Какие риски при продаже квартиры в рассрочку

24 января 2019 Антон Величко 1393

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
Реализации ипотечной квартиры;
Показы квартиры покупателям и посредникам;
Продаже недвижимости в рассрочку;
Отчуждение недвижимости при участии посредников;
Найме неопытного посредника или юриста;
На этапе заключения сделки.

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Причины, которые увеличивают риск:

Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

Потеря жилья;
Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Чтобы точно ответить на вопрос, как же продать квартиру в рассрочку без риска, необходимо определиться, что вообще собой представляет продажа жилого имущества в рассрочку. Стандартная ситуация: продавец хочет скорее продать дом, а покупатель не обладает в полном объеме нужными денежными средствами. Тогда речь заходит об ипотеке, то есть передаче покупателю права владения и пользования имуществом, без возможности продавать его и передавать по наследству до погашения всей суммы задолженности перед продавцом.

Ипотеку следует отличать от ипотечного кредита. Если с первым понятием мы определились, то второй представляет собой вовлечение в процесс купли-продажи третьей стороны – банка. Именно он устанавливает сроки продажи, стоимость и величину процента. Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что гарантом оплаты полной стоимости квартиры выступает именно банк. В случае простой ипотеки есть риски, ведь тогда все обязанности ложатся на ваши плечи.

Залог успешной сделки – правильно составленный договор. Как оформить документ без ошибок? Главное, прописать все нюансы, которые касаются способа оплаты и непосредственной передачи полного права собственности покупателю.

В случае продажи имущества в рассрочку необходимо обратить внимание на пункт об уточнении вопроса по уплате платежа. Указываются, в какой именно форме происходит оплата (в нашем случае – в рассрочку) и сроки (до какого числа покупатель обязан выпалить всю стоимость).

Также нужно прописать полную, точную стоимость продаваемой недвижимости, а также первого и последующих платежей.

Важно! Необходимо обращать внимание на взаимные права и обязанности продавца и покупателя, которые прописываются в договоре. В пункте «Права покупателя» мошенниками часто указывается, что право собственности на квартиру переходит сразу же после первого платежа.

Последствия могут быть следующими: продавец оплатит первый взнос и пропадёт. И в данном случае судебный иск, поданный против покупателя, будет необоснованным. Ведь, согласно договору, жилье теперь полностью принадлежит ему.

Каждая юридически значимая процедура требует полной отчетности и объемной документации. Так, и в случае купли-продажи недвижимой собственности. Для того чтобы официально зарегистрировать сделку, нужно собрать целый пакет документов, как со стороны продавца, так и покупателя. Необходимо тщательно проверять, чтобы все документы были оформлены правильно, а также, чтобы все сведения о покупателе были достоверными.

Технический паспорт квартиры. Если у вас его нет в наличии, то этот документ обязательно придется оформить. План действий следующий: вы приходите в БТИ вашего района (бюро технической инвентаризации), подаете заявку и оплачиваете пошлину (около 1 500 – 2 000 рублей). Оформляется данный документ в течение месяца, срок действия – 1 год. Поэтому данный пункт важно учитывать, если продажу квартиры вы планируете начать и (или) завершить в определенный период времени. Образец заявление представлен ниже:

Выписка из домовой книги. Её можно получить в ЖКХ по месту регистрации недвижимости. Содержит все данные о жильцах и собственнике.
Справка об отсутствии долгов за квартплату. В расчетно-информационном центре вашего района (ЕИРЦ) вам выдадут копию счета. При наличии долгов при продаже квартиры могут возникнуть сложности.
Заявление о государственной регистрации от обеих сторон сделки: покупателя и продавца. Этот документ является одним из обязательных. Данные передаются в Росреестр, чтобы официально провести процедуру передачи права собственности на недвижимость.
Паспорта обеих сторон, а также их копии.
Справка об уплате пошлины. Стоимость составляет 1 000 рублей.
Документ, который подтверждает право собственности на имущество.
Договор купли-продажи.
Копия документа, который подтверждает право представительства (заранее заверенный у нотариуса). Данный документ необязательный. Он необходим только в том случае, когда непосредственный собственник квартиры не в состоянии самостоятельно участвовать в процессе купли-продажи недвижимости. Например, по состоянию здоровья. За него все этапы проходит его законный представитель.

