Если вы решили оформить кредитный договор обязательно нужно учитывать ряд немало важных характеристик до момента его подписания. Помимо основных условий договора: таких как процентная ставка, наличие и сумма комиссионных, сроки погашения займа, необходимо обратить внимание на сроки перечисления установленной суммы кредита.
Последний пункт имеет крайне важной значение, поскольку в зависимости от него опираются, определяя дату сделки. Помимо этого кредитный договор предписывает дату предоставления кредита заемщику, и именно начиная с этой даты, процент по кредиту начинает начисляться.
Как правило, в кредитном договоре прописанная дата начисления денежных средств на лицевой счет заемщика считается стартовой для начала зачисления процентов. Однако в некоторые банки практикуют политику считать дату отправления средств отправной точкой начисления процентов, а не дату их поступления на счет клиента.
Это является крайне важным фактором, поскольку денежные средства могут поступить на счет не в день отправки их банком, а лишь на следующий — причем кредит в данном случае считается выданным и заемщик уже не в праве расторгнуть кредитный договор.
Однако если кредит еще не выдан, клиент имеет полное право отказаться от заключенной сделки. Изучая основную информацию по условиям кредитного договора, или консультируясь по данному вопросу со специалистом, стоит уточнить немаловажный момент, а именно общую сумму расходов сопутствующих предполагаемой сделке (оформлению кредита). Если этот нюанс полностью не будет известен заранее, то на момент заключения кредитного договора клиент может предстать перед фактом дополнительных незапланированных расходов таких как: комиссия за открытие счета или дополнительный процент за перечисление денежных средств на лицевой счет. При таком раскладе клиент заемщик уже не в праве отказаться от условии договора. Тщательное изучение всех подпунктов кредитного договора позволит принять правильное решение — выгодна вам предстоящая сделка или нет.
Получив положительный ответ банка на запрос о кредитовании, клиенту следует взять копию кредитного договора для самостоятельного детального изучения. Ни в коем случае нельзя забывать о том, что руководствуясь ГК РФ банк оставляет за собой право отказать заемщику в совершении подобной сделки на любом ее этапе.
Немаловажным условием кредитного договора является установление даты его погашения. Зачастую банк сам определяет ее, опираясь на дату заключение договора (к примеру, если кредитный договор официально заключен и подписан 16 сентября, то первая выплата должна состояться 16 октября и так каждое 16 число каждого месяца)
Случатся, что установленная банком дата выплат не соответствует поступлению денежных средств клиенту, в таком случае заемщик имеет право просить сотрудника банка изменить даты выплат на более подходящие.
Стоит также обратить внимание на такой пункт — событие при котором кредит считается оплаченным. В одном случае кредит считается оплаченным в момент поступления денежных средств на банковский счет, в другом- в момент списания средств банком. В последнем случае при несвоевременном списании денег со счета кредит считается просроченным и штрафу подвергнется заемщик, хотя фактически его вины в этом нет. Во избежание подобных неприятных ситуации, нужно настаивать на том, что погашенным кредит считается момент поступления денежных средств на счет.
Множество банков применяют в своей работе практику запрета на досрочное погашение кредита, часто в течение определенного периода времени. В ситуации досрочного погашения кредита клиент подвергается сбору дополнительных комиссионных, размер которых чаще всего прописывается в самом договоре. Имеют место быть и такие договора, в условии которых прописано невозможность досрочного погашения кредита в принципе. На эти пункты нужно обратить внимание до подписания договора, а не при необходимости погасить кредит раньше срока.
Предметом кредитного договора являются денежные средства как в наличной, так и в безналичной формах. При этом согласно ст. 78 ФЗ об АО заключение кредитного договора может быть признано крупной сделкой, если сумма предоставленного по нему кредита и предусмотренных договором процентов за пользование кредитом (без учета процентов за просрочку возврата кредита) составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Исключением является случай, когда кредитный договор заключается для обеспечения обычной хозяйственной деятельности акционерного общества (например, цель получения — пополнение оборотных средств и т. д.).
К кредитным договорам, заключенным хозяйственным обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, положения законодательства о крупных сделках не применяются независимо от размера полученного по нему кредита. На практике, как правило, речь идет о цели кредита — пополнение оборотных средств, платежи в бюджет, выдача заработной платы и т. д. При этом кредитный договор и договор залога нельзя считать взаимосвязанными применительно к крупной сделке, так как в результате заключения данных договоров расходование денежных средств в совокупности не происходит.
Возможны ситуации, когда кредитный договор не является крупной сделкой, но обеспечение по нему, например, договор залога, подпадает под критерии крупной сделки. Например, кредитный договор был заключен в рамках обычной хозяйственной деятельности общества, соответственно положения законодательства о крупных сделках не применяются независимо от размера полученного по нему кредита. Поэтому в данном случае договор залога (ипотеки) хоть и подпадает под критерии крупной сделки, рассматривается как заключенный в пределах потребностей юридического лица для решения вопросов, возникающих в процессе текущей хозяйственной деятельности.
Бывают ситуации, когда кредит предоставлен не в рамках обычной хозяйственной деятельности общества, но по сумме кредита и соответствующих процентов данный договор не подпадает под критерии крупной сделки, в отличие от предоставленного по нему обеспечения.
1. Заключение договоров.
В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки).
В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
Стандартная форма договора допускает, что вы можете изменить в них какие-то пункты, с которыми не согласны. Однако на практике банк очень неохотно идет на уступки, и, скорее всего, вам будет отказано.
2. Порядок оформления бумаг.
Сначала подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, затем составляется закладная.
3. Оформление ипотечной сделки в банке.
В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.
4. Государственная регистрация.
Теперь договор купли-продажи и ипотеки квартиры проходит государственную регистрацию. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.
5. Нотариальное заверение ипотечного договора.
Этот процесс весьма непростой и, чтобы не заниматься лишней беготней и не сомневаться в законности сделки, необходимо разобраться во всех его аспектах. Главный вопрос: должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Заверение ипотечного договора у нотариуса законодательством отменено. Но некоторые банки требуют этого. Если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Далее, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Достаточно комично выглядит предмет разногласий: некоторые банки не считают необходимым договоры сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.