Основной тезис. Воспользовавшись ипотечным кредитом, Вы снижаете свои выплаты по подоходному налогу. Государство установлением данной льготы по подоходному налогу фактически субсидирует заемщику процентную ставку по ипотечному кредиту.
Приведенные ниже расчеты показывают, что действующая ставка по ипотечным кредитам — 15% годовых в рублях — снижается в общем случае до 11% при использовании заемщиком двух льгот по уплате подоходного налога (связанных с вычетами из налогооблагаемой базы цены приобретаемой квартиры и суммы процентных выплат за ипотечный кредит) и до 13% — при использовании одной льготы по уплате подоходного налога (связанной с вычетом из налогооблагаемой базы суммы процентных выплат за ипотечный кредит).
Это означает, что при расчете налогооблагаемой базы (для взыскания подоходного налога) заемщика из нее вычитается цена квартиры (но не более 1000000 рублей) плюс сумма выплачиваемых процентов за взятый ипотечный кредит. То есть заемщик имеет две льготы по уплате подоходного налога:
1) связанную с приобретением квартиры;
2) связанную с уплатой процентов за ипотечный кредит.
Оценим, насколько размер налоговых вычетов снижает реальные платежи заемщика за кредит? Насколько в связи с этим уменьшается процентная ставка по ипотечному кредиту?
Возьмем для расчета усредненные данные статистики о выдаче ипотечных кредитов по России в целом:
— средняя цена приобретаемой квартиры — 331314 рублей;
— средний период кредитования — 10 лет;
— сумма первоначального взноса — 70% от цены квартиры;
— ставка по ипотечному кредиту — 15% годовых в рублях;
— ставка подоходного налога — 13%.
Рассмотрим два варианта расчета.
Вариант 1. Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы: 1) по приобретению квартиры, 2) по выплате процентов за кредит. Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета двух льгот по выплате подоходного налога, составляет 88295 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 8830 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 25958 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 11.19%. В связи с этим можно назвать первую — 15% — номинальной, вторую — 11.19% — реальной процентной ставкой.
Вариант 2. Расчет с учетом одного вычета из налогооблагаемой базы — по выплате процентов за кредит. Второй вариант расчета имеет право на существование по той причине, что касается исключительно уменьшения выплат в части процентов за кредит, то есть процентной ставки. Ведь сегодня часто возникают вопросы и дискуссии о неприемлемо высоком уровне именно процентной ставки (а не цены на квартиру), и в этих случаях логично оперировать цифрами только по этой позиции. Исходные данные для этого варианта те же, за исключением средней цены квартиры (этот показатель для расчета не нужен).
Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета одной льготы по выплате подоходного налога, составляет 45224 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 4522 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 30266 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 13.05%. То есть номинальная ставка будет 15%, реальная — 13.05%.
Вариант 1 . Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы:
1) по приобретению квартиры,
2) по выплате процентов за кредит
Те из нас, кто хоть раз в жизни обращался в банк за потребительским кредитом, обращали свое внимание на то, что процентная ставка не решает размер общей переплаты по займу. Если говорить простыми словами, то процентная ставка, указанная в кредитном договоре, одна, а на практике она совершенно другая. Более того, иногда в разных банках процентная ставка может быть ниже, нежели в другом, а переплата почему-то больше. Это говорит о том, что существует два разных понятия: номинальная и эффективная процентная ставка. Об этом и пойдет речь далее.
Итак, при оформлении банковского займа действует два понятия номинальная и эффективная процентная ставка по кредиту. Что это такое, номинальное значение – это сумма вознаграждения банку за предоставление денежного займа. Рассмотрим на конкретном примере, если вы берете в кредит 10000 рублей под 10% на один год, значит, вы по договору должны переплатить всего 10000 рублей. Но, на практике, вы можете переплатить значительно больше, за счет того, что банк применяет различные комиссии, например, за ведение ссудного счета.
Отсюда следует, что эффективная процентная ставка – это реальный процент по договору кредитования. Он получается довольно сложным, ведь в него входит номинальная процентная ставка, плюс другие затраты в процентном выражении. Понятие эффективная процентная ставка применяется довольно редко, обычно банки ее заменяют реальной стоимостью кредита.
Важно! Номинальная процентная ставка – это всего лишь одна из составляющих полной стоимости кредита. Поэтому если вы хотите сотрудничать с каким-либо банком, то обязательно уточните не только это значение, но и полную стоимость кредита в процентном выражении.
Итак, мы выяснили, что годовая эффективная процентная ставка состоит из множества частей, что в нее входит:
- плата за выдачу заемных средств;
- комиссия за открытие и ведение ссудного счета;
- плата за оформление договора;
- расчетно-кассовое обслуживание.
Это, конечно, еще не все примеры, потому что в каждом банке свой внутренний регламент, согласно которому кредитно-финансовые организации взимает плату за те или иные услуги. Кстати, есть несколько расходов, которые не включены в полную стоимость кредита, но оплачиваются заемщиком, к ним относятся страховая премия, услуги нотариуса, оценка независимым экспертом предмета залога и другие.
Важно! В полную стоимость кредита не включены различные расходы, связанные с нарушением условий договора заемщиком, а именно штрафы, пени и неустойка.
Формула эффективной процентной ставки приведена банком России в соответствии с положением №252-П. Если бы не обладаете достаточными знаниями в финансовой области, то самостоятельно произвести расчет вам будет крайне сложно, к тому же полученный результат в любом случае вряд ли совпадет с расчетами самого банка. Тем не менее, если вы хотите знать формулу, то оно приведена на фото ниже.
Исходя из данного изображения, можно сделать вывод, что самостоятельно вы вряд ли посчитаете полную стоимость кредита. Но на самом деле если вы хотите оформить потребительский займ в каком-либо банке, то вы можете непосредственно обратиться к кредитному специалисту, и попросить его произвести для вас расчет полной стоимости кредита, отказать в услуге он вам не может. Если по каким-то причинам она показалась вам слишком завышенной, вы можете для сравнения обратиться несколько других банков и попросить специалистов рассчитать для вас эффективную процентную ставку, именно эти меры помогут вам выбрать наиболее выгодное для себя предложение.
Обратите внимание, если у вас все же есть желание произвести расчет эффективной процентной ставки по кредиту самостоятельно, то вы можете воспользоваться программой Excel, расчеты производятся по функции ЧИСТВНДОХ, это вы зря потратить время, потому что точного результата все равно не получится.
На самом деле вполне реально уменьшить эффективную процентную ставку. Первый секрет в том, что при оформлении кредита один год она будет выше, нежели если вы оформите его на два года. Дело в том, что в первом варианте все комиссионные платежи будут распределены на 12 месяцев, а во втором варианте на 24. Соответственно, чем дольше срок кредитования, тем ниже будет эффективная процентная ставка.
Другой способ – это выбор системы распределения ежемесячных платежей. Сегодня банки настойчиво рекомендуют своим клиентам использовать аннуитетную систему расчетов, то есть ту, при которой платежи каждый месяц равны, а при дифференцированной системе платеж идет на уменьшение. На самом деле, для клиента дифференцированная система намного выгоднее. Во-первых, переплата меньше по номинальному проценту. А во-вторых, эффективная процентная ставка получается ниже.
Таким образом, общий размер переплаты определяет именно эффективная ставка процента. Но банки никогда не указывают ее при размещении условия кредитования, ведь их основная задача привлечь потенциального заемщика. И только после получения положительного ответа клиент может узнать эффективный процент, это только в том случае, если напрямую ей поинтересуется, потому что банки обычно не разглашают размер комиссий и прочих дополнительных сборов.