Словарь терминов. Разбираем, что означает термин «кредит/залог».
В этом видеосюжете разбираем, что означает термин «соотношение кредит/залог».
Этим термином часто пользуются сотрудники банков. От этого соотношения во многих банках зависит то, по какой процентной ставке будет выдан кредит заемщику и будет ли выдан вообще.
С Вами я, Дмитрий Овсянников.
Сегодня поговорим о таком важном параметре, как «соотношение кредит/залог».
Это соотношение показывает, какую часть составляют кредитные средства по отношению к предмету залога.
Заемщик взял кредит 3 миллиона и купил квартиру стоимостью 4 миллиона.
Какое у нас «соотношение кредит / залог»?
Мы делим три миллиона (размер кредита) на четыре миллиона (предмет залога) и получаем, что это соотношение составляет 75%.
Это соотношение может меняться со временем.
Потому что заемщик заплатил по кредиту какую-то часть — и все: соотношение изменилось. То есть, если заемщик взял кредит в размере трех миллионов и со временем выплатил один миллион, он остался должен банку два миллиона.
Два миллиона делим на стоимость квартиры и получаем, что это соотношение — 50%. Это если стоимость квартиры не изменилась.
Но стоимость квартиры может измениться.
Если, допустим, квартира подорожала: стоила 4 миллиона, а стала стоить 6 миллионов, то что получается: что 2 миллиона (остаток долга заемщика) делим на 6 миллионов — это 33,3% (соотношение кредит / залог). То есть остаток ссудной задолженности делим на стоимость квартиры.
Но квартира может не вырасти в цене, а, допустим, наоборот, упасть.
Что в этом случае получится?
Что заемщик должен банку два миллиона (поскольку выплатил часть кредита), а квартира уже стоит не 4 миллиона, а 3 миллиона, то соотношение кредит / залог — 2 миллиона делим на 3 миллиона, получаем 2/3 или 66,6%.
То есть это соотношение меняется, с одной стороны, из-за того, что заемщик платит по кредиту, с другой стороны, это соотношение может изменяться из-за того, что меняется стоимость предмета залога. Обратите на это внимание.
Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если у Вас есть вопросы по ипотеке или недвижимости — задавайте их на форуме портала, ну и подписывайтесь на наш видеоканал.
28 апреля 2017 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
В уменьшении доли ссуды банк заинтересован и потому, что в случае объявления заемщика финансово несостоятельным он мог бы реализовать заложенное жилье и полностью возместить из полученной выручки кредит и проценты по нему, а также дополнительные затраты, связанные с продажей залога. В связи с этим ипотечные кредиты покрывают, как правило, 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, а остальная часть (30-40%) оплачивается заемщиком путем внесения в банк собственных средств в качестве первоначального взноса. При существующем дефиците долгосрочных ресурсов кредитования банк может рекомендовать увеличить первоначальный взнос, избегая опасного для ликвидности разрыва между сроками кредита и привлечения средств.
Процесс кредитования затрат на приобретение жилья распадается на ряд взаимосвязанных стадий. Существуют два основных варианта предоставления ипотечной ссуды /17/.
В первом варианте заемщик обращается в банк, который после определенной процедуры сообщает ему размер потенциального кредита для того, чтобы он смог выбрать квартиру соответствующей стоимости. Во втором варианте клиент ходатайствует о получении кредита на приобретение уже выбранной им квартиры, приложив к требуемым документам предварительный договор купли-продажи. Последующие действия банка и заемщика в обоих вариантах кредитования идентичны (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Варианты работы коммерческих банков при выдаче ипотечных кредитов
| Этапы | Первый вариант – обращение заемщика в банк для определения размера кредита с выдачей ему на согласованную сумму ипотечного сертификата с целью последующего выбора и приобретения квартиры | Второй вариант – выбор заемщиком квартиры с последующим обращением в банк для получения кредита на ее приобретение |
| Потенциальный заемщик обращается в банк за получением кредита и представляет все требуемые документы | Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы выбирает подходящую квартиру | |
| Банк анализирует полученную от заемщика и добытую по своим каналам информацию, осуществляет оценку его моральных и деловых качеств, а также платежеспособности. Положительное заключение с документами заемщика выносится на заседание кредитного комитета банка | Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании квартиры на обусловленный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи) | |
| Кредитный комитет приглашает заемщика и принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. При положительном решении определяется размер ссуды | Заемщик обращается в банк за получением кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи квартиры | |
| Заемщик на открытый в банке депозитный счет вносит в качестве первоначального взноса собственные средства в размере, согласованном с банком | Банк анализирует полученную от заемщика и добытую по своим каналам информацию, осуществляет оценку его моральных и деловых качеств, а также платежеспособности. Положительное заключение с документами заемщика выносится на заседание кредитного комитета банка | |
| Банк выдает заемщику ипотечный сертификат на утвержденную сумму кредита. Сертификат подтверждает обязательства банка в течение определенного срока предоставить клиенту ссуду на согласованных условиях | Кредитный комитет приглашает заемщика и принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. При положительном решении определяется размер ссуды | |
| Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы выбирает подходящую квартиру, цена которой увязана с размером кредита | Заемщик на открытый в банке депозитный счет вносит в качестве первоначального взноса собственные средства в размере, согласованном с банком | |
| Лицензионный оценщик производит оценку рыночной стоимости выбранной заемщиком квартиры.
