Подыскивая для себя подходящую ипотечную программу, мы обращаем внимание на самые разные условия, но часто не уделяем должного внимания срокам кредитования. А зря. На самом деле это один из важнейших параметров, к которому часто привязаны и процентные ставки, и размер первоначального взноса, и общая сумма выплат.
Например, есть такое понятие, как срок действия кредитного договора, окончанием которого считается дата полного исполнения сторонами своих обязательств. С другой стороны, есть срок начисления и срок уплаты процентов (их важно знать, чтобы избежать наказания рублем за просрочку платежей), а также срок полного возврата кредита (конкретная календарная дата).
В зависимости от того, на какой срок предоставляется заем, существуют кредиты:
- краткосрочные (до одного года),
- среднесрочные (от одного года до пяти лет),
- долгосрочные (свыше пяти лет).
Если же говорить об ипотеке, то понятно, что краткосрочный кредит здесь никак не подходит. Как определили специалисты, срок кредита при ипотеке не может быть меньше трех лет, поскольку заемщик получает весьма значительные суммы на покупку жилья. А вот срок в 50 лет быть может вполне, но в современных условиях это скорее исключение.
Те россияне, которые сейчас берут деньги взаймы на покупку жилья, чаще всего предпочитают заключить договор на 10, 15 или 20 лет. Однако в последнее время все чаще появляются ипотечные программы, которые предлагают срок кредита до 30-ти лет под 11-12% годовых. Это относится в первую очередь к так называемой социальной ипотеке либо к ипотеке с государственной поддержкой, которая помогает предоставить более льготные условия.
Как правило, кредиторы, предлагая заемщику тот или иной ипотечный продукт, ориентируются в том числе и на его возраст. Срок кредита рассчитывается обычно таким образом, чтобы выплаты завершились до достижения человеком пенсионного возраста (для женщин это 55 лет, для мужчин – 60 лет), поскольку размер пенсии в России чаще всего столь незначителен, что уже не позволяет вести регулярны выплаты по ипотеке.
К слову, в европейских странах и США, где пенсионные выплаты более значительны, таких ограничений, как правило, нет. Там ипотека доступна в том числе и людям более старшего возраста.
Впрочем, по некоторым ипотечным программам и в России срок кредитования в исключительных случаях продлевается на пенсионный период — вплоть до 75-летия заемщика.
Срок ипотеки определяется не только тем, каков ваш возраст или размер кредита, но возможностью его погашения. Здесь, конечно, просматривается такая зависимость: чем меньше срок ипотеки, тем меньше придется заемщику переплачивать за жилье, которое он приобретает. Когда заемщик определяет размер кредита, а также свои возможности по его погашению, он берет в расчет свои потребности в жилье, а также стоимость этого жилья.
Во-первых, именно от срока кредита в основном зависит размер ежемесячных выплат, что является немаловажным фактором для любого пользователя ипотеки. При нынешнем механизме кредитования первые годы действия договора заемщик своими платежами в основном лишь обслуживает процентный долг, почти не производя выплат непосредственно по сумме кредита.
Каждый заемщик должен сам для себя решить, что ему выгоднее: долгий срок кредита с небольшими ежемесячными платежами и значительной переплатой или же более краткосрочный кредит с крупными ежемесячными выплатами и минимальной переплатой. Как правило, выбор зависит от размера и стабильности дохода потенциального заемщика.
Но большинство из нас, конечно же, хотели бы воспользоваться возможностью досрочного погашения кредита, когда появляется хоть малейший шанс для этого. Обязанность десятилетиями платить, платить и платить оказывается тяжким психологическим грузом. Особенно если при этом еще и светит крупная переплата.
Однако ипотечным банкам (не только в России, но и по всему миру) невыгодно досрочное погашение кредитов. И потому в большинстве ипотечных программ даже специально оговаривается невозможность такого шага или же предусмотрены крупные штрафы.
Кредиторы активно используют и другие механизмы, препятствующие досрочному возврату долга. Например, устанавливается период, в течение которого возврат просто невозможен (самый распространенный сейчас вариант – полгода), или предусматривается достаточно крупный размер минимального взноса при досрочном погашении кредита (скажем, досрочно можно погасить не менее 75 тыс. рублей или 3 тыс. долларов).
Но иногда все же выгоднее сразу заплатить остаток суммы по ипотеке вместе со всеми начисленными штрафами, чем аккуратно платить до конца срока кредита. В том случае, если выигрыш в деньгах очевиден, лучше пойти на такой шаг и сразу же стать полноценным обладателем жилплощади, не обремененной ипотечным залогом.
Принимая решение взять кредит в банке, каждый знает, какая нужна сумма. Вместе с тем, не все задумываются до похода в офис, на какой срок лучше оформить кредит.
С одной стороны, может сложиться впечатление, что этот параметр не такой важный. Главное, чтобы сумму одобрили, да еще и нужные документы собрать. На самом деле срок возврата будущего кредита — параметр очень важный, как минимум потому, что он значительно влияет на сумму переплаты.
Рассчитать оптимальный срок кредита в действительности несложно.
В основном клиенты стараются взять кредит на максимально длительный срок, чтобы уменьшить платеж. Ведь не хочется, чтобы платежи сильно отразились на бюджете семьи. Другие выбирают противоположный вариант, берут на короткий срок с большим платежом, чтобы тем самым уменьшить переплату и как можно быстрее рассчитаться с долгами.
Самый же лучший вариант – золотая середина. Надо брать кредит с удобной суммой погашения и обратить внимание, что при увеличении срока платеж не так сильно уменьшается, а вот переплата возрастает существенно. Выбирать большой и практически непосильный платеж тоже вариант непривлекательный. При просрочке штрафы не обрадуют.
Многие банки предоставляют средства на срок от 3-х месяцев и до 5-ти лет. Кредитные организации рассчитывают срок кредита таким образом, чтобы месячный платеж не превышал 35-40% от месячной зарплаты. Есть, конечно, некоторые исключения, но для удобства стоит ориентироваться именно на эти цифры.
Предположим, что у потенциального клиента зарплата 30000 рублей, значит платеж порядка 10-12 тысяч рублей. В этом платеже кроме основного долга будут и проценты. Значит, если нужна сумма 90000 рублей, то наиболее оптимальный срок 1 год.
Изучая предложения разных банков и подыскивая для себя подходящий кредит, мы в первую очередь обращаем внимание на процентную ставку по кредиту и максимально возможную сумму кредита. В этой статье я постараюсь убедить вас в том, что срок кредита также является одним из важнейших параметров кредита и поэтому на него также необходимо обращать пристальное внимание при рассмотрении кредитных предложений.
В кредитной сфере в понятие “срок кредита” часто может закладываться разный смысл. С одной стороны, существует такое понятие как срок действия кредитного договора – он определяет дату полного исполнения сторонами своих обязательств по кредитному договору. Но в параметрах кредита есть также такие понятия как срок начисления и срок уплаты процентов – их тоже желательно знать чтобы по неосторожности не допустить просрочек, которые ведут к наложению банком различных штрафных санкций и могут испортить кредитную историю (если банк сотрудничает с одним из бюро кредитных историй).
Но в большинстве случаев под понятием “срок кредита” необходимо понимать период времени между датой получения денег по кредиту и датой полной их возврата. При этом срок действия кредитного договора может быть немного больше чем определенный таким образом срок кредита.
В зависимости от срока кредиты можно классифицировать следующим образом:
– “мгновенные” или как он еще называются – “кредиты до зарплаты” (до 3-х месяцев). К ним обычно относятся микрокредиты;
– краткосрочные (до одного года). К ним обычно относятся экспресс-кредиты и кредиты без справки о доходах;
– среднесрочные (от года до 7 лет). К ним относятся потребительские кредиты (обычно предоставляются на срок до 5 лет) и кредиты под залог имущества(обычно предоставляются на срок до 7 лет);
– долгосрочные (более 7 лет). К ним относятся ипотечные кредиты (есть конечно предложения по потребительским кредитам на срок до 15 лет, но таких предложений в России очень мало).
Как мы уже определились, на самый большой срок обычно предоставляются ипотечные кредиты. В большинстве случает типовые сроки погашения ипотечных кредитов составляют 10, 15, 20 и 30 лет. Однако можно встретить предложения со сроком до 50 лет (при таком большом сроке если заемщик умирает, то расплачиваться по кредиту продолжают наследники, к которым по наследству должна перейти квартира, находящаяся в залоге у банка по ипотечному кредиту), но это уже редкость.
