К 2024 году объем ввода новостроек увеличат до рекордных для России значений, но покупать их будет некому.
Спрос на новостройки планируют подкреплять ипотекой, долю которой на первичном рынке собираются увеличить до 50%. Но если так пойдет, в ближайшие 7-9 лет все, кто может себе это позволить, уже обзаведутся кредитным жильем. С учетом того, сколько людей уже взяли ипотеку, продавать квартиры станет просто некому. При том количестве жилья, которое в России собираются строить, это может привести к резкому падению цен, предрекают в Центробанке.
По его словам, чтобы этот процесс шел эволюционно, нужно снизить давление на застройщиков со стороны государства, разбюрократизировать отрасль, сократить издержки, чтобы компании могли оставаться рентабельными при меньших ценах на квартиры.
Падение цен на новостройки позволит вовлечь в оборот неиспользуемые квартиры. «Люди, накупившие жилья впрок, ожидая, что оно будет только дорожать, увидят, что квартиры на первичном рынке становятся все дешевле и дешевле, и поймут, что нужно со своими инвестиционными квартирами что-то делать: продавать, сдавать в аренду. В результате, все эти квартиры рано или поздно тоже выйдут на рынок, создавая дополнительное предложение, и отражаясь на ценах.
Отсутствие спроса скорее приведет к сокращению строительства, чем к снижению цен, считает эксперт.
Благодаря снижению инфляции, а следом и ключевой ставки Центробанка кредитные организации вполне смогут опустить ипотечную ставку до 8%. Это вполне реально, считает глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков.
По его словам, этому будет также способствовать переход всех застройщиков на счета эскроу, где можно будет аккумулировать деньги дольщиков.
Для реализации поручения президента России по снижению ипотечной ставки необходимо в ближайшее время поработать над вопросом снижения инфляции, поскольку именно от этого и зависит ключевая ставка российского Центробанка, отметил Аксаков в беседе с журналистом «Парламентской газеты» накануне слушаний в Госдуме, посвященных доступности ипотеки для граждан страны.
Дело в том, что высокая ключевая ставка увеличивает и стоимость государственных ценных бумаг. Именно в них сейчас банки предпочитают вкладывать свои излишки. Однако как только снизится ключевая ставка, упадут в цене и эти бумаги. Таким образом, банки обратят свое внимание на ипотечные кредиты, которые позволят выгодно разместить средства, уверен депутат.
Также снижению ипотечной ставки поспособствует минимизация издержек кредитных организаций за счет перевода документооборота в электронный вид.
Счета эскроу — это еще один удачны механизм, благодаря которому появилась возможность снизить ставки по ипотеке уже в текущий момент. По словам Анатолия Аксакова, вся отрасль жилищного строительства обязана перейти на них уже в июле текущего года.
На счетах эскроу будут заморожены средства дольщиков на все время проведения строительства. А в руки девелоперов они будут переданы только после того, как жильцы получат ключи от своих новых квартир.
Эти так называемые «бесплатные деньги» могут рассматриваться кредитными организациями как дешевая ресурсная база, которая может повлиять на проценты по ипотечным кредитам, уверен Аксаков.
Одним из первых о понижении процентных ставок по ипотеке сообщил ЮниКредит Банк. С 25 марта кредитная организация снизила ставки в среднем на 1,25 п.п.: приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости при первоначальном взносе от 40% и сроке до 30 лет можно под 13% годовых. При первоначальном взносе от 20% ставка составит 13,5% годовых.
«Несмотря на текущую экономическую ситуацию, мы рассматриваем ипотечное кредитование как одно из ключевых направлений развития розничного бизнеса, — поясняет такое решение директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Олег Чернышов. По его словам, именно размер ставки становится решающим фактором для потенциальных заемщиков.
Одновременно с ЮниКредит Банком ставки понизил и СМП Банк. Заем на покупку жилья на первичном и вторичном рынке жилья теперь можно взять под 13,5–14% годовых (ранее — под 14–15,5%). По словам директора департамента розничных кредитных продуктов СМП Банка Натальи Коняхиной, возможность пересмотреть процентные ставки в сторону понижения у банка появилась благодаря тому, что, во-первых, снизилась стоимость фондирования, во-вторых, ситуация на рынке стабилизировалась и банк скорректировал свою рисковую политику в соответствии с текущими изменениями. Это позволило предложить клиентам более выгодные условия кредитования.
Алексей Буздалин обращает внимание также на то, что государственные банки, безусловно, имеют на этом рынке неоспоримое преимущество в виде дешевого фондирования, что обеспечивается их инвестиционными кредитными рейтингами. Другим банкам ничего не остается, как снижать процентные ставки, говорит он.
Стоит ли покупать жилье в кредит?