Потребительский кредит на недвижимость – это целевой потребительский кредит, по условиям которого в отличие от ипотеки приобретенная недвижимость не передается банку в залог.
Покупка недвижимости в кредит по такой схеме возможна на деньги, предоставленные банком, если заемщик по каким-то причинам не считаем нужным заложить купленную собственность в кредитующем его банке.
Статья написана специально для пояснения понятия потребительский кредит на недвижимость к обобщающей статье Виды потребительского кредита.
Отсюда сразу следует, что покупка недвижимости в кредит по принципу потребительского кредита будет иметь заметно большую ставку процентов, чем ипотека, так как имеет большие риски для банка.
Покупка недвижимости в кредит в таком случае имеет признаки и потребительского кредита и ипотеки. Ставка процентов по кредиту будет находиться ближе к ипотечному кредиту, да и срок кредита может колебаться от 15 до 27 лет. Если же рассматривать покупку недвижимости в кредит, исходя из критерия выгодности, то ипотека в любом случае предпочтительнее.
Собственно для банка потребительский кредит на недвижимость является ипотекой с повышенными процентами, так как он может в случае невозвращения кредита наложит взыскание на имущество заемщика, потому что перепродажа объекта кредита маловероятна. С другой стороны заемщик получает моральное удовлетворение, считая приобретенную недвижимость своей собственностью. К тому же оформление потребительского кредита может быть несколько проще и быстрее.
Размер потребительского кредита на недвижимость рассчитывается от стоимости цели кредита и может составлять от 70 до 90% цены, поэтому основным условием кредита на недвижимость является наличие у соискателя кредита собственных свободных средств от 10 до 30% стоимости объекта. Выбор долевой планки кредита в общей стоимости и срок кредита зависят от платежеспособности соискателя кредита. Продолжительность кредита определяется по размеру среднемесячной заработной платы – около 40% ежемесячных доходов.
Кредит на недвижимость выдается не только в рублях, но и в любой валюте.
Банк мало рискует, предоставляя валютный заём, потому что стоимость недвижимости растет во время инфляции.
Очевидно, что кредит на недвижимость будет единовременным и в безналичной форме, более того, банк может перед зачислением кредитных средств на текущий счет заемщика предварительно запросить у заемщика распоряжение (поручение) на их перечисление на счет организации или физического лица — продавца жилого помещения. А перед этим банк вправе проверить, что заемщик перевел туда же и свои деньги.
Условия кредита на недвижимость аналогичны требованиям к остальным потребительским кредитам с поправкой на длительный срок кредитования.
Режим погашения кредита на недвижимость может быть разным. Как правило, банк предпочитает аннуитетную систему выплат – равными долями из ежемесячных доходов заемщика (заработная плата). Плательщику кредита такой график выплат кредита так же выгоден, так как обычно со временем размер процентов в выплатах уменьшается.
Особенности кредита на недвижимость выражаются в том, что банк относится к добросовестным плательщикам настолько лояльно, что может учитывать уважительные причины, приведшие к ухудшению благосостояния заемщика на долгом сроке кредита. В подобном случае банк по просьбе заемщика предоставляет рассрочку на погашение части кредита сроком до двух лет. Это выражается в исключении из ежемесячных платежей доли основного долга, что, тем не менее, не освобождает заемщика от ежемесячной уплаты процентов.
Дело в том, что банк является аккумулятором денег, которые он сам берет взаймы под проценты, поэтому отказаться от взимания процентов с заемщика он не может, в отличие от основного долга, который его вкладчики могут и не востребовать. Пока поступают проценты, банк считается хорошим для вкладчиков, поэтому они продолжают держать в нем свои вклады. Банк заинтересован как в максимальном размещении всех собранных денег, чтобы они работали, иначе ему все равно надо платить проценты вкладчикам. Банк сам всегда на грани – ему нужен большой объем выданных кредитов, при условии их надежного возвращения, поэтому для его функционирования обязательным условием является поступление процентов.
Государство учитывает особое положение банков в финансовой жизни, поэтому защищает кредитные организации законом. Так Гражданский кодекс РФ предусматривает меры наказания за уклонение от выплат долга по кредиту, а уголовное законодательство трактует злостное уклонение от выплаты кредита как мошенничество.
Критерий выгодности позволяет считать потребительский кредит на недвижимость менее выгодным для заемщика, чем ипотека.
К потребительскому кредиту на недвижимость можно отнести потребительский кредит на строительство, ремонт и реконструкцию недвижимости. Он выдается по месту жительства соискателя кредита или по месту нахождения приобретаемого, строящегося, реконструируемого, ремонтируемого объекта недвижимости.
Обычная практика — максимальный размер кредита не должен превышать 70% стоимости объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции или ремонту объекта недвижимости.
Если кредит имеет большой размер, то банк может попросить обеспечение в виде поручительства других граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода, или залог другого ликвидного имущества. Как правило такие кредиты имеют долгий срок — 15 лет, а порядок погашения кредита согласуется с банком, но чаще всего — ежемесячно, начиная со следующего месяца после получения кредита.
Понятия ипотеки и ипотечного кредита часто употребляются в качестве синонимов. Многие потребители воспринимают эти банковские программы, как способ приобретения недвижимости за счет заемных средств, не вникая в различия, которыми они обладают. Предлагаем разобраться, что такое ипотечный кредит на покупку квартиры и что представляет собой сама ипотека.
Ипотека – это вид кредита, при оформлении которого приобретаемая или имеющаяся недвижимость передается банку в залог. Имущество продолжает быть собственностью заемщика, но распоряжаться он им не может на протяжении всего срока ипотечного договора.
Что лучше – кредит на покупку жилья или ипотека? Исходя из определений и характера прав на недвижимость, лучше оформлять потребительский кредит , который сохранит права на имущество и обезопасит должника от продажи квартиры банком в случае просрочек по платежам. Залоговое обременение недвижимости сужает права распоряжения имуществом, заемщик не сможет его продать, обменять или подарить без согласия банка, которое последний может не дать, ссылаясь на законодательство. Еще один недостаток закладывания недвижимости – это осложнение процедуры регистрации несовершеннолетних в квартире или доме, которую также можно делать только после разрешения банка.
Чтобы понять, что выгоднее – кредит или ипотека для покупки квартиры, необходимо понимать, в чем их отличия. Рассмотрим их подробнее:
- Условия кредитования. Потребительские банковские продукты предлагают до 3 (реже до 5) млн руб., в то время как ипотека может покрыть до 80% стоимость жилья (но не более 20—30 млн руб.). Сроки в первом случае также небольшие – 5—7 лет, а во втором – до 30 лет. С одной стороны, обладая небольшими финансовыми ресурсами, заемщику будет легче погашать меньшие платежи по ипотеки. С другой стороны, первоначальный взнос в 20% от стоимости недвижимости по ипотечным условиям непосильный для многих потенциальных клиентов банков.
- Подорожание. Итоговое увеличение суммы кредита зависит от нескольких факторов: процентной ставки и сроков. Сегодня в ипотечном кредитовании годовая ставка начинается от 10%, в то время как в потребительском – от 12%. Чтобы взять деньги под такой, нужно либо быть клиентом банка, либо оформить услугу страхования жизни, иначе ставка увеличивается на 3-5%. Если учесть, что ипотека оформляется на срок свыше 10 лет, то ее переплата за все время будет выше, чем подорожание по целевой программе за 5 лет.
- Сопутствующие услуги. При подаче заявки на ипотечный кредит нужно подготовить экспертную оценку недвижимости, заключить договор страхования залога, включить имущество в государственных реестры и сделать нотариальную заверку всех необходимых документов. Кроме того, что все эти действия займут немало времени, заемщик потратит на них определенную сумму. В потребительском кредите такие документы не требуются, поэтому клиент может существенно сэкономить на одном только оформлении договора.
- Требования к клиенту. Еще один пункт, чем отличается ипотека от кредита на покупку жилья – исходные требования к заемщику. Первое – возрастные рамки. Ипотека доступна для лиц не младше 21 (реже 25) лет и не старше 60 (иногда 65) лет. Деньги наличными с целевым использованием могут получить лица с 18 до 75 (реже 85) лет.
Для ипотечных программ обязательно залоговое обеспечение, а для потребительских допустимо привлечение поручителей, что намного облегчает процесс оформления кредита.
Когда заемщик не может решить, ипотека или кредит на покупку квартиры — что лучше выбрать в его конкретной ситуации, нужно обратить внимание на важные моменты. Целевое кредитование подходит, когда:
- Договор оформляется на короткий срок, и клиент может сэкономить деньги на оформлении залога и его страхования больше, чем переплатит по процентам.
- Банки отказываются принимать предлагаемую в залог недвижимость или кредитовать необходимое заемщику имущество. На практике это встречается часто, когда речь идет о вторичном рынке недвижимости, земельном участке, гаражных построениях или доли в квартире.
- Клиент планирует покупку недвижимости, которая находится за пределами региона, где размещено банковское подразделение. Обычно банки требуют, чтобы объект недвижимости находился с ними в одном населенном пункте.
Ипотечная программа выгодней если она оформляется на небольшой срок, тогда у заемщика будет меньше переплата. Также ипотеку выбирают, когда нет возможности вносить ежемесячно значительный платеж, ведь при оформлении договора на максимальный срок кредитное бремя становится легче.
Особенно популярны ипотечные продукты с государственными программами. Социальные кредиты предлагают системно значимые банки страны, которые кредитуют под низкую ставку от 7% за счет субсидирования. Также при оформлении ипотеки легче получить налоговый вычет (13%) при условии, что заемщик официально трудоустроен и работодатель регулярно производит налоговые отчисления.