Риски при продаже недвижимости в рассрочку присутствуют всегда. Незнание некоторых пунктов процедуры продажи приводит к неблагоприятным последствиям, в первую очередь, для продавца.

Необходимо уметь различать такие понятия, как «задаток» и «аванс».

Как правило, покупка имущества в рассрочку предполагает внесение первого платежа, который является подтверждением намерения покупателя приобрести данную собственность. Сумма определяется самим лицом, продающим квартиру, обычно она составляет от 20% до 50% всей суммы недвижимого имущества. Данный платеж именуется авансом.

Задаток, согласно Гражданскому кодексу РФ, в частности, ст. 454 и ст. 488, предполагает наложение на покупателя перечня обязанностей, в число которых входит запрет на отказ от покупки.

Оба платежа заверяются у нотариуса, но следует увидеть главное отличие. Если покупатель передумал приобретать недвижимости, но уже отдал аванс, то он вправе потребовать всю сумму у продавца обратно. Если же покупатель отдал вам первый задаток, но спустя некоторое время понял, что не хочет покупать квартиру по субъективным причинам, то он уже не вправе требовать от продавца вернуть ему сумму платежа. Отдав первый задаток, он подтвердил своё желание купить недвижимость, и при отказе может только потерять ту сумму, которую отдал.

Во избежание лишних вопросов и недоразумений при получении задатка и аванса можно дополнительно написать расписку о получении денег.

Сегодня распространенным способом стала оплата в счет государственной субсидии.

Суть в следующем: покупатель предупреждает продавца, что в ближайшем времени ему на счет придет денежная компенсация от государства, к примеру, материнский капитал. То есть, лицо предлагает внести данную сумму в счет взноса рассрочки.

С юридической стороны, данный способ не предполагает ничего нелегального. Ведь субсидии действительно приходят на счет как обычные финансовые средства. Однако не редки случаи, когда у физического лица и, к примеру, Пенсионного фонда РФ возникают противоречия по некоторым вопросам. Вследствие чего выплаты со стороны госоргана может и вовсе не произойти. Конечно, покупатель не будет рассказывать об этом продавцу или вовсе пропадет из виду.

Как правильно избежать негативных последствий? Необходимо просто включить в договор пункт о том, что при возникновении противоречий между покупателем и государственным органом, выплачивающим субсидию, покупатель обязан выплатить сумму задатка самостоятельно.

Таким образом, продажа квартиры в рассрочку – длительная процедура. Она требует внимательности и времени. Каждый документ, который фигурирует в процессе, следует заверять нотариально, чтобы впоследствии не было оснований для исковых заявлений.

Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.

В этом случае составляется обычный договор купли-продажи. В разделе договора, говорящем о цене и порядке оплаты указываются общая продажная стоимость, сумма, уплаченная при подписании (или до подписания договора), оставшаяся сумма, подлежащая уплате и срок в который эта сумма должна быть уплачена. При окончательном расчете стороны письменно фиксируют передачу денег. Если сделка была оформлена нотариально, то стороны вновь встречаются у нотариуса, а на договоре делается отметка о полном расчете, которая заверяется подписями сторон и печатью нотариуса.

Покупатель выдает продавцу задаток, который представляет собой часть причитающихся по предстоящей сделке денег, а оставшаяся часть должна быть выплачена в оговоренный сторонами срок при подписании договора купли-продажи. Оформляется такая сделка составлением письменного соглашения о задатке;
Стороны заключают договор купли-продажи в рассрочку, в котором указывается, какая часть денег уплачена при подписании договора купли-продажи, и в какой срок должна быть уплачена оставшаяся стоимость.

Еще большие риски возникают для продавца при продаже квартиры в рассрочку: при невнимательном оформлении сделки существует вероятность того, что покупатель так и не заплатит всю сумму. Тем не менее, в некоторых случаях приходится прибегать именно к этому варианту, например, если долго не удается продать квартиру сразу за полную сумму. Покупателям же часто этот вариант бывает удобен. Практикуется несколько способов продажи в рассрочку:

Определенную настороженность у собственников вызывают и сделки с использованием в качестве оплаты государственной субсидии. В этом случае следует учитывать, что деньги будут получены не сразу, а через определенное время, и не наличными, а на расчетный счет. Кроме того, субсидия может быть перечислена лишь после того, как на покупателя будет оформлено право собственности.

Ни каких особых различий между такой продажей квартиры и обычной, практически нет. Лишь один, но не маловажный нюанс, отличает продажу в рассрочку от продажи с единовременной выплатой – в договоре обязательно должен быть прописан тетаграмм платежей.

Сейчас повсеместно, по всей России, открываются многофункциональные центры (МФЦ), которые для удобства населения занимаются всем сбором информации. Теперь не надо бегать ни в Россреестр, ни в БТИ, ни в Кадастровую палату, да и в УФМС для того чтобы выписаться самому и снять с регистрационного учета всех членов своей семьи идти не обязательно. Все оформляется в МФЦ.

если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.

если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)

если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже

для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет

если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

— Эта акция вызвала огромный интерес у потенциальных покупателей. С первых дней старта менеджеры отдела продаж не успевали отвечать на телефонные звонки и консультировать людей, желающих приобрести жилье, — рассказывает руководитель компании «АССМ» Ерлан Алшинбаев.

— Допустим, у вас есть сумма 90 тысяч долларов, — приводит пример эксперт по недвижимости Абзал Жанабай, — но благодаря рассрочке вы можете выбрать квартиру стоимостью и 95, и 92 тысячи. С вашими недостающими 2 тысячами, при условии 100процентной оплаты, руководство банка не пошло бы ни на какие скидки. А при рассрочке раскидываете эти 2 тысячи на 6 месяцев, и совсем «не больно». При этом вы рассматриваете больше предложений о покупке.

Некоторые продавцы почему-то забывают сходить в Единственный государственный реестр за документом, указывающим на отсутствие обременения на жилье и на ее владельце. Если такая бумага выдана, то это означает, что квартира не заложена и не находится в процессе выкупа по кредиту.

Иногда в договор купли-продажи включают другие пункты. Они состоят из положений, вступающих в действие после отказа покупателя вносить сумму, предполагаемую рассрочкой. В таком случае он будет должен передать в собственность владельца жилье что-то из своего имущества, например, земельный участок, автомобиль или технику.

Продавец честно собрал все необходимые документы, своевременно предоставил их Вам, чтобы Вы их предоставили в банк.
Почему он должен терпеть убытки при продаже квартиры из-за того, что банк не дает Вам кредит, ведь не он банк выбирал?
А значит, он вправе Вам предоплату не возвращать!
И тогда убытки терпите Вы.

Еще раз отмечу, что покупка квартиры в кредит зависит от требований конкретного банка. Осознание того, что при выборе банка нужно учитывать требования банка к квартирам, может значительно облегчить Вам процесс покупки квартиры, а продавцу — облегчить процесс продажи квартиры.

Чтобы избежать неоправданного риска, надо внимательно учесть все детали сделки. Способы рассрочки • Покупатель в момент заключения договора купли-продажи выплачивает 50% от продажной стоимости жилого помещения — задаток. Остальные средства выплачиваются в течение года, реже — двух лет. • Покупатель выплачивает задаток, в размере половины стоимости жилья и проценты за каждый месяц рассрочки.

А его участники начали предлагать беспроцентные варианты С процентами и без В конце 2008 года многие финансовые учреждения свернули свои ипотечные программы. Жилищные кредиты стали недоступны для большинства граждан, в результате чего строители были вынуждены изобретать новые механизмы привлечения покупателей. Именно тогда рассрочку (главным образом – беспроцентную) стали предлагать практически все застройщики.

Несмотря на обозначенные риски, в ближайшие несколько лет механизм рассрочек будет развиваться. Дорогое банковское финансирование, ужесточение условий к ипотечным заемщикам и удобство системы «отложенного платежа» будут способствовать процветанию квазиипотечных механизмов.

«Продажа жилья в рассрочку фактически позволяет застройщикам конкурировать с банками. Эта схема востребована у тех клиентов, которые не могут или не хотят оформлять ипотеку. В первую очередь, ей пользуются те граждане, которым банки не одобряют заявки на получение кредита», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.