Эксперты предупредили о рисках новой системы защиты интересов дольщиков. На эскроу-счетах будет блокироваться только стоимость квартиры. А значит, заемщики не смогут в случае банкротства застройщика вернуть уплаченные по кредиту проценты.
С помощью заемных средств оплачивается более 50 процентов всех сделок со строящимся жильем. Поэтому риски коснутся большинства покупателей квартир в новостройках. Все дело в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования. В период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя погашение тела кредита и проценты за пользование деньгами. Но на эскроу-счете блокируется стоимость самой квартиры, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету. В случае расторжения договора долевого участия покупатель жилья получит назад только инвестированные средства без размера уплаченных по кредиту процентов.
Получается, что при расторжении договора заемщик понесет убытки. К примеру, при ставке 10 процентов они составят 100 тысяч рублей с каждого миллиона, взятого в кредит.
Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако нельзя сказать, что сегодня дольщики защищены лучше. К тому моменту, когда застройщик объявляет себя банкротом, взыскивать с него уже обычно нечего.
Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного. Согласно статистике Ernst & Young в России по новой схеме продается всего 77 проектов, то есть около 1,5 миллиона из 130 миллионов квадратных метров строящего в стране жилья, свидетельствуют данные на начало февраля.
Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного
По данным Москомстройинвеста, в столице эскроу-счета открыли около 230 компаний. Однако никто не обязывает застройщиков сегодня такие счета использовать, отмечает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. Многие предпочитают, как и прежде, получать деньги от дольщика напрямую. К тому же в списке есть компании, у которых эскроу-счета используются лишь в одном проекте из всех реализуемых. То есть фактический доступ к совершению сделки с использованием эскроу-счетов у покупателей сегодня ограничен.
В целом эксперты уже сегодня рекомендуют покупать квартиры с использованием эскроу-счетов, так как даже с неполной суммой к возврату они дают большую гарантию достройки объекта или выплаты компенсации, чем покупка недвижимости напрямую у застройщика.
В ближайшее время будут утверждены критерии к застройщикам, которые смогут достроить свои проекты по старым правилам, без перехода на эскроу-счета. Степень готовности таких проектов должна составлять не менее 30 процентов, а количество реализованных договоров долевого участия — не менее 10 процентов с понижающими коэффициентами для проектов комплексной застройки. Соответствующий проект постановления проходит сейчас согласительные процедуры.
В 2018-м появились слабые проблески улучшения материального положения россиян, но по большей части благодаря денежным вливаниям в бюджетные сегменты экономики накануне президентских выборов. Так, Минэкономразвития ожидает, что по итогам года оплата труда в госсекторе в реальном выражении вырастет на 6,9%. Зарплаты в коммерческих структурах схожими темпами похвастаться не могут.
Также вполне вероятно, что многие из нынешних безнадежных должников, влезая в кредит, не очень верно спрогнозировали поведение своих доходов. Скорее всего, они рассчитывали на их рост или как минимум сохранение на прежнем уровне. Но доходы падали и к уровню 2014 года до сих пор не вернулись. Очевидно, что при таком сценарии вероятность появления проблем повышается.
Некоторые эксперты отмечают, что все чаще россияне берут кредиты на текущие нужды, вплоть до еды, поскольку им просто не хватает средств на жизнь. Пятенко наличие подобной категории заемщиков допускает, но считает, что она не слишком многочисленная. И в любом случае — это тоже одна из разновидностей должников, которые действуют не слишком рационально и не просчитывают возможных последствий.
В целом заемщики сегодня стали более ответственными и стараются выполнить все свои обязательства перед банком, добавляет профессор факультета финансов и банковского дела РАНХиГС Юрий Юденков. Однако не все люди перестают погашать кредиты из-за нехватки денег. Растет и количество юридически подкованных граждан, которые осознанно рассчитывают на то, что рано или поздно банк спишет их задолженность, а если дело дойдет до суда, у них велик шанс доказать свои особые жизненные обстоятельства (мать-одиночка, потеря работы ), которые не позволяют расплатиться с долгами.
