— С 1 июля 2019 года вступают в силу новые правила строительства недвижимости в части привлечения средств граждан — будущих собственников жилья. Объясните суть изменений?
— Эскроу-счет — это де-факто промежуточный счет, на который покупатель квартиры размещает средства. И доступ к этим средствам у застройщика появляется только после того, как он полностью построит дом и подготовит его к передаче дольщикам. По сути, банк является гарантом, обеспечивающим получение квартиры дольщиком.
— Не усложнит ли требование по открытию эскроу-счета и без того непростой для покупателей процесс покупки квартиры?
— Ничуть. Более того, мы надеемся, что открытие счета эскроу в нашем банке добавит покупателям спокойствия и упростит процесс покупки. Счет эскроу можно открыть в любом уполномоченном банке. Сейчас в Сбербанке это можно сделать в центрах ипотечного кредитования и офисах премиального обслуживания. По инициативе застройщика мы сможем организовать сервис и в других офисах. В последующем работать со счетами эскроу клиентам — покупателям квартир можно будет и дистанционно. Взаимодействие банка с застройщиком уже возможно по электронным каналам связи, что не требует одновременного присутствия всех сторон сделки эскроу в офисе.
— За счет каких средств тогда застройщик строит дома? Банковский кредит?
— Да, разумеется. Если раньше застройщики использовали средства дольщиков для финансирования своих проектов, то по новым правилам до окончания строительства им нужно воспользоваться либо собственными средствами, либо привлечь банковское финансирование. Мы уже реализовали десяток сделок с застройщиками, которые, опережая время, применяют схему кредитования с использованием счетов эскроу для продажи квартир, не дожидаясь, когда это станет обязательной нормой.
— В чем особенности таких сделок?
— Первое — поменялась структура финансирования. Если раньше мы, как правило, ограничивались 60-процентной долей от бюджета проекта, то сейчас готовы финансировать до 85% проекта. И, что самое важное, наши клиенты получают очень интересные условия по процентной ставке. Дело в том, что процентная ставка по данным кредитам снижается по мере накопления средств на счетах эскроу. У Сбербанка сейчас возможны варианты, когда при превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования застройщика банком мы можем ставку по кредиту застройщику снижать до уровня 0,01% годовых.
— На эскроу-счета физлиц доход начисляется?
— Нет, по закону физические лица не получают дохода. Это и позволяет нам снижать ставку по кредитам, предоставляемым застройщикам на строительство дома. Также сейчас мы прорабатываем в пилотном режиме на нескольких регионах схему, когда снижается ставка не застройщику, а физическому лицу по ипотечному кредиту в случае размещения средств на счете эскроу у нас же в банке.
— Деньги на счетах эскроу считаются уже личными средствами застройщика?
— Счет эскроу — это счет физического лица. То есть владелец этого счета не банк, не застройщик, а именно покупатель. И, соответственно, деньги до раскрытия счета эскроу являются средствами покупателя.
Средства с эскроу-счетов передаются застройщику только тогда, когда дом полностью построен, подготовлены необходимые документы для оформления права собственности на квартиры, квартиры готовы для передачи дольщикам и, более того, оформлено первое свидетельство на право собственности любого дольщика. То есть начался процесс передачи квартир дольщикам. Но надо понимать, что с этого момента застройщику передаются все средства со всех счетов эскроу, открытых к данному дому.
— А покупателю срочно понадобились деньги, может он отказаться от покупки квартиры и забрать взнос?
— Да, конечно, процесс расторжения договора должен быть прописан в договоре долевого участия. Чтобы забрать средства с эскроу-счета, человек предоставляет в банк подтверждение расторжения договора (чаще всего это будет зарегистрированное дополнительное соглашение к договору долевого участия о расторжении договора).
— Сделка прошла, а квартира покупателю не нравится — трещины в стенах или что-то еще…
— Претензии к качеству, как и раньше, возможны и должны быть решены в порядке, установленном договором. В крайнем случае можно обратиться в суд — это право дольщика никто не отменял.
— Но деньги уже уйдут застройщику?
— К сожалению, решить все проблемы одними только эскроу-счетами не получится. Механизм в первую очередь исключает потерю средств покупателем.
Вопросы качества регулируются действующими строительными нормами и договорными отношениями. И гарантировать, что построенная квартира устроит по качеству абсолютно всех, мы не можем. Но, безусловно, банк, как кредитор, осуществляет контроль за ходом строительства, за тем, чтобы все оснащение и используемые материалы соответствовали заявленному в проекте, чтобы дом был обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и благоустройством.
— У вас хватает для этого компетенций?
