Большинство сделок по купле-продаже квартир происходит с привлечением заемных кредитных денежных средств. Банки, выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества, как привило, требуют залога недвижимого имущества, на приобретение которого выдается кредит.
Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия. Во-первых, в том случае, если заемщик (должник) не сможет своевременно выплачивать платежи по кредитному договору или проценты, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк вправе инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры с целью покрыть свои расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность.
Первое: в случае, если должник (заемщик) не может своевременно оплачивать предусмотренные кредитным договором платежи и проценты по ним, то в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк имеет право либо инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры, с целью компенсировать понесенные им расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность, для того чтобы в дальнейшем распоряжаться ею по своему усмотрению.
Залог в пользу банка означает, что эти возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются другие кредиторы.
Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества без согласия банка не имеет права распоряжаться им: не может продать, подарить, передать под выплату ренты. Такие действия собственник без согласия банка совершать не может.
Нередко заемщики принимают решение о продаже объекта недвижимости, который приобретался на заемные денежные средства. Соответственно, для того чтобы продать эту квартиру, необходимо получить согласие банка, однако, просто так он такого согласия не даст.
Для того чтобы получить согласие банка, ему нужно предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантировано получит полностью погашенный кредит.
Любимая схема банка выглядит следующим образом:
- должник (продавец) сначала гасит полностью кредит;
- после этого банк выдает справку об отсутствии задолженности;
- продавец с этой справкой обращается в Росреестр, который снимает обременение в виде ипотеки;
- затем заключается договор купли-продажи с покупателем и по этому договору стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.
Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев, погашение кредита осуществляется деньгами покупателя.
При этом в банке везде фиксируется, что деньги внесены продавцом квартиры, поскольку именно продавец является должником по кредитному договору.
Соответственно, никто не мешает продавцу, после того как погашен его ипотечный кредит, попрощаться с покупателем. Понятно, что эти деньги потом можно будет взыскать с продавца квартиры в судебном порядке.
Договор купли-продажи квартиры с залогом.
Как проверить, не в залоге ли квартира, читайте тут.
Но инициация процедуры взыскания, получения судебного решения, исполнительного листа, не говорит о том, что деньги в дальнейшем можно фактически вернуть.
Так как же при заключении такой сделки обезопасить себя?
Самая оптимальная схема продажи залоговой квартиры – это схема с двумя ячейками. Данная схема, в принципе, дает гарантии всем участникам сделки получить желаемое: банк получает обратно денежные средства, продавец продает квартиру (вместе с тем гасится его кредит и, вполне возможно, он получает дополнительные средства), покупатель приобретает квартиру.
В чем суть такой схемы?
Сделка проводится и, соответственно, ячейки арендуются в банке залогодержателя. Это является обязательным условием для ячейки, в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.
Остальные банковские ячейки, в частности, ячейка, в которую закладываются деньги продавцу недвижимого имущества, могут арендоваться и в других банках.
Арендуется как минимум две банковских ячейки. В одну закладываются денежные средства для уплаты денежного ипотечного кредита банку, во вторую – остаток денежных средств, которые получает продавец квартиры.
Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка.
После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права к покупателю (обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права и выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем), представитель банка достает из ячейки денежные средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита, и вносит их на счет продавца, с целью погашения этого кредита. Соответственно, кредит погашен, и банк выдает справку о полной выплате кредитной задолженности.
Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который снимает с квартиры обременение.
И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации перехода права в пользу покупателя без отметки о наличии залога (когда уже нет обременения), продавец получает свою часть денежных средств.
Собственно, это и вся схема. Она, на самом деле, достаточно простая и легко реализуется.
Также большой популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя.
Подписываются все документы, которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры.
В последующем, одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка, и государственная регистрация перехода права на покупателя.
Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это 10 рабочих дней, покупателю все же придется поволноваться.
Есть еще схема с участием представителя банка, который обеспечивает и регистрацию снятия обременения, и регистрацию перехода права к покупателю.
Однако, это уже более сложная схема, и в таких ситуациях, как правило, нужен всегда индивидуальный подход. То есть по каждой сделке нужно разбираться отдельно, согласовывать с банком. Это более сложный вариант.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.
Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества без согласия банка не имеет права распоряжаться им: не может продать, подарить, передать под выплату ренты. Такие действия собственник без согласия банка совершать не может.
В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.
И здесь возникают два самых главных вопроса: можно ли это сделать на законных основаниях и если да, то какими способами? На что специалисты по кредитованию дают утвердительный ответ, заверяя, что если все действия своевременно согласовывать с банком, то продажа залоговой квартиры возможна по нескольким основным схемам.
При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги. Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи. После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…
Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?
Но на такую схему согласны буквально единицы банков. Ведь что получается? Деньги в ячейке депозитария — это не деньги на счету банка.
То, что кто-то (или сам заемщик) внес деньги в ячейку депозитария, не означает того, что долг погашен.
Долг перед банком не погашен.
Здравствуйте! Варианты продажи квартиры, которая является залогом по кредиту, существуют. Хотя стоит сразу сказать, что все они возможны только с согласия банка, так как эта недвижимость по факту на время действия ссуды находится в собственности кредитной организации и на нее наложено обременение. Проще говоря, ни один нотариус не проведет сделку купли-продажи без участия в ней залогодержателя – банка.
Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.
Сотруднику обязательно нужно указать причину продажи, и если она ему покажется уважительной, то можно получить разрешение, если в кредитном договоре не стоят ограничения на досрочный расчет с банком. Иногда Сбербанк не ограничивает возможность досрочное погашение, и если это так, то можно вести переговоры.
Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.
Кредитор может сам заниматься реализацией принятого на свой баланс залога, выставив его на торги. Клиент никак не может повлиять на продажную цену. По закону банк должен после реализации имущества возвратить заёмщику те средства, которые превышают размер долга. В действительности же такие продажи случаются крайне редко, так как кредитор прежде всего заинтересован в возврате собственных денег и как можно быстрее, а потому не станет тратить время на поиски наиболее выгодного для должника покупателя.
Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру
Если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру.
Жизнь на этом не заканчивается, и если заемщик не испортил себе кредитную историю, то возможность получить ипотечный кредит в будущем — остается.
Ну да, не получилось расплатиться по кредиту.
А может, такой вариант развития событий не самый плохой (учитывая, что падение цен только началось)?
Главное — это принять решение о продаже квартиры самому: не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.
Казалось бы: «недвижимость — всегда в цене»! А раз так, то продать будет не слишком сложно. Но так только кажется. Цены — падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто.
Но дело усугубляется тем, что поскольку квартира находится в залоге банка, встает вопрос о согласии банка на продажу.
Кто-то спросит: «А разве банк может не согласиться»?
Представьте: может!
Заемщик — исправно платит: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту — тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда проценты платить банку будет?
Вот так-то.
Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик: «А имеет ли он право (согласно кредитному договору) погашать кредит досрочно»? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов.
Если такой мораторий предусмотрен банком, банк может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.
Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода — год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.
Итак, рассмотрим несколько способов, как это можно сделать, и те «подводные камушки», которые необходимо учитывать:
Заемщик приходит в банк, чтобы сообщить о том, что он хочет продать квартиру и погасить кредит, а ему и говорят:
«Есть желание? Не вопрос! Гасите кредит, после этого снимайте залог, и тогда продавайте квартиру!»
Способ 1.
Сделать это можно так: взять у друзей деньги в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с друзьями.
«Подводные камушки»: где найти таких друзей?
То есть, в большинстве случаев, такой способ — неприемлемый. Но пишу о нем для тех редких заемщиков, у кого есть такие хорошие друзья.
Способ 2:
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог, и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
«Подводные камушки»:
У покупателя возникают достаточно большие риски: часть денег уже продавцу отдал, но пока залог не снят и квартира продавцом не продана — покупатель ничего не получил.
А если продавец, решив все свои вопросы с банком, откажется продавать квартиру? Как деньги возвращать? Вот какие мысли будут одолевать любого покупателя при таком способе.
Следовательно, чтобы найти такого покупателя, стоимость квартиры приходится существенно занижать: а это уже — неприятно.
Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Поскольку, когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей квартирой.
При всех остальных способах, которые я буду называть далее — требуется согласие банка: нет согласия — способ «не работает».
Способ 3:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке — это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег — часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил — он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя — минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.
Способ 4:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет. При открытии такого счета указывается кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета, и в каком размере. То есть, перед сделкой деньги зачисляются на счет в банке. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована — покупатель стал собственником квартиры, банк — получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры, получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
«Подводные камушки»: деньги передаются через банковский счет. Что произошло с деньгами на счетах «проблемных банков» в 1998 году? А если в то время, пока длится гос. регистрация, банк обанкротится?
Способ 5:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка — не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.
Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого — всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.
Скажите, Вам нравится работать бесплатно? А тем более, бесплатно решать вопросы, сверх своих профессиональных обязанностей?
Рядовым сотрудникам кредитного отдела — тоже.
Если у заемщика нет возможности платить по кредиту, и приходится продавать квартиру, обращаться в банк за согласием нужно не к рядовым сотрудникам: это не в их компетенции.
Если хотите получить согласие банка, и выработать наиболее приемлемую схему — обращаться нужно к сотрудникам, по должности не ниже начальника отдела.
Если обращаетесь к рядовым сотрудникам — готовьтесь к «стандартному ответу»: «Гасите кредит (интересно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным».