Нуждаются в жилье многие семьи, но заплатить сразу крупную сумму денег за покупку новой квартиры могут лишь единицы. Тем более что стоимость квадратных метров, особенно в больших городах, постоянно растет. Единственной возможностью для приобретения жилья остается вариант с кредитом или ипотекой. Как альтернатива является также выгодное предложение — рассрочка от застройщика. Сделка оформляется по упрощенной финансовой схеме, к обоюдной выгоде покупателей квартир и строительных компаний.
К сожалению, кредиты на покупку квартир в строящихся объектах банки выдают с большой неохотой, под большие проценты либо под «основательный» имущественный залог. До кризиса 2008 года такая программа кредитования успешно действовала на всей территории России, но сейчас банковские учреждения не хотят подвергать себя риску. За границей услуга рассрочки от компаний-застройщиков является довольно популярной.
Например, во многих странах Европы застройщики предлагают покупателям вновь строящихся квартир рассрочки сроком до 7-10 лет. К сожалению, в нашей стране экономическая обстановка не стабильная, поэтому многие компании готовы оформлять рассрочку лишь на время до окончания строительства жилого объекта – максимум на 1-2 года.
Финансовые эксперты отмечают следующие преимущества рассрочки от застройщиков перед ипотекой:
- Покупателям квартир не приходится доказывать свою платежеспособность. Для оформления договоров по рассрочке требуется минимальный пакет документов, без привлечения поручителей.
- Не требуется предоставлять свое движимое или недвижимое имущество в залог, чтобы получить рассрочку, так как строящаяся квартира как раз и является залоговым имуществом, за которое уже при подписании договора покупатель выплачивает определенный денежный первоначальный взнос.
- Компании-застройщики более лояльно относятся к покупателям, нежели банковские учреждения, не проверяют кредитную историю заявителя и не требуют дополнительных подтверждений его платежеспособности.
В качестве «минусов», которые следует отметить в услуге рассрочки от застройщиков по отношению к банковской ипотеке, являются следующие два фактора:
- Срок предоставления рассрочки гораздо более кратковременный, нежели ипотечный кредит.
- Покупатель не может оформить квартиру в свою личную собственность до полного окончания строительства жилого объекта и до выплаты всей суммы за квадратные метры.
В основном, финансовая услуга рассрочек от застройщиков ориентирована на категорию граждан, которые могут в качестве первоначального взноса выплатить 60-70% от общей стоимости квартиры. Ипотеку же берут люди, у которых не имеется таких больших сумм в наличии, поэтому первый взнос по ипотеке гораздо меньший.
Если сравнивать финансовые возможности покупателей квартир на первичном рынке строительства, то рассрочка от застройщика не может рассматриваться, как альтернатива ипотеке – возможности по денежным вложениям у этих двух категорий людей абсолютно разные.
Как отличный конкурент ипотеке, рассрочка может рассматриваться лишь по срокам погашения займа и по процентным ставкам на погашение задолженности. Ипотечный кредит выплачивается в течение 10-25 лет, а рассрочка от застройщика квартиры – всего на 1-2 года (максимум 5 лет).
Когда речь идет о беспроцентном предоставлении рассрочки, то имеется в виду, что строительная компания предлагает своим клиентам небольшой срок на погашение всей суммы по квартире (до 6 – 12 месяцев либо до окончания строительства объекта или его полной сдачи).
В основном, процентные ставки по рассрочке от застройщиков предлагаются в пределах 5-18%, когда речь идет о сроках погашения долга в течение 1-2 лет. Если сроки погашения рассрочки увеличиваются, то увеличивается и процентная ставка по погашению долга. Схема на самом деле простая и лучшим вариантом для покупателей квартир, конечно же, будет выплатить всю сумму рассрочки как можно быстрее. При этом каждый из покупателей решает сам, что ему будет выгоднее, взять кредит в банке под минимальные проценты (если имеется такая возможность) и расплатиться с компанией-застройщиком в минимальные сроки или договариваться о продлении сроков рассрочки и платить большие проценты на остаток погашения долга.
Сроки по рассрочке, как и процентные ставки на ее погашение, у каждой строительной компании разные. Однако финансовые эксперты утверждают, что даже при максимальных суммах процентных ставок от застройщиков, рассрочка на квартиру все равно остается более выгодной услугой на сегодняшний день, нежели ипотека.
Обычно при составлении договора на получение рассрочки от застройщиков квартир, покупатели должны подписать пункты о том, что они не имеют права оформлять ее отчуждение, продажу, сдачу в аренду или отягощение, делать какую-либо перепланировку при ремонте квартиры, пока не будет выплачена ее полная стоимость по договору.
Некоторые недобросовестные застройщики прибегают к различным финансовым махинациям. За 1-2 месяца до окончания строительства объекта стоимость квадратных метров жилья неожиданно увеличивается в цене на 10-20%. Застройщик требует более высоких выплат за один квадратный метр, делая перерасчет и называя другую стоимость, отличную от оговоренной при начале строительства. Объясняется это просто — удорожанием цен на строительно-ремонтные материалы.
Чтобы не попасть в подобную «финансовую ловушку», нужно четко прописывать в договорах на рассрочку все пункты по выплатам — от первого до последнего. Формулировку договора покупателям квартир следует уточнять у опытного юриста. Лучшим вариантом для покупателей квартир в новостройках будут строго фиксированные процентные ставки погашения рассрочки, как и вся сумма за строящуюся жилплощадь в целом.
Хотя большинство компаний-застройщиков и являются сегодня сугубо частными организациями, однако санкции, которые они имеют право применять в отношении граждан, просрочивших платежи по рассрочкам, должны оставаться в рамках российских законодательных норм. При систематических нарушениях сроков по платежам рассрочки компания имеет право наложить пеню за каждый просроченный месяц или день неуплат. В крайних случаях, когда платежи не выплачиваются более трех месяцев без объяснения причин, компания-застройщик имеет право расторгнуть договор о купле-продаже квадратных метров в одностороннем порядке.
В нормально развивающемся государстве при стабильной экономике каждая компания должна заниматься своим непосредственным видом деятельности. Строители должны строить жилые объекты, а банковские учреждения должны заниматься выдачей кредитов гражданам. Рассрочка от застройщиков – это исключительно временная услуга, которая будет иметь право на свое существование ровно столько времени, сколько будет сохраняться нестабильная экономическая обстановка в стране.
При покупке квартиры существует три основных варианта приобретения. Во-первых, покупка вторичного жилья. Во-вторых, приобретение недвижимости в доме, недавно сданном в эксплуатацию. В-третьих, вложение средств в строящуюся недвижимость. Последний способ у многих вызывает массу вопросов.
Застройщики знают о дефиците средств у населения, поэтому предлагают оформить рассрочку. Как правило, срок выплат варьируется в пределах от 3 до 5 лет. Рассрочка считается выгоднее ипотеки, но перед тем как выбрать этот вариант, необходимо подробнее узнать о его особенностях.
Основной плюс такой покупки – цена. Стоимость строящегося жилья по сравнению с уже готовой квартирой в сданном доме более привлекательна. Этим и объясняется популярность жилья от застройщика.
Помимо этого, при приобретении такой недвижимости не придется переплачивать солидную сумму. Большинство застройщиков предлагает беспроцентную рассрочку.
Однако не все продают жилье без процентов. Чтобы сэкономить, лучше оформить сделку на раннем этапе стройки. Вместе с возведением каждого нового этажа дома будут расти и цены на квартиры. Но в любом случае процентная ставка будет меньше, чем в банке.
Второе очевидное преимущество – новизна. Потребителю приятно осознавать, что сразу после заселения не появится проблем с проводкой или сантехникой. Добросовестный застройщик обязуется обеспечить жильцам проживание в качественном доме. Поэтому в договоре предусмотрено устранение неполадок после сдачи дома в эксплуатацию.
Рассрочка предполагает гораздо меньший срок погашения, чем ипотечный кредит. А значит нагрузка по выплатам повышается в разы. Ежемесячно потребуется отдавать застройщику крупную сумму, а такое обременение далеко не всем под силу.
Покупая жилье в строящемся доме, невозможно быть уверенным на 100 %, что стройка действительно завершится. Если застройщик обанкротится, вернуть выплаченные деньги будет очень сложно даже после обращения в суд.
Еще одна возможная опасность – непорядочный застройщик. К сожалению, такая ситуация встречается довольно часто. Чтобы этого избежать, стоит досконально изучить проектную документацию и условия договора.
Не все застройщики указывают стоимость жилья в договоре. Размер задолженности к моменту завершения строительства может возрасти. Застройщик аргументирует это тем, что недвижимость в готовом доме стоит дороже. Заемщик станет полноправным собственником квартиры только после полного погашения долга. Поэтому после сдачи дома ему придется доплатить возросшую сумму. Чтобы избежать этой опасности, необходимо убедиться в грамотности составленного договора. Для уверенности можно проконсультироваться у юриста.
Первоначальный взнос при оформлении соглашения достаточно высокий и может достигать 30-50 % от общей суммы. Плюс в том, что уменьшится срок внесения платежей и их сумма.
Важный момент касается процедуры сделки. При подписании соглашения особенно важно уяснить, каким образом будет происходить передача прав собственности, предусмотрены ли дополнительные платежи и придется ли оплачивать неустойку при досрочном расторжении соглашения.
Заплатить сразу всю сумму за жилье в нашей стране могут себе позволить только единицы (если конечно для покупки этого жилья не было продано другое жилье), поэтому желающим приобрести собственное жилье приходится, как правило, залезать в долги. На сегодняшний день можно выделить 4 основных инструмента, с помощью которых можно «найти» недостающую сумму на покупку жилья: ипотека, потребительский кредит, кредит под залог другой квартиры и рассрочка от застройщика. В этой статье будет произведено сравнение первого и четвертого из данных вариантов.
Можно выделить следующие виды кредитов на приобретение жилья:
- Ипотека — кредит на довольно долгий срок (от 5 до 50 лет) под сравнительно низкие проценты (от 9 до 15%). Приобретаемое жилье находится в залоге у банка до тех пор пока вы полностью не погасите ипотечный кредит.
- Потребительский кредит — процентные ставки по данному виду кредита лежат сейчас в пределах от 16 до 30% годовых, срок — обычно до 5 лет (есть банки, которые дают подобный кредит на срок до 15 лет, но таких банков немного). На нашем сайте можно прочитать более подробно о сравнении потребительского кредита и ипотеки.
- Кредит под залог другой квартиры — теоретически возможный вариант, но банки не очень охотно на него идут когда дело касается такого большого кредита (на покупку жилья). Более подробно об этом можно прочитать в этой статье — оформление второй квартиры в ипотеку.
- Рассрочка от застройщика — оформляется по более простой финансовой схеме чем ипотека. К сожалению в нашей стране из-за нестабильности ситуации застройщики в большинстве случаев готовы оформлять рассрочку на срок не более 1-2 года (на западе этот срок может доходить до 7-10 лет).
В качестве преимуществ рассрочки от застройщика перед ипотекой можно выделить следующие:
- клиентам не нужно доказывать свою платежеспособность, не нужно искать поручителей и для оформления необходим минимальный набор документов;
- не нужно предоставлять имеющуюся квартиру в залог поскольку залогом является строящаяся квартира;
- застройщики не проверяют кредитную историю.
К недостаткам рассрочки от застройщика по сравнению с ипотекой относятся:
- срок рассрочки очень мал по сравнению со сроком ипотеки;
- сумма первоначального взноса при рассрочке от застройщика, как правило, горазде выше суммы первоначального взноса по ипотеке и может достигать 60-70% от стоимости приобретаемого жилья;
- нельзя оформить квартиру в личную собственность пока весь дом не достроится и не будет сдан.
Как уже отмечалось, рассрочка от застройщика отличается малым сроком, на который она предоставляется (1-2 года) и большой суммой первоначального взноса (до 60-70%). Но иногда рассрочка от застройщика бывает беспроцентной — обычно ее срок предоставления в данном случае еще короче и составляет всего 6-12 месяцев, как правило, до окончания строительства.
Если взять в среднем по России, то процентные ставки по рассрочке от застройщика колеблются в пределах 5-18%. Например, в городе Орле процентная ставка по рассрочке от наиболее крупного застройщика данного региона «Орелстрой» составляет 18% годовых, что сравнимо, конечно, с процентными ставками по наиболее дешевым потребительским кредитам. Но зато у данного застройщика нет обязательного ежемесячного платежа при рассрочке — для него главное чтобы вся сумма задолженности была погашена не позднее 3-х месяцев до окончания строительства объекта. И при этом не важно, будете ли вы вносить платежи каждый месяц, каждую неделю или погасите всю задолженность перед окончанием срока — так как проценты начисляются на остаток задолженности, то чем позже вы ее погасите, тем большую сумму вы в результате заплатите (здесь наблюдается полная аналогия с погашением кредита).
Обычно в данном случае застройщики обязывают покупателей подписать договор, в котором указывается что купленная квартира не может быть продана, сдана в аренду, что в ней нельзя делать перепланировку и ремонт до тех пор пока вы не погасите всю сумму задолженности перед застройщиком.
Встречаются и недобросовестные застройщики, которые перед самым окончанием строительства поднимают стоимость квадратного метра на 15-20%. Объясняют они это всегда просто: подорожали цены на строительные материалы. В результате происходит перерасчет стоимости купленного вами жилья и вам придется заплатить больше чем планировали (с ипотекой такие «фокусы» у застройщиков уже не прокатывают). Поэтому всегда стоит очень внимательно читать договор рассрочки от застройщика, лучше даже показать его опытным в этих делам юристам.