Как оформить сделку, когда часть денег передается вначале, а часть — через некоторое время? Какой из вариантов выбрать: задаток или куплю-продажу в рассрочку? И какой из них выгоднее для продавца или для покупателя?
Очень часто возникают ситуации, когда при покупке дорогостоящего имущества (недвижимость, автомобиль и т. п.) покупатель первоначально выплачивает продавцу часть причитающихся денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в определенный сторонами срок. И здесь возможны следующие варианты оформления сделки:
- Покупатель выдает продавцу задаток, который представляет собой часть причитающихся по предстоящей сделке денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в оговоренный сторонами срок при подписании договора купли-продажи. Оформляется такая сделка составлением письменного соглашения о задатке;
- Стороны заключают договор купли-продажи в рассрочку, в котором указывается, какая часть денег уплачена при подписании договора купли-продажи, и в какой срок должна быть уплачена оставшаяся стоимость.
Рассмотрим теперь отличия указанных вариантов, а также, какой из них выгоден для каждой из сторон сделки. Для примера будем использовать ситуацию с куплей-продажей недвижимости (например, квартиры).
Обычно оформление частичной выплаты денег в виде задатка более выгодно продавцу, и вот почему. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи он теряет право на внесенный задаток. Таким образом, задаток дисциплинирует покупателя, побуждая его к установленному сторонами сроку внести оставшуюся часть денег и заключить договор.
При нарушении покупателем условий соглашения о задатке (например, деньги не уплачены в оговоренный срок) продавец без особых проблем может заняться поиском нового покупателя на свою недвижимость, ведь документы по-прежнему оформлены на его имя, и он продолжает оставаться ее собственником.
Продавцу не следует, однако, забывать, что если он сам откажется от заключения сделки, то будет вынужден выплачивать стороне, выдавшей задаток, его двойную сумму.
В этом случае составляется обычный договор купли-продажи. В разделе договора, говорящем о цене и порядке оплаты указываются общая продажная стоимость, сумма, уплаченная при подписании (или до подписания договора), оставшаяся сумма, подлежащая уплате и срок в который эта сумма должна быть уплачена. При окончательном расчете стороны письменно фиксируют передачу денег. Если сделка была оформлена нотариально, то стороны вновь встречаются у нотариуса, а на договоре делается отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса.
Заключение договора купли-продажи в рассрочку более выгодно покупателю.
После подписания договора купли-продажи и его регистрации в органе юстиции покупатель может считать себя собственником недвижимости, а, следовательно, въехать в квартиру, зарегистрироваться по этому адресу, начать делать ремонт, перепланировку и т.п. Нет угрозы потерять внесенную сумму, как при задатке, существует только определенный в договоре срок окончательного расчета.
Продавцу же следует соглашаться на такой вариант с осторожностью, и серьезно взвесив все возможные осложнения.
Главная опасность – это несоблюдение покупателем сроков окончательного расчета по договору.
Согласно пункта 2 стати 442 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) в случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за имущество, проданное в рассрочку, продавец вправе отказаться от договора потребовать возврата имущества, за исключением случаев, когда сумма полученных платежей превышает половину его стоимости. Таким образом, если при заключении договора была уплачена сумма, не превышающая половину стоимости, можно требовать возврата имущества, вернув покупателю при этом полученные от него деньги. Если же первоначально уплаченная сумма превышает половину стоимости имущества (а это бывает в большинстве случаев), то продавец вправе требовать от покупателя можно только выплаты оставшейся суммы и неустойки за пользование чужими деньгами, рассчитываемой исходя из установленной ставки рефинансирования. И то, и другое придется делать в судебном порядке.
Предупредить подобную ситуацию продавец может следующими мерами.
- Можно настоять на включении в договор купли-продажи условий о том, что право собственности на приобретенное имущество у покупателя возникает с момента полной оплаты покупной цены. В этом случае орган юстиции откажет покупателю в регистрации права собственности. Покупатель при этом не сможет распорядиться имуществом до полной оплаты, что будет стимулировать его к более скорому выполнению своей обязанности.
- Можно также потребовать включения в договор условия о неустойке за неуплату или несвоевременную уплату суммы долга по договору. При отсутствии условия о неустойке продавец имеет право на законную неустойку, исчисляемую исходя из размера ставки рефинансирования. Однако сумма такой неустойки невелика. Чтобы угроза штрафных санкций была реальной, можно указать более существенный размер, например 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается соглашением сторон.
Мы видим, что заключение соглашения о задатке определенно более выгодно продавцу, а купля-продажа в рассрочку – наоборот, покупателю. Необходимо с учетом указанных рекомендаций выбрать вариант, устраивающий обе стороны.
Самым же лучшим вариантом, особенно для продавца, несомненно, является уплата полного размера покупной цены в момент совершения сделки.
Да и для покупателя будет лучше уплатить всю стоимость, если, конечно, у него есть такая возможность.
Купить квартиру в Казахстане без единовременной полной оплаты можно только двумя способами: это ипотека и рассрочка. Если ипотека дается на долгий срок и под проценты, то рассрочка чаще всего беспроцентная и, как правило, дается до сдачи дома в эксплуатацию. Остановимся подробнее на условиях, которые предлагаются покупателям на сегодняшний день.
Рассрочка стала предлагаться казахстанскими застройщиками в 2008 году, когда в стране царил финансовый кризис, ипотечное кредитование практически было заморожено. Строительные компании стали вынуждены идти навстречу покупателям, предлагая различные акции и скидки. Сегодня рассрочку трудно назвать полноценной альтернативой ипотеке. Эта опция от застройщика скорее способ приобрести жилье тем, у кого уже есть на руках порядка половины суммы, и остальная часть должна поступить в ближайшее время. Стройкомпании стараются совершенствовать опцию по рассрочке и предлагают клиентам выгодные условия. Попытаемся разобраться, в чем их особенности, и чего нужно опасаться.
Основная особенность покупки недвижимости с рассрочкой платежа — это срок. Если ипотека выдается в среднем на 10-20 лет, то расплатиться с застройщиком необходимо быстрее. Львиная доля строительных компаний просят погасить стоимость жилья к сдаче объекта в эксплуатацию. Большое значение имеет срок сдачи дома. Чем быстрее покупатель заключит договор, тем выгоднее будут условия. После этого компания переключается на новый проект, и не заинтересована в долгом ожидании.
Между тем в некоторых отделах продаж менеджеры лукавят, называя предлагаемую рассрочку беспроцентной. При 100-процентной оплате единица площади обходится дешевле в среднем на 30-40 тысяч тенге.
Покупка квартиры на вышеперечисленных условиях выгодна ограниченной части покупателей. В их число входят:
- Предприниматели, которые не могут взять из оборота сразу всю сумму на покупку недвижимости. В этом случае он выбирает рассрочку и делает выплаты несколькими траншами.
- Покупатели, имеющие высокую неофициальную зарплату, в связи с чем они не могут пройти через банковский андеррайтинг. Застройщики же не требуют подтверждения дохода.
- Клиенты, которые ожидают в скором времени получить крупную сумму денег и погасить оставшуюся сумму за покупку: вступить в наследство, продать старую недвижимость и т.д.
- Те, кто, имея возможность вносить более крупные ежемесячные платежи по сравнению с ипотекой, хочет сэкономить на более низкой процентной ставке, отсутствии страховки и комиссии банка.
Из этого следует вывод, что рассрочка — нужная опция для покупателей жилья в новостройках, но ипотеку заменить она не может.
Право собственности на квартиру покупатель получит лишь тогда, когда сделает заключительный взнос по рассрочке. Тогда будет оформлен договор купли-продажи. На сегодняшний день по информации, полученной в результате обзвона строительных компаний, выяснилось, что покупателям жилья в рассрочку вначале предлагают заключить следующие виды договоров:
- предварительный договор купли-продажи квартиры;
- договор жилищного-строительного кооператива;
- договор долевого участия в строительстве.
Как считают специалисты рынка, если жилой комплекс еще строится, то безопаснее всего будет заключить договор долевого участия в строительстве.
— Следует помнить о том, что заключать любую форму договоров с покупателями строящихся объектов имеет право лишь ограниченное число застройщиков, — рассказывает вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстан Нина Лукьяненко. — В прошлом году вступили в силу поправки к закону о долевом участии, согласно которым на заключение договора долевого участия требуется разрешение уполномоченного органа, либо участие застройщика в фонде гарантирования жилищного строительства. Для получения этих документов, застройщик должен выполнить ряд требований, например, такие как возведение каркаса здания за свой счет и т.д. Поэтому только единичные объекты имеют возможность продаваться таким образом. Нужно быть бдительным и осторожным, спрашивать у застройщика необходимую разрешительную документацию на заключение договоров долевого участия.
Для того чтобы максимально обеспечить безопасность покупки, необходимо обратить внимание на следующие моменты.
Застройщик
Жилой комплекс
Первон. взнос
Срок рассрочки
Цена за кв.м
В этом году интерес к рассрочке возрос в десятки раз и достиг своего пика (в январе-марте).
Застройщики освоили этот сегмент первыми. Среди продавцов-частников такого массового антикризисного тренда не наблюдается, однако покупатели не сдаются и продолжают поиск вариантов. И как выяснилось, не зря.
Изучив актуальные и архивные предложения, редакция разыскала тех, кто готов продавать жильё без посредников в долг сейчас, и тех, кто уже воспользовался этой схемой ранее. Опрос показал, что условия таких предложений гибкие и зависят от формата жилья.
Систематизировав информацию, мы выяснили, что как правило, жильё, продаваемое в рассрочку, можно разделить на несколько категорий. Среди предложений есть неликвид — квартиры, которые тяжело продать. Обстоятельства разные: нет лифта, нет балкона, цокольный этаж (встречается и такое!). Стоимость подобного жилья значительно ниже средней.
Следующую категорию составляют типовые квартиры в хрущёвках и метры в обычных монолитных новостройках.
Третий вариант — многомиллионные апартаменты большой площади, которые нелегко продать. При этом такое жильё существенно страдает в период снижения цен, и продавцы, понимая это, готовы идти на уступки.
Изо дня в день соотношение предложений меняется, но в целом все эти категории представлены на рынке примерно в равных пропорциях, за исключением самых дорогостоящих вариантов.
Обычно продавцы указывают в объявлении, на какой срок и в каком размере они готовы предложить заём. Выборочный анализ показал, что большинство из них хотят получить сразу как минимум половину суммы.
Рассрочка, как правило, предлагается на срок от 6 месяцев до 3 лет. Многие собственники согласны ждать полного погашения в течение 1-2 лет. Однако при личной беседе они подчёркивают, что предпочли бы обговарить детали с покупателем и в ряде случаев готовы идти на уступки в зависимости от суммы и ситуации.
Позиция собственников чаще всего такова: рассрочка беспроцентная, доплата не требуется. При этом предложения, в которых при покупке в долг цена возрастает, всё же встречаются. Квартира дорожает на 1-2 млн тенге.
Размер платежей и периодичность погашения сильно отличаются от стандартных банковских схем и акций застройщика. Никто из опрошенных не требовал ежемесячных выплат. Все ориентируются на погашение в 2-3 этапа, равными долями или по ситуации.
И здесь начинается самое интересное. Покупателя запросто могут спросить, какой суммой он располагает и на какие вложения готов. Условия продажи по факту привязаны к требованиям, согласно которым собственнику предлагают альтернативный вариант. Однако некоторые предпочитают ориентироваться на реальные возможности клиента и уже исходя из этого искать подходящее жильё себе.
Впрочем, нельзя не отметить и другие обстоятельства. Некоторые хозяева прекрасно понимают, что их недвижимость не пользуется особым спросом и может потерять в цене за счёт планомерного снижения.
Расчёт такой: при медленном, но верном снижении цен лучше пойти на уступки по срокам. Ведь если стоимость опускается хотя бы на 1 % ежемесячно, значит, за год просядет примерно на 10 %. То есть однокомнатная квартира может подешеветь на пару миллионов.
Кроется ли за предложением купить квартиру в рассрочку что-то противозаконное и подозрительное? Конечно, этот вопрос интересует всех. А всё потому, что, покупая квартиру в рассрочку, вы не становитесь её собственником сразу, а, грубо говоря, живёте у продавца.
Нотариусы пояснили это так: право собственности наступает не с момента покупки недвижимости, а с момента её госрегистрации. По сути, заключается договор с отсрочкой платежа. Согласно его условиям, право собственности возникает только после полной оплаты, что подтверждается распиской о получении денег продавцом. Именно с этим документом покупатель сможет зарегистрировать жильё.
Юристы не дали однозначного ответа. Одни считают, что это абсолютно неопасно — обе стороны прямо заинтересованы в том, чтобы довести сделку до конца. Покупателю нужна квартира, и есть стимул быстрее оформить её на себя; продавцу необходимо получить деньги за её продажу.
Другие не уверены, что в нашей суровой реальности всё пройдёт гладко, и рекомендуют максимально обезопасить себя. Зарегистрировать обременение, предусмотреть неустойку и форс-мажоры, передавать платежи только под расписку.
Специалисты предупреждают, что очень важно не путать схему рассрочки с задатком. Во втором случае предусмотрены санкции для продавца, если тот пошёл на попятную. Механизм рассрочки этого лишён, однако и там при заключении соглашения можно включить штрафы для провинившейся стороны.
В договоре указываются:
- характеристики приобретаемого жилья (адрес с указанием номера квартиры, площадь);
- его общая стоимость;
- сумма, уплаченная до подписания договора;
- оставшаяся сумма;
- график оплаты;
- срок погашения.
По желанию сторон предусматриваются штрафы и санкции.
На вопрос о гарантиях и о том, у кого будут храниться документы, нотариусы отвечают по-разному. В отдельных случаях рекомендовано держать бумаги у покупателя. Залогом невозможности осуществления каких-либо сделок, по словам специалистов, должно стать отсутствие правоустанавливающих документов — бывший владелец получил вместо них новый договор купли-продажи. Старый при этом остаётся у нотариуса, а затем переправляется в архив, где хранится более 70 лет.
Однако эксперты, ознакомившись с различными формами соглашения, пришли к выводу, что предусмотреть всё и полностью обезопасить себя практически невозможно.
— Покупка недвижимости в рассрочку возможна. Однако самый существенный момент в данной ситуации — это риск нарушения продавцом своих обязательств по передаче квартиры покупателю. Теоретически ничего не мешает продавцу продать или заложить квартиру за тот промежуток, который клиент выплачивает деньги. Наилучшим вариантом является постановка обременения на квартиру в виде залога на период времени, пока покупатель выплачивает сумму согласно договору. Также существуют риски, что на квартиру может быть наложен арест за уголовные или административные правонарушения продавца. Нельзя забывать и о том, что может случиться в случае смерти собственника — вам придётся ждать, когда в права вступят наследники.
Рост спроса на рассрочку отмечают и риелторы. Они подтверждают, что имеются продавцы, готовые повременить с расчётом. Если бы их было больше, такая антикризисная система взорвала бы рынок, окончательно вытеснив ипотеку и варианты покупки в долг у застройщика. Однако существуют факторы, сдерживающие развитие рынка в этом направлении.
— Могу сказать, что у нас в агентстве нет такой практики. Конечно, покупателей, желающих приобрести квартиру без банковских нагрузок, в рассрочку, много. Но пока продавцы не готовы к такому. Если и встречаются лояльные собственники, то срок, в течение которого они готовы ждать полной выплаты, невелик. Однако покупателей интересует именно долгосрочная рассрочка, которую в связи с нестабильностью рынка, валюты и другими негативными явлениями предоставить продавцы не могут. В мировой практике схема продажи в рассрочку популярна, но у нас эффективный механизм взаимодействия сторон пока не найден. К тому же зачастую продажи связаны с миграцией — таким владельцам важно получить всю сумму сразу.
Итак, при продаже квартиры в рассрочку важно учесть возможности покупателя, быть уверенным в его платёжеспособности. Покупателю же следует тщательно взвесить материальное положение и исключить вероятность возникновения трудностей с погашением.
Плюсы для продавца:
- такие продажи эффективны в период снижения цен;
- найти покупателя проще;
- продавец остаётся собственником до полного расчёта;
- покупатель вносит солидную сумму и заинтересован скорее, а возможно и досрочно, выплатить остаток.
Минусы:
- возможность невыплаты средств;
- риск происшествий, которые могут произойти после сделки (например, пожар).
Плюсы для покупателя:
- жилищный вопрос решится быстрее;
- нет банковских переплат и комиссий.
Минусы:
- отсутствие права распоряжаться жильём по своему усмотрению до полного расчёта и госрегистрации;
- к моменту погашения цены могут снизиться;
- в случае нарушения условий договора, предстоит длительный судебный процесс, и в чью пользу он решится, сказать трудно.
Перед заключением соглашения убедитесь в юридической чистоте операции, тщательно проверьте достоверность и подлинность документов. Помните, все моменты важно обсудить до заключения договора. Будьте внимательны. Удачных вам сделок!