Какой банк кредитует жск

НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:

	Симко Елене Борисовне,Президенту ГРМО
	Хромову Андрею Александровичу,Председателю Управляющего совета
	Трошиной Ольге Ивановне,Председателю Комитета по Этике и защите прав потребителей
	Власовой (Мамонтовой) Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по стандарту профессиональной деятельности
	Шуранову Александру Валерьевичу,Председателю Комитета по обучению
	Мамонтовой Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по единой базе объектов недвижимости и рекламе
	Власенко Сергею Владимировичу,Председателю Комитета по МЛС
	Клименко Татьяне Александровне,Председателю Комитета по рекламе ГРМО
	Михайлову Александру Васильевичу,Консультанту ГРМО по вопросам финмониторинга
	Мазуриной Наталье Юрьевне,Исполнительному директору ГРМО

Подписаться на рассылку

Хотите быть всегда в курсе наших новостей?
Введите Ваш e-mail: Статьи, оценка, мнения

Закон об обязательном страховании рисков дольщиков может привести к массовому переходу застройщиков с работы по ДДУ на схему ЖСК. Между тем в случае ухудшения общеэкономической ситуации в стране риски заемщиков ипотеки на ЖСК заметно возрастут.

За последние несколько лет ипотека на ЖСК стала обычным делом. Однако по некоторым новостройкам риски для заемщиков остаются повышенными.

Зигзаг удачи

Большинство выводимых сегодня на рынок новостроек еще не попадает под действие ФЗ-294 о страховании рисков дольщиков.

Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2014 года закону, работающие по схеме ДДУ застройщики должны давать дополнительные гарантии по своим обязательствам перед дольщиками. Сделать это строители могут одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования.

Проще говоря, застройщикам не уйти от лишних расходов, если они продолжат работу по схеме ДДУ. А это, в свою очередь, увеличит конечную стоимость жилья на первичке.

Соответственно, по словам руководителя правового департамента О2 Development Надежды Хвощевской, многие строительные компании, до нынешнего момента работавшие по ДДУ, подумывают о переходе на схему ЖСК.

Таким образом, уже сейчас зачастую у клиентов практически не остается выбора: им приходится соглашаться стать членами кооператива. А в будущем возможность выбора сузится еще заметнее.

А нам все равно?

Пару лет назад перспектива взять жилищный кредит на квартиру в ЖСК вызывала у петербуржцев определенные опасения. Кроме того, кредитовали приобретение квартир в кооперативах далеко не все банки.

Сегодня ситуация в корне изменилась. Такое кредитование включили в продуктовую линейку почти все ведущие игроки ипотечного рынка.

Более того, специалист отмечает, что при покупке квартиры в строящемся доме пайщики предпочитают совершать сделки на ранних стадиях строительства. Иначе говоря, повышенные риски получателей кредитов не отпугивают.

То есть, можно констатировать, что благодаря ведущим строительным компаниям доверие горожан к схеме ЖСК за последние годы значительно возросло.

Впрочем, эксперт признает, что при покупке квартир у некрупных строительных компаний дополнительные риски у заемщиков появляются.

Только спокойствие?

Главные риски приобретения в кредит кооперативного жилья связаны с особенностью самой схемы (см. справку).

Впрочем, и ДДУ не гарантирует дольщику беспроблемного вселения в новую квартиру. Иначе бы не появился ФЗ-294.

Ведь, как напомнил эксперт, при серьезном ухудшении общеэкономической ситуации строительному бизнесу банки практически перестают выдавать кредиты. И достраивать объекты становится не на что.

Между тем застройщики, предлагающие сделки по схеме ЖСК, имеют больше возможностей решить свои финансовые проблемы за счет пайщиков.

Справка

Основные риски ЖСК
1. Стоимость самого пая, соответствующего приобретаемой квартире, определена, но есть дополнительные платежи: вступительный взнос, членские, целевые и иные взносы. Данные взносы не подлежат возврату даже в случае выхода члена из ЖСК. Кто знает, сколько будет этих взносов? Как сильно изменятся цены на материалы и, соответственно, размер взносов?
2. Нет государственной регистрации в Росреестре договоров паенакопления. Вы уверены, что на эту квартиру нет еще одного пайщика?
3. При приобретении квартиры по схеме ЖСК вероятность остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества оказывается выше. ЖСК не обязан устранять дефекты (цена вопроса переделки существенных недостатков).
4. Решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. Это значит, что если покупатель выплатил пай полностью, свою квартиру он все равно может не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей. Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека. Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма. Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет. Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон. Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги. Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья. Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год. Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться. Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет. Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

Ждем ваши вопросы в комментариях и жмите кнопки социальных сетей!

У меня статистика немного иная: звонишь продавцам квартир: «С ипотекой работаете?»
«Работаем» — отвечают. «Подписаны договоры с таким-то банком».
Звоню в банк: «Квартиры такой-то организации по такому-то адресу кредитуете?»
«Кредитуем» — отвечают.
Казалось бы все: квартира — есть, деньги — тоже: банк дает.
Еду смотреть квартиру. А потом оказывается, что хоть и квартира есть, и договор у застройщиков с банком есть — не горят застройщики желанием иметь дело с банком: ищут клиента «с живыми деньгами».
Почему?
Да потому что человек с «живыми деньгами» перечислит деньги застройщикам сразу, до начала оформления документов. Банку же — нужны гарантии, поэтому, хоть банк и готов выделить деньги, но реально эти деньги упадут на счет застройщика лишь тогда, когда будет зарегистрирован договор переуступки прав требования на имя заемщика — клиента банка.
Причем, различные вексельные схемы и другие пути обхода «Закона о долевом участии в строительстве», банки не устраивают. А потому, круг новостроек, реально кредитуемых банками — очень даже не большой.
Причем, многие строители занижают стоимость квартир, путем различных страховых схем. И большинство банков в таких ситуациях достаточно категоричны: «Даем кредит на приобретение квартиры, а не на страховку». И если страховые выплаты составляют до 50% от стоимости объекта, то это — проблемы заемщика: где взять деньги, а не банка.

когда я покупала свою по ипотеке мне у застройщика сказали что ни при каких условиях с банком моим они работать не будут. я рассматривала два застройщика — дск 1 и су-155 и там и там первоначально мне был отказ. но я же купила её)) это так — лирическое отступление)))

да, застройщики не горят с кредитами работать — ждать не хотят — я с этим столкнулась тоже — у одного из застройщиков — я опять хотела пролезть со своим банком, а они предлагали бронь долгую тока при участии их ипотечного брокера (это стоило 500 баксов) — я им предложила эти 500 баксов просто так при условии что я кредитуюсь в своем банке и они мне квартиру забронировали)))

а что касается страхования — думаю если застройщик и банк работают вместе — можно получить потребительский кредит на эти расходы и ипотечный основной — утверждать не буду — но еще раз повторюсь — если застройщик и банк в дружественных отношениях — они находят какие либо решения

а вексельные схемы кредитует уже два банка точно (росбанк, росевробанк) и недавно я видела статью что присоединится третий(возрождение). может они не работают со всеми застройщиками, но всё же.

поэтому мой опыт говорит следующее — надо стучать в закрытую дверь — она может открыться)))