипотеку банку?
Вариантами решения проблемы могут стать:
- расторжение ипотечного договора;
- продажа квартиры и погашение долга;
- заключение с банком соглашения о смягчении условий договора (снижение ежемесячного взноса, предоставление отсрочки и т. д.).
Выступая заемщиком, вы не можете расторгнуть договор с банком в одностороннем порядке, даже если согласны отдать квартиру в счет погашения ипотеки. По общим правилам расторжение возможно только при взаимном согласии обеих сторон, но банк даст его лишь в случае полного погашения долга и начисленных процентов.
Важно! Не допускайте длительных просрочек по ипотеке. В этом случае банк начнет начислять штрафы и пени. А если вы просто перестанете выплачивать долг, то банк обратится в суд, чтобы изъять заложенное жилье, и займется его продажей. В большинстве случаев недвижимость будет продана по цене значительно ниже рыночной, а вырученной суммы не хватит даже на погашение задолженности. В итоге вы рискуете остаться без жилья и с долгом по ипотеке.
В исключительных случаях можно расторгнуть договор с банком в судебном порядке, даже если уже допустили просрочку. Но для этого нужно доказать, что банк ввел вас в заблуждение при заключении договора. И даже тогда основной долг вернуть вам все равно придется.
Если вы не можете или не хотите больше выплачивать ипотеку, разумным решением будет продать залоговое жильё самостоятельно. Для совершения данной операции потребуется написать заявление в банк и получить разрешение. Обычно банки довольно охотно выдают такие согласия, т. к. реализация заложенного имущества не является их профильной деятельностью и приносит дополнительные расходы.
При самостоятельной продаже залогового имущества вы сможете выручить больше средств, чем если этим будет заниматься банк. Но покупателя недвижимости надо предупреждать, что она находится в залоге. Ему придется сначала внести средства, затем банк снимет обременение с жилья, и только тогда новый владелец сможет зарегистрировать право собственности. А многие банки могут выдать ипотечный кредит на приобретение залоговой недвижимости.
Вы можете договориться с банком о продаже залогового жилья, приобретении за счет полученных средств более дешевого и направить остаток на погашение долга. В этом случае размер ежемесячного платежа и общая сумма долга уменьшатся, и вам будет проще рассчитаться по кредиту. Но не все банки пойдут на такой вариант из-за сложности сделки.
Решить проблему с погашением ипотеки можно с помощью рефинансирования или реструктуризации долга.
Рефинансирование — это выдача нового кредита на погашение ранее взятого. Новая ссуда обычно предоставляется другим банком под более низкую ставку. При оформлении рефинансирования вам дается возможность изменить срок кредитования и за счет его увеличения снизить размер ежемесячного платежа. Провести данную операцию возможно только при отсутствии просрочек по действующему кредиту.
Реструктуризация — это изменение условий первоначального договора с целью снижения кредитной нагрузки. Она оформляется в том банке, где вам выдали ипотеку.
В рамках реструктуризации могут применять следующие меры:
- увеличение срока кредитования;
- предоставление отсрочки (кредитных каникул);
- смену валюты кредита;
- снижение процентной ставки;
- полное или частичное списание начисленных штрафов и пеней.
Часто при реструктуризации применяется одновременно несколько мер, например, увеличение срока кредита и списание начисленных штрафов за просрочку.
Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.
Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.
Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).
Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.