Безнадежными должниками в основном становятся люди, взявшие потребительский кредит без всякого обеспечения на небольшие суммы, поясняет эксперт.
У них наиболее безответственное поведение, поскольку им ничего не грозит, кроме штрафных санкций за несвоевременный возврат, — говорит он.
При этом в начислении штрафов, по словам эксперта, банк также ограничен троекратным размером основной суммы долга. То есть, условно говоря, если заем составляет 100 тысяч рублей, взыскать с должника можно не более 300 тысяч рублей, независимо от длительности просрочки. А если в кредит взят, например, чайник или утюг и цена вопроса — не сотни тысяч рублей, а два-три десятка? Зачастую банку действительно проще списать эти деньги.
Для финансовой системы 12,1% безнадежных долгов не критичны, уверяют эксперты, ни банкам, ни российской экономике это пока ничем не угрожает.
Если в нашей банковской системе и начнется серьезный кризис, то отнюдь не из-за этого, — успокаивает Пятенко.
По его словам, у кредитных учреждений есть два варианта: можно очень жестко выдавать кредиты — и в итоге выдашь их мало, но зато просрочки не будет, а можно применять более либеральные условия, исходя из того, что большинство людей все-таки законопослушны и здраво оценивают свои материальные возможности.
Пока что банки по большей части идут по второму пути и за счет оборота все равно свою прибыльность получают. Но в дальнейшем коммерческие банки начнут снижать долю необеспеченных кредитов, полагает Юденков.
К тому же им в спину все настойчивее дышит ЦБ, которому очень не нравится бурный рост задолженности населения. Регулятор уже неоднократно ужесточал требования к потребительскому кредитованию и продолжает изобретать все новые ограничительные меры.
Недавно к монетарным властям присоединились и законодательные: в Госдуме разрабатывается закон, ограничивающий долговую нагрузку на россиян. Соответствующий проект готовит комитет Госдумы по финансовому рынку, завершить работу планируется в течение месяца.
По мнению депутатов, граждане должны тратить на погашение кредитов не более 50% совокупного семейного дохода. Не исключено, что максимальную долю и вовсе урежут до 40%. Банкам и МФО запретят давать новые займы тем, чьи долги уже достигли предела. Инициативу поддерживают и Минфин, и независимые эксперты.
По данным Центробанка, объем накопленной задолженности россиян превышает объем накопленных вкладов. Население оформляет новые кредиты, чтобы рассчитаться со старыми долгами, уверен ведущий научный сотрудник экономического факультета МГУ Андрей Колганов. Эта долговая воронка исчезнет лишь при условии увеличения доходов населения.
Экономист отмечает, что рост долгов перед банками следует измерять не размерами депозитов, а следить за динамикой доходов населения, пишет ИА REGNUM.
Эксперт напомнил о сложившейся в США ситуации в преддверии кризиса-2008. Потребительская задолженность в тот период в разы превышала годовые фонды зарплат.
По мнению Колганова, в России задолженность растет по причине вынужденных заимствований, когда населению приходится оформлять кредиты для погашения предыдущих долгов. Ситуация может измениться только в том случае, если доходы населения будут увеличиваться.
В краткосрочной перспективе банкам подобная ситуация выгодна, но если она затянется, кредиторы могут столкнуться с массовым невозвратом заемных средств, считает эксперт.
Причем при увеличении спроса на кредиты, в промышленном производстве серьезного роста не наблюдается. Экономическая проблема приобрела системный характер: некоторые сектора экономики (обрабатывающая промышленность, отдельные сегменты сферы услуг) имеют рентабельность ниже ставки рефинансирования ЦБ.
К тому же доходы частично уходят за рубеж, еще часть работает в отраслях экономики с высокой нормой прибыли (финансовый рынок, нефтегазовый сектор).
Когланов подчеркивает: только активное вмешательство государства способно исправить ситуацию, либеральные преобразования не дадут необходимого эффекта.