— Лично у нас — да. Мы сейчас, пожалуй, единственный банк, который имеет собственную сеть региональных служб строительной экспертизы. Все проекты у нас под чутким контролем наших строительных экспертов с инженерным образованием и большим опытом работы как на стройке, так и в контролирующих органах. Они постоянно участвуют не только в техническом аудите строек, но и зачастую даже в операционных вопросах стройки.
— Как отразится новая схема финансирования строительства жилых домов на стоимости квартир?
— Могу сказать только, как это в среднем отразится на стоимости строительства. Если взять, например, два проекта — один финансировался без привлечения банковских кредитов, а второй — с привлечением, то в последнем случае у застройщика могут появиться дополнительно процентные расходы. Как упоминалось ранее, на определенных стадиях проекта кредит может быть бесплатным. А в среднем процентные платежи не должны превысить 3–4% от бюджета проекта. Да и это можно компенсировать за счет дополнительных бонусов, которые позволяют застройщику сделать более качественный и эффективный проект.
— Каких?
— Во-первых, уверенность застройщика в том, что ему будет достаточно средств для финансирования проекта. То есть кредитные средства полностью покрывают остаток финансирования. Тем самым и менеджмент, и акционеры уверены, что, войдя в этот проект, они точно его завершат и не столкнутся с дефицитом источников финансирования как в целом, так и в какие-то определенные периоды.
Во-вторых, скорость строительства. Благодаря открытому кредитному лимиту и возможности выбирать средства точно в соответствии с потребностью подрядчиков и графиком производства работ, что позволяет более качественно и правильно управлять проектом. Управлять через своевременное финансирование, через своевременные закупки, через авансирование в нужный момент определенных контрактов. И более того, осуществлять подбор подрядчиков на проект из большего числа претендентов, желающих заполучить контракт с гарантированным финансированием.
Третий аргумент — это больше маркетинговая составляющая для компании. Привлекая средства дольщиков через эскроу-счета, компания продает не только квадратный метр, но и дополнительную гарантию беспрецедентного характера, которой не было на рынке раньше. И мы видим на примерах ряда реализованных проектов, что продажи опережают планы.
И четвертый момент, который достаточно выгоден в данной ситуации, — отсутствие повышенных требований со стороны 214-го закона. То есть застройщик, используя схему эскроу, освобождается от таких требований, как наличие необходимого опыта работы, ограничений по характеру и объемам заимствований, отсутствие иной деятельности и прочих. Банк оценивает клиента уже по собственным риск-метрикам. Государство же не будет осуществлять усиленный контроль, в силу того что рисков на дольщиках, на физических лицах нет. Эти риски перекладываются на банк, поэтому банк, по сути, и ответственный за этого клиента.
Госдума приняла закон о переходе на новую систему финансирования строительства жилья. Согласно документу, с 1 июля 2018 года добровольно, а с 1 июля 2019-го — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета.
Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования
«С 1 июля 2018 года к застройщикам вводится ряд ограничений, которые банки и ранее предъявляли к проектам/компаниям, которые приходили за проектным финансированием в банки. Обязанность работать через эскроу счета возникает с 1 июля 2019 года, сейчас — опционально.
Чем больше денег на эскроу счетах, тем ниже ставка для клиента. Для банка же кредитования с использованием эскроу счетов несет дополнительные риски.
.jpg)
Анна Бугаева, начальник отдела по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Красноярского отделения Сбербанка, в свою очередь рассказала, что банк полностью готов к изменениям в строительной сфере: «Одобрены все необходимые изменения внутренних документов, проведены пилотные сделки проектного финансирования жилых домов с применением счетов эскроу в нескольких субъектах страны. В Сибирском банке новую схему пилотировали на Алтае.
В настоящий момент в Красноярске не открыто ни одного эскроу-счета. Увеличения активности застройщиков ждем в 2019 году, после завершения переходного периода и завершения проектов, имеющих разрешение на строительство, оформленных до 1 июля 2018 года. Пока существенного увеличения спроса со стороны застройщиков не ожидаем, поскольку рынок имеет расчетную емкость, продается определенный объем квартир в каждом отдельно взятом регионе.
2 июля Сбербанк запустил новые продукты для застройщиков, связанные с изменениями законодательства о долевом строительстве. Это кредитование с применением счетов эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках закона 214-ФЗ.
Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка жилой недвижимости будут переходить постепенно, как застройщики, так и банк должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское финансирование строительства жилья. Застройщики — адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, банки — обеспечить необходимый сервис для застройщиков.
Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.
Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.
—Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ, наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.
Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?
По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.
—В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены, – добавляет эксперт.
Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.
—У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.
Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых. Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.
Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, работает в сфере кредитования застройщиков весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.
По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.