В подавляющем большинстве случаев банки рассчитывают максимальный срок кредита для заемщика таким образом, чтобы он завершил выплаты по нему до достижения им пенсионного возраста (в России для мужчин это 60 лет, а для женщин – 55 лет). Особенно пристально на возраст заемщика смотрят при ипотечных кредитах. Связано это в основном с тем, что пока еще в России, несмотря на их постоянные индексации (однако мизерные по своей сути) пенсии по сравнению с развитыми странами продолжают оставаться “нищенскими” и лишь ненамного превышают размер прожиточного минимума. Но есть и исключения. Например, Сбербанк охотно выдает кредиты пенсионерам, причем даже по более выгодным условиям, чем для обычных клиентов (получающих зарплаты). Для этого нужно всего лишь сделать так, чтобы ваша пенсия начислялась на счет в Сбербанке – в данном случае это как бы получается аналог “зарплатного проекта” для работающих граждан, поэтому и условия кредитования более выгодные.
Оптимально выбрать срок кредита не так просто, как может показаться на первый взгляд. Я думаю всем известно, что чем быстрее вы выплатите кредит, тем меньше будет переплата по нему и тем больше будет размер ежемесячного платежа.
На первый взгляд, целесообразно выбирать такой минимальный срок кредита, при котором размер ежемесячного платежа будет “на грани” ваших финансовых возможностей , то есть все свободные деньги с зарплаты (за вычетом из зарплаты денег на еду, покупку одежды, оплаты коммунальных услуг и т.п.) вы будете направлять на погашение кредит. Но жизнь – штука сложная, многогранная и иногда непредсказуемая, поэтому данный подход чреват тем, что вследствие какой-нибудь непредвиденной ситуации (например, по причине болезни – нужны будут деньги на лечение) вы можете в каком то месяце (или даже нескольких месяцев) потратить “на жизнь” больше денег чем вы их тратите обычно, поэтому оставшихся с зарплаты денег может уже не хватить чтобы заплатить большой ежемесячный платеж по кредиту, что может привести к просрочкам по кредиту – а это, сами понимаете, не сулит ничего хорошего. Для исправления подобной ситуации (чтобы не допустить просрочек) люди иногда вынуждены брать микрокредит (если не у кого взять в долг), чтобы заплатить с его помощью недостающую часть ежемесячного платежа по кредиту. А проценты по микрокредитам в несколько раз выше, чем по любым другим видам кредитов, поэтому легко себе представить как много вы переплатите при таком развитии событий.
Поэтому часто оказывается целесообразным подход, при котором срок кредита и соответствующий ему ежемесячный платеж выбираются таким образом, чтобы они не сильно “напрягали” месячный бюджет вашей семьи и поэтому даже при возникновении большинства непредвиденных ситуаций вы смогли бы без проблем вносить подобный ежемесячный платеж по кредиту. При этом чтобы заплатить кредит быстрее, и, тем самым, снизить переплату по нему, целесообразно при наличии свободных денег вносить досрочные платежи по кредиту (но сначала вам желательно определиться с тем стоит ли досрочно погасить кредит). Некоторые эксперты рекомендуют в данном случае иметь в запасе сумму, равную двум или трем суммам ежемесячного платежа по кредиту (как страховка на непредвиденные случаи в жизни), а все остальные свободные деньги использовать для внесения досрочных платежей по кредиту.
Однако подобная схема идеально работает только в том случае, если в банке, в котором вы взяли кредит, отсутствуют штрафы и комиссии за любые досрочные платежи платежи по кредиту. Если же подобные штрафы и комиссии присутствуют, то тут уже надо очень детально считать выгоду подобного варианта выбора срока кредита по сравнению с первым рассмотренным случаем (когда кредит платится “на грани” финансовых возможностей). Если же штрафов и комиссий все же нет, то у банков в арсенале есть другие методы, чтобы осложнить вам досрочное погашение кредита. Например, запрет на досрочные платежи в течение некоторого начального периода времени, когда вы платите кредит. Но есть и более изощренная схема – устанавливается некоторый минимальный порог для досрочных платежей. Обычно этот минимальный порог в несколько раз больше суммы ежемесячного платежа по кредиту, поэтому накопить за один месяц сумму, достаточную и для внесения ежемесячного платежа, и для внесения досрочного платежа, у вас не получится. В результате “лишние” деньги будут лежать у вас дома и не “работать на кредит” до тех пор пока вы не накопите сумму, достаточную для внесения досрочного платежа по кредиту. Разумеется все эти моменты тоже стоит учитывать при выборе для себя оптимального срока кредита.