Банк соотносит ее стоимость с утвержденным размером кредита |
||
| После юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру и повторной (при необходимости) проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор на выдачу ипотечного кредита и перечисляет заемные средства на специальный ссудный счет* | ||
| Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируется в установленном законе порядке | ||
| Банк по распоряжению заемщика перечисляет продавцу жилья денежные средства в размере внесенного заемщиком первоначального взноса и самого кредита | ||
| Заемщик заключает договор титульного страхования, страхования заложенной квартиры, своей жизни и трудоспособности в пользу банка | ||
| nbsp; | nbsp; | nbsp; |
* При функционировании системы рефинансирования жилищных ссуд банк за небольшую маржу уступает региональному ипотечному агентству (или иной финансовой организации) право требования по договорам о кредите и ипотеке. При этом банк (за определенную сервисную плату) продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, принимая от него платежи в погашение ссуды и процентов с последующим перечислением средств на счет организации, выкупившей права требования
Ответственным этапом кредитования, позволяющим максимально оградить банк от возможных рисков, служит предварительная оценка возможностей потенциального заемщика по специальному опросному листу, разработанному банком, и другим требуемым от заемщика документам.
Каждый банк может предложить свою форму такого листа, но в своей основе он должен включать стандартные базовые вопросы и документы:
1. Копия паспорта заемщика и всех совершеннолетних членов его семьи.
2. Копия паспорта продавца квартиры.
3. Документы о семейном положении заемщика (свидетельство о браке, о разводе, о рождении детей).
4. Копия брачного контракта заемщика (при его наличии).
5. Военный билет (при его наличии).
6. Водительское удостоверение (при его наличии) либо справку из психоневрологического диспансера.
7. Копия трудовой книжки.
8. Справка о доходах за предыдущий и текущий год с основного места работы.
9. Копия декларации о доходах за предыдущий отчетный год, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).
10. Справка о доходах с дополнительных мест работы за последний год.
11. Справка из органов опеки и попечительства при наличии лиц, находящихся на попечении.
12. Если квартира уже была найдена до обращения в банк, то заемщик предъявляет предварительный договор купли-продажи.
13. Если заемщик предполагает получить деньги от продажи имеющегося имущества, то он представляет документы, подтверждающие наличие в собственности имущества (квартира, дача, автомобиль, яхта и т.д.), а также ценных бумаг (выписки из реестра акционеров).
14. В случае владения акциями коммерческой организации заемщик представляет копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство, последний годовой баланс с отметкой налоговой полиции).
15. Заемщики-предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, лицензии.
Заявление о предоставлении ипотечного кредита, подаваемое заемщиком в форме опросного листа, заполняет сам сотрудник банка в присутствии клиента на основе его документов и пояснений. Устные ответы заемщика помогут глубже распознать его намерения и платежеспособность.
LTV (Loan-to-Value Ratio) — процентное соотношение основной суммы кредита к рыночной или оценочной стоимости залога. Используется преимущественно в ипотечном кредитовании. Максимальное отношение суммы кредита к обоснованной рыночной стоимости в ипотечном кредитовании составляет 80%. Чем ниже значение коэффициента LTV, тем выше вероятность того, что при обращении взыскания на предмет залога выручка от реализации залога позволит кредитору возместить заем и затраты на его предоставление и обслуживание. Например, если коэффициент LTV составляет 80%, то сумма задолженности по предоставленному кредиту не должна превышать 80% рыночной стоимости залога.
Коэффициент «кредит/залог» (LTV) — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог. Применяется банками при расчете суммы возможного займа.
Данный норматив показывает предельный размер ссуды, которую может выдать заемщику кредитная организация исходя из стоимости предоставляемого им обеспечения. Также он предполагает, какую сумму денежных средств заемщик должен вложить в покупку самостоятельно, то есть сколько составит первоначальный взнос. Чем больше определенное банком значение коэффициента, тем меньше требуется от заемщика внести собственных средств.
Каждое финансовое учреждение при разработке своих кредитных программ само определяет максимальное значение коэффициента LTV. Как правило, значение коэффициента «кредит/залог» не должно превышать 70-80%. Например, если норматив равен 70%, то сумма первоначального взноса по кредиту составит 30%.
При расчете суммы возможного кредита банки также применяют коэффициенты «обязательства/доход» и «платеж/доход».