Источник изображения: Фотобанк Лори
Что такое рассрочка при покупке квартиры
Рассрочка представляет собой выплату стоимости недвижимости по частям. При этом она бывает беспроцентная и процентная. Первая, как правило, дается на небольшой срок (3-6 месяцев), а вторая – на более длительный (до 12 месяцев). Однако сегодня отдельные девелоперы предоставляют рассрочки на срок до 4-х лет.
По словам Евгения Редькина, генерального директора компании «Реалист», «при стандартной сделке по покупке квартиры в рассрочку покупатель платит первоначальный взнос (размер его может быть разным, в среднем, разброс составляет от 10 до 50% стоимости жилья), остальная сумма выплачивается равными долями. Чаще всего «стандартные» сроки, на которые предоставляется рассрочка, — три месяца, полгода или год. Существенное условие — вся сумма должна быть выплачена до сдачи дома госкомиссии. Процент по рассрочке может быть разным, но чаще всего это менее пяти процентов на остаток долга», — рассказал эксперт.
Как получить рассрочку?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», привела следующую схему получения рассрочки:
1. Клиент, выбрав объект покупки, должен обратиться к застройщику для подписания договора.
2. Каждому покупателю застройщик составляет график платежей, размер которых зависит от первоначального взноса, процентной ставки по рассрочке, количества платежей.
3. Все расчеты вносят в ДДУ, либо составляют приложение к договору.
4. ДДУ и приложение с графиком платежей проходит регистрацию.
5. Покупатель в течение установленного договором срока делает первый взнос (обычно в течение 5 рабочих дней после регистрации ДДУ), далее вносит платежи согласно установленному графику.
6. После того, как клиент закрывает все платежи по рассрочке, у застройщика необходимо запросить документ о выполнении перед девелопером всех финансовых обязательств. Далее компания проверяет все денежные поступления по рассрочке – нет ли просрочек и т.д. После этого клиенту выдается справка о полной оплате.
В случае с договором купли-продажи, рассрочка оформляется аналогичным образом – в договоре прописывается размер первоначального взноса, график платежей и т.д. При этом квартира обычно оформляется в собственность с обременением, которое можно снять после погашения рассрочки. Однако по договоренности с застройщиком в отдельных случаях оформить собственность можно и без обременения, что прописывается в договоре КП.
Рассрочка или ипотека?
Основное отличие рассрочки от ипотеки заключается в том, что первая дается на значительно меньший срок. Соответственно, и размер ежемесячных платежей по рассрочке во много раз больше. Еще одно отличие от ипотеки – отсутствие необходимости сбора пакета документов и страхования жизни заемщика, что экономит время и деньги. Обычно рассрочкой пользуются покупатели, которые уже имеют большой первоначальный взнос.
Баранкова Наталья, юрист компании «Пересвет-Инвест» рассказала, что «в случае оформления ипотечного кредита, кредитный договор заключается с банком, при этом квартира находится в залоге у банка. В случае рассрочки квартира не является предметом залога, и заключается только ДУДС с застройщиком. Но срок рассрочки небольшой, в отличие от ипотеки. Поэтому рассрочка платежа, особенно беспроцентная, как правило, более выгодна для покупателя, но лишь в том случае, если клиент может выплатить полную стоимость до конца строительства дома (подписания акта о взаимозачете)», — заключил эксперт.
Подводные камни
Мы также узнали мнение экспертов, какие сегодня есть подводные камни при покупке квартиры в новостройке в рассрочку.
Мария Литинецкая рассказала, что «при подписании договора необходимо обратить внимание на условия его расторжения застройщиком, а также на штрафные пени при просрочке платежа. Если клиент не выполняет свои обязательства, то застройщик вправе расторгнуть договор и при этом вернуть не всю оплаченную по рассрочке сумму, а, например, за вычетом 10%. Однако если покупатель выполняет свои обязательства, никаких рисков нет.
