Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.
владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;
специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и предоставляющие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента;
заемщики (юридические и физические лица, государства), испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;
организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.
Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 1.9):
денежный рынок – совокупность краткосрочных (до одного года) кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств (высоколиквидные ценные бумаги – казначейские векселя, банковские акцепты и др.);
рынок капиталов – совокупность средне- и долгосрочных кредитных операций, обслуживающих движение, прежде всего, основных средств;
фондовый рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;
ипотечный рынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.
Рис. 1.9. Состав рынка ссудных капиталов
Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис.1.10), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.
Рис. 1.10. Отдельные виды специализированных банков
Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.
Существует огромное количество разновидностей предоставляемых банками ссуд, однако, лишь некоторые из них требуют обязательного залога. Тем, кто никогда не имел дел с кредитами необходимо знать, какая форма кредита непосредственно связана с залогом недвижимости. Банками довольно часто используется залог как форма обеспечения возвратности кредита. В качестве залога может быть использовано движимое и недвижимое имущество.
Чаще всего в роли залога выступает автомобиль или квартира. Реже в качестве залога выступает земля или ценные бумаги. Но какая форма кредита непосредственно связана с залогом недвижимости? Это ипотека или ипотечный кредит, который может быть предоставлен, только если человек, берущий его, имеет некую недвижимость в собственности. Это может быть дом, квартира или земельный участок.
Если некто берет в банке ипотечный кредит, значит, он берет его с целью приобретения объекта недвижимости, ведь для того он и создан. Однако, если при отсутствии некоторое время платежей по беззалоговому кредиту, банк имеет право подать в суд и даже при вынесении положительного решения о взыскании он навряд ли сможет отобрать у вас жилье. То с ипотекой необходимо быть осторожнее.
При не выплате ипотечного кредита, через суд, право собственности на залоговую недвижимость переходит банку, и он имеет полное право ее продать, а из полученных денег погасить задолженность.
В реальности же, после получения судебного решения о наложении ареста на имущество его довольно непросто реализовать банку. Сложности возникают по нескольким причинам:
- Проблемы с оценкой недвижимости в связи с тем, что ипотека — это долгосрочный вид кредитования;
- Многие боятся покупать недвижимость, на которую наложен арест, т.к. опасаются бывших или других хозяев, имеющих возможность оспорить их право на собственность;
- Кроме прочего при приобретении такого объекта придется оформлять гораздо больше юридических и финансовых документов, чем при приобретении обычной недвижимости.
Во всем остальном мире, весь алгоритм продажи залогового жилья четко регламентирован.
Целью ипотеки является возможность купли производственного или жилого помещения, их постройки, перепланировки или приобретения земельного участка. В качестве залога в этом случае могут выступать как объекты недвижимости, уже имеющиеся в собственности заемщика, так и объект для манипуляций с которым и берется ссуда.
Субъектов ипотеки несколько:
- Ипотечные кредиторы. Финансовые учреждения, имеющие право выдавать ипотечные кредиты.
- Ипотечные заемщики. Физические (или юридические) лица, которые приобрели некую собственность при помощи ипотечного кредита или те, у кого есть поручители, предоставившие собственный объект недвижимости в качестве залога для заемщика.
Объекты ипотеки — это магазины, жилые дома или квартиры, производственные помещения и здания иного назначения, а также земельные участки. Сумма, составляющая размер кредита, это лишь часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что дает возможность использовать одно и то же помещение в качестве залога для нескольких кредитов. При условии своевременных выплат по кредиту, объект остается в собственности у заемщика с момента его приобретения.
Объекты недвижимости имеют преимущество по отношению к другим средствам залога, т.к. она не может обесцениться абсолютно, зачастую стоимость объекта повышается со временем.
Сотрудники банков, выдающие ипотечные кредиты, обязательно должны пройти специальную подготовку и обучение. Они должны иметь огромный запас экономических и юридических знаний, а также, быть психологами, чтобы адекватно оценить платежеспособность потенциального заемщика. Любой выданный банком ипотечный кредит, одобренный для недобросовестного заемщика, может нанести огромный ущерб банку.
Документы, применяемые для оформления ипотечного кредита:
- Ипотечное обязательство. Оно должно быть подписано заемщиком и сохраняется у кредитора. Это документ, который позволяет сохранить за кредитором право возмещения убытков за счет продажи залогового объекта при условии, что заемщик недобросовестно выполнял условия кредитования.
- Закладное письмо. Это ценная бумага, которая обеспечивает банку доход от объекта ипотечного кредитования в виде получаемых процентов. Она выпускается банком под залог недвижимого имущества.
Из-за того, что ипотека, это форма кредита, связанная с залогом недвижимости, которая обладает невысокой ликвидностью, очень важно, чтобы все займы были застрахованы и существовал вторичный рынок ипотек. Чтобы получить возможность провести рефинансирование кредита с помощью вторичного рынка банки выставляют на финансовый рынок ипотечные обязательства, которые стали ценными бумагами.
Ипотечное кредитование осуществляется за счет рассрочки платежа и выплаты процентов. Процентная ставка ипотечного кредитования зависит от приобретаемого объекта недвижимости и его локализации. Чем выше вероятность обесценивания объекта, тем выше процентная ставка.
Форма обеспечения возвратности кредита залог, но, несмотря на это, популярность ипотечного кредитования растет среди населения. В связи с этим, сформировался особый финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации. На основе этих ценных бумаг, в роли эмитентов которых выступают крупные торгово-промышленные корпорации, формируется капитал, помогающий финансировать крупные строительные проекты.
2.Постоянной отличительной чертой денег является то, что они
а)могут в любой момент быть обменены на золото
б)всегда защищены от инфляции
в)производятся (пускаются в обращение) государством
г)являются единственной формой богатства
3.Семья ежемесячно откладывает тысячу рублей для покупки холодильника. В этом случае
деньги выступают в качестве
а) средства платежа
б) меры стоимости
в) средства накопления
г) средства обращения
4.Разглядывая витрину магазина, Настя увидела, что ранее приглянувшееся ей платье стоит на 300 руб. дешевле. В какой функции выступают деньги в данной ситуации?
а) средства накопления
б) мировых денег
в) источника ресурсов
г)меры стоимости
5.Эмиссию национальных денежных знаков осуществляют(ет)
а) Центральный банк
б) коммерческие банки
в) инвестиционный банк
г) Внешэкономбанк
6.Какая форма кредита непосредственно связана с залогом в виде недвижимости?
а) потребительский кредит
б) ипотечный кредит
в) государственный кредит
г) международный кредит
7.Установите соответствие между функциями денег и примерами, их иллюстрирующими: к каждой позиции, данной в первом столбце, подберите соответствующую позицию из второго столбца.
ПРИМЕРЫ
1.погашение долга 2.оплата купленного товара 3.получение зарплаты
4.пополнение вклада в банке
ФУНКЦИИ ДЕНЕГ
А) средство накопления
Б) средство платежа
В) средство обращения