Как учесть проценты по кредиту взятому на строительство

Бухучет

У застройщика бухучет начисленных процентов по кредиту, полученному на строительство, зависит от того, за счет каких средств ведется строительство:

застройщик возводит объект за счет собственных средств;

застройщик строит на средства привлеченного инвестора.

О том, как отражать в учете получение кредита и начисление процентов по нему, см.:

Если застройщик сам инвестирует строительство, расходы по кредиту, полученному на строительство, включайте в стоимость инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 08-3 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Поскольку в налоговому учете проценты по кредиту в стоимость актива не включаются , в бухучете возникают временные разницы и соответствующее им отложенное налоговое обязательство:

Такой вывод следует из пунктов 12 и 15 ПБУ 18/02.

Погашаться отложенное налоговое обязательство будет при амортизации инвестиционного актива, а по объектам на продажу – на дату реализации.

Если процентная ставка по полученному кредиту превышает предельную величину , то возникает постоянная разница. С нее нужно рассчитать постоянное налоговое обязательство (п. 4 и 7 ПБУ 18/02). Возникновение постоянного налогового обязательства в учете отразите проводкой:

– отражено постоянное налоговое обязательство с процентов по кредитам, не уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Организации, которые являются малыми предприятиями (кроме эмитентов ценных бумаг), могут не включать проценты по кредиту в стоимость инвестиционного актива, а признавать их прочими расходами (п. 7 ПБУ 15/2008).

Если застройщик возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, учет процентов по кредиту у застройщика зависит от того, возмещаются они инвестором или нет.

Если инвестор проценты по кредиту не возмещает, сумму процентов относите на прочие расходы (п. 7 и 8 ПБУ 15/2008). Эту операцию отражайте проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 66 (67)
– начислены проценты по кредиту (в соответствии с графиком погашения процентов по договору).

Зачастую в условия договоров инвестирования в строительство включают обязательство инвестора возместить проценты по кредиту. В такой ситуации проценты по кредиту будут увеличивать расходы на строительство объекта. В учете это отражайте так:

Внимание: застройщик не может возмещать проценты по кредиту за счет средств, полученных от дольщиков на покрытие расходов на строительство объекта по договорам участия в долевом строительстве.

Включение в договор участия в долевом строительстве условия об обязанности дольщика возместить проценты является незаконным. Дело в том, что использование застройщиком денежных средств, полученных от дольщиков, ограничено статьей 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Возмещение дольщиками процентов по кредитам застройщика этой нормой не предусмотрено.

Однако застройщик может покрыть проценты за счет тех средств дольщиков, которые получены в качестве вознаграждения за организацию строительства.

Порядок учета процентов по кредиту при расчете налогов зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

Если застройщик сам инвестирует строительство либо возводит объект за счет средств привлеченного инвестора, проценты по кредиту учитывайте при расчете налога на прибыль как внереализационные расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). Учитывать проценты в стоимости строящегося объекта нельзя .

Проценты по кредиту включайте в состав расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть проценты по полученному займу (кредиту) при налогообложении .

Пример отражения в бухучете и при налогообложении процентов по кредиту. Застройщик ведет строительство за счет собственных средств

ставка рефинансирования – 8 процентов;
ставка по договору – 20 процентов.

в июле – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
в августе – 5096 руб. (300 000 руб. × 20% × 31 дн.: 365 дн.);
в сентябре – 4932 руб. (300 000 руб. × 20% × 30 дн.: 365 дн.).

на 31 июля – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
на 31 августа – 3669 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 31 дн.);
на 30 сентября – 3551 руб. (300 000 руб. × 8% × 1,8 : 365 дн. × 30 дн.).

Общая сумма процентов, которая учитывается при налогообложении прибыли за девять месяцев текущего года, составляет 10 889 руб. (3669 руб. + 3669 руб. + 3551 руб.).

Сумма процентов, которую нельзя учесть при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, равна 4235 руб. (15 124 руб. – 10 889 руб.).

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за июль.

Дебет 08-3 Кредит 66
– 5096 руб. – начислены проценты по кредиту за август.

Дебет 08-3 Кредит 66
– 4932 руб. – начислены проценты по кредиту за сентябрь.

Из-за различия в признании процентов по кредиту в бухучете (в стоимости основного средства) и при налогообложении (в составе внереализационных расходов) в учете образовалась временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Его начисление бухгалтер отразил проводкой:

Списываться отложенное налоговое обязательство начнет с момента начисления в бухучете амортизации на построенный объект.

С суммы непризнанных в налоговом учете процентов бухгалтер начислил постоянное налоговое обязательство:

Ситуация: как застройщику учесть при расчете налога на прибыль проценты по кредитам, привлеченным для строительства объекта по договорам участия в долевом строительстве?

Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит.

Цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При этом средства дольщиков, предназначенные для строительства объекта, застройщик может использовать на строго ограниченные цели. Эти ограничения указаны в статье 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данная норма не предусматривает возможность застройщика покрывать за счет средств дольщиков проценты по кредиту. Следовательно, учитывать суммы процентов в составе расходов нельзя (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В такой ситуации на погашение процентов по кредиту застройщик может расходовать только те средства дольщиков, которые он получил в качестве вознаграждения. За счет этих средств расходы на проценты по кредиту признавайте в составе внереализационных расходов по правилам статьи 269 Налогового кодекса РФ (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-03-06/1/2, от 4 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/574 и от 24 сентября 2008 г. № 03-03-06/1/541.

Застройщики на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, на проценты по кредитам налоговую базу не уменьшают. Такие организации не учитывают никакие расходы (п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.18 НК РФ). Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, проценты по кредиту уменьшат налоговую базу в пределах норм (подп. 9 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Норму рассчитайте так же, как и плательщики налога на прибыль (абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Если организация платит ЕНВД, то расходы в виде процентов по кредиту на строительство не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы в виде процентов по кредиту застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения .

7 и 8 ПБУ 15/2008).

Следовательно, проценты по кредиту, взятому на строительство здания, будут включаться в первоначальную стоимость объекта (до момента ввода объекта в эксплуатацию). От разниц не уйти До того момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и переведен в состав основных средств, в бухгалтерском учете расхода не возникнет.

Так, если названные расходы возмещают за счет их денег, то ситуация складывается следующая. Целевые деньги дольщиков не считают налогооблагаемыми доходами (п. 14 ст. 251

Мишина Письмо Министерства финансов РФ от 01.03.2007 № 03-03-06/1/140 [УЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТУ СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ] Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики

Возвести собственное здание для ведения бизнеса — дело, требующее больших финансовых вливаний. Поэтому многие компании привлекают заемные средства. Бухгалтеру компании нужно помнить, что налоговый и бухгалтерский учет процентов по кредитам отличается. О том, как правильно организовать учет, — в нашей статье.

В налоговом учете проценты по долговым обязательствам включаются в состав внереализационных расходов (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом учитываются правила, установленные ст. 269 НК РФ. Так, согласно п. 1 данной нормы Кодекса при расчете налога на прибыль учитываются проценты, исчисленные исходя из фактических ставок, предусмотренных кредитным договором. Исключение из этого правила — контролируемые сделки. В налоговом учете проценты признаются на конец каждого месяца соответствующего отчетного (налогового) периода независимо от даты таких выплат, предусмотренных договором (п. 8 ст. 272 НК РФ).

Между тем согласно п. 1 ст. 257 НК РФ для целей налогообложения прибыли первоначальная стоимость основных средств состоит из всех расходов, связанных с приобретением, сооружением, изготовлением, доставкой и доведением до состояния, пригодного для эксплуатации объекта. Напомним, что после ввода объекта в эксплуатацию его первоначальная стоимость не изменяется.

Кредит, а значит, и уплачиваемые по нему проценты напрямую связаны с сооружением объекта недвижимости. Получается, что проценты по кредиту (до момента ввода объекта в эксплуатацию) нужно включить в первоначальную стоимость объекта и списывать на расходы через амортизационные отчисления.

Вот и возникает вопрос: какую норму Кодекса в этом случае нужно применять? На наш взгляд, ответ на этот вопрос содержится в п. 4 ст. 252 НК РФ. В нем сказано, что если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты. Свое решение организация должна закрепить в учетной политике для целей налогообложения.

Конечно же, компании выгоднее учитывать проценты ежемесячно в составе внереализационных расходов. Ведь если их включить в первоначальную стоимость объекта, то списывать их на расходы через амортизацию компания начнет только после того, как объект будет введен в эксплуатацию. И делать она это будет в течение всего срока службы объекта.

К счастью, специалисты Минфина России считают, что компания имеет полное право учитывать расходы ежемесячно в составе внереализационных расходов. Об этом сказано в письме Минфина России от 10.05.2015 № 03-03-10/12339, которое было направлено налоговой службой нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом от 23.03.2015 № ГД-4-3/4568.

Таким образом, возводимое компанией здание для целей бухгалтерского учета признается инвестиционным активом. Следовательно, проценты по кредиту, взятому на строительство здания, будут включаться в первоначальную стоимость объекта (до момента ввода объекта в эксплуатацию).

До того момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и переведен в состав основных средств, в бухгалтерском учете расхода не возникнет. Ведь проценты будут аккумулироваться на счете 08 и формировать первоначальную стоимость здания. А вот в налоговом учете компания будет каждый месяц признавать внереализационный расход в виде процентов по кредиту.