Также стоит обратить внимание и на условия начисления процентов. Есть разные формулировки – 1% в месяц на остаток или 12% процентов годовых. Общая сумма, которую покупатель должен будет выплатить, в обоих случаях будет разная».
Наиболее интересные предложения квартир в новостройках в рассрочку
По информации компании «Метриум Групп», сегодня практически все крупнейшие застройщики Москвы дают клиентам возможность совершить покупку в своих проектах с использованием рассрочки во всех сегментах рынка недвижимости. К примеру, новостройки эконом-класса в старых границах Москвы можно приобрести с рассрочкой в следующих комплексах:
ЖК «Вершинино»
на 3 месяца под 14% годовых
ЖК «Ривер Парк»
на 6 месяцев под 12% годовых, а также до конца года под 14,5%
МФК «Фили Град»
на 12 месяцев под 12-15% годовых, а также беспроцентная рассрочка при первоначальном взносе от 70%
ЖК «О7»
на 6 месяцев без процентов
ЖК Sky City
до 4 лет под 0-10% на остаток, в зависимости от срока и первоначального взноса
ЖК «Некрасовка»
на весь период строительства под 1% в месяц на остаток
ЖК «LIFE-Митинская»
на 3-6 месяцев без процентов
ЖК Life-Митинская Ecopark
на 6 месяцев без процентов
Мкрн. «Царицыно-2»
на 12 месяцев под 1% в месяц на остаток
ЖК «Загорье»
на 12 месяцев без процентов
ЖК M-House
до 30.06.2015 без процентов
ЖК «Горизонт»
на 3 месяца без процентов
Чертаново-Северное, микрорайон 7Б
на 3 месяца без процентов
ЖК «Эталон-Сити»
до конца 2015 года без процентов
ЖК «Дом на Изумрудной»
на 3 месяца без процентов, а также на 6 месяцев под 10%
ЖК «Белый парк 2»
до конца 2015 года без процентов
ЖК «Дом на Нагатинской»
на 3 месяца без процентов, на 6 месяцев под 10%
ЖК «Мичурино-Запад»
на ряд квартир на 6-12 месяцев под 1,5% в месяц на остаток
ЖК «Варшавская, 141»
до конца 2015 года без процентов
ЖК «Терлецкий парк»
на 2-3 месяца, индивидуальные условия
ЖК «Дом на Нагатинской»
на 3 месяца без процентов, на 6 месяцев под 10%
ЖК «Мичурино-Запад»
на ряд квартир на 6-12 месяцев под 1,5% в месяц на остаток
Совершить покупку в рассрочку предлагается в 75%проектах бизнес-класса. При этом большинство рассрочек даются максимум на 12 месяцев, только в одном жилом комплексе есть более длительная рассрочка (до двух лет). Кроме того, в некоторых проектах можно приобрести жилье в лизинг.
Жилой квартал «1147»
до 2х лет, индивидуальные условия
ЖК «Сердце столицы»
на 36 месяцев без процентов (лизинг)
ЖК «Лобачевский»
на 12 месяцев под 16%
ЖК «Крылатский»
на 12 месяцев под 25%
ЖК «Маршал»
на 6 месяцев под 1,85% в месяц на остаток
ЖК «Хорошевский»
на 6 месяцев под 2-2,5% в месяц на остаток
В элитном сегменте недвижимости большинство девелоперов также предоставляют рассрочки, однако многие предлагают их на индивидуальных условиях.
ЖК Barkli Residence
на 6 месяцев без процентов, более 6 месяцев – индивидуальные условия
Wine House. Клубный дом
на 24 месяца без процентов (лизинг)
Клубный дом «Котельнический» («на Котельнической набережной»)
до трех лет, индивидуальные условия
Большинство новостроек Новой Москвы также можно приобрести с рассрочкой. Например:
Эко-район «Борисоглебское»
на 3 месяца без процентов, на 6 месяцев под 6% на остаток
Микрорайон «Центральный» в ЖК «Новые Ватутинки»
до сентября 2015 года под 1% в месяц
Квартал Южный в ЖК «Новые Ватутинки»
на 2 года под 12%
ЖК «Спортивный квартал»
на 3 месяца без процентов
Эдальго Garden Park
до конца 2015 года без процентов
ЖК «Дубровка»
до 12 месяцев без процентов
ЖК «Москва A101»
на 12 месяцев под 15%
ЖК «Николин Парк»
до 3 месяцев без процентов
ЖК «Прима-Парк»
до конца 2015 года без процентов
(Источник: Данные предоставлены компанией «Метриум Групп»)
Итак, схема покупки квартиры в рассрочку может представлять интерес для тех, кто уже имеет большой первоначальный взнос. Если клиент уверен, что сможет до сдачи дома госкомиссии погасить всю сумму, то ему, возможно, стоит обратить внимание на такую схему покупки жилья, особенно если рассрочка беспроцентная. В целом же, платежи по рассрочке значительно выше, что ограничивает ее доступность для большинства клиентов, особенно в массовом сегменте. Поэтому вопрос, привлекательна она или нет, а также что выгоднее – рассрочка или ипотека, – решается в индивидуальном порядке.
Как наверно общеизвестно, на сегодняшний день, при покупке квартир в новостройках наибольшей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Однако, при этом некоторые застройщики предлагают различные варианты рассрочки платежей, которые особенно широко распространялись в период кризиса. На самом деле, в период финансового кризиса банки ужесточили условия выдачи ипотеки, а вот застройщики проявили завидную лояльность к покупателям. В этой статье мы выясним, что в реальности стоит за добродушием застройщиков и кому действительно это выгодно, продавцу или застройщику? Является ли рассрочка платежей альтернативой ипотечному кредитованию? Участники рынка недвижимости решили поделиться своими взглядами по данным вопросам.
По мнению Леонида Капрона (директор департамента жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент»), скорее ипотека является альтернативой рассрочке, которая представляет собой некий воздух, приобретаемый в начале строительства в ходе маркетингового процесса. В основном, рассрочка платежей состоит из трех этапов:
- Первоначальный взнос;
- Льготный период (выплата равных долей без процентов);
- Выплаты под процент.
При наличии надежного инвестора, подобная схема весьма выгодна девелоперу, при этом использование рассрочки позволяет привлечь покупателей на ранней стадии строительства, вследствие чего можно сократить его сроки и вовремя выполнить взятые на себя обязательства в отношении кредитора, так как увеличение сроков строительства влечет за собой повышение стоимости жилья, что неоднозначно сказывается на всех участниках сделки.
Сергей Мигунов (начальник управления маркетинга и развития ГК Конти) не согласен с данной точкой зрения, так как он считает, что это абсолютно разные вещи. Рассрочка платежей предполагает строго оговоренные сроки строительства. Покупатель может на ранней стадии купить квартиру с небольшим первоначальным взносом, фактически выплачивая деньги до начала строительства. В случае высокой готовности объекта, при условии невысокого первоначального взноса при рассрочке, срок погашения будет также невелик. В любом случае, до момента сдачи объекта или получения собственности покупатель должен в полном объеме расплатиться с продавцом. В отношении же ипотеки, сроки весьма условные, которые могут длиться десятилетиями. Поэтому, скорее всего, рассрочка является дополнительным инструментом для привлечения покупателей.
При этом стоит отметить, что для ипотечных банков немаловажным фактором являются обеспечение сделки и страхование приобретаемой недвижимости. На начальных стадиях строительства покупатель приобретает не объект, а права требования по данной недвижимости в момент ее готовности. В случае покупки квартиры в готовом доме, конечной целью покупателя являются права собственности. Для банков более привлекателен вариант приобретения прав собственности, что в свою очередь является одной из причин предоставления застройщиками рассрочек.
Рассрочка для продавцов является возможностью стимулирования сбыта. Для некоторых покупателей, рассрочка является не альтернативой ипотеки, а единственным вариантом приобретения жилья.
Да, действительно, последние несколько лет отмечено снижение популярности ипотеки, соглашается Татьяна Кузнецова (директор департамента продаж недвижимости компании Эталон-Инвест), и рассрочка становится чуть ли не единственно доступной схемой покупки жилья. К примеру: в ЖК «Изумрудные холмы» более 80% квартир реализовано с помощью рассрочек платежей.
А вот что рассказывает Сергей Лядов (пресс-секретарь компании Сити-XXI век), рассрочка платежей весьма интересна и как временная мера для повышения спроса, и как конкурентное преимущество в долгосрочной перспективе. На российском рынке недвижимости, при отсутствии возможности единовременной оплаты, покупателю предоставляется рассрочка на 10-40% от полной стоимости жилья. При этом, рассрочку здесь можно рассматривать как дополнительную услугу. Также, он считает, что при снижении спроса застройщики будут предлагать скорректированный вариант рассрочки, выполняющий функции ипотеки. Существует один общий момент у ипотеки и рассрочки, это возможный риск непогашения остаточной суммы, что в конечном итоге может лишить Вас жилья. Что касается возможных рисков в перспективе, то их сложно предугадать. Можно лишь отметить, что при ипотеке таких рисков больше, в связи с большим временным периодом. А с другой стороны, при рассрочке возрастает долговая нагрузка по платежам, в связи с ограниченностью сроков.
По мнению Романа Семчишина (коммерческий директор TEKTA GROUP), ипотека и рассрочка — два совершенно разных продукта. Рассрочка применяется для повышения спроса и активных продаж. При получении рассрочки, покупателю не нужно идти в банк и доказывать свою платежеспособность. Суть ипотеки — предоставить человеку возможность купить квартиру в кредит, который выплачивается десятилетиями. А средний срок рассрочки составляет около 1,5 лет. Выплачиваемые суммы также различаются. В случае предоставления рассрочки покупателю под невысокий процент сделка выгодна обеим сторонам. В случае беспроцентной рассрочки, и при условии, что застройщик не повысил стоимость, в качестве компенсации за издержки, связанные с рассрочкой, сделка очень выгодна для покупателя. Выражаясь банковским языком, клиент получает грейс-период (беспроцентный период), в то время как застройщик пользуется заемными средствами (12-13% годовых), при этом недополучая денежные средства в моменте от дольщика. При снижении спроса рассрочка предполагает хорошую скидку. Также, Семчишин отметил, что не так давно появилась комбинированная схема — рассрочку объединили с ипотекой, в результате чего дольщики получили возможность оплаты первоначального взноса в течение всего периода, пока идет строительство.
Екатерина Симонова (заместитель I-го вице-президента ФСК Лидер) говорит, что на сегодня, покупателю предлагается на выбор, как ипотека, так и рассрочка. И клиент самостоятельно определяет оптимальный вариант покупки для себя. Эти схемы продажи представляют собой два разных подхода к оплате, существенные факторы которых различаются по срокам и объемам ежемесячных выплат.
Также, высказалась и Мария Кондрашина (исполнительный директор «СКМ Групп»), нас сегодняшний день ипотека все больше пользуется спросом, однако, последние исследования показали, что несмотря на все меры властей по решению задачи доступности жилья, основное большинство россиян не могут позволить себе взять ипотеку. В частности, причинами являются как невысокий уровень дохода населения, так и нестабильность экономического рынка. Также, она подчеркнула, что возможность использования кредита зависит не только от покупателя, но и от продавца. В большинстве своем ипотечные банки выдают кредиты на объекты, готовность которых составляет 20% и выше. Тут-то и начинается скрещивание интересов. Банки не хотят кредитовать практически пустое место, а покупатели желают купить квартиру как можно раньше (на этапе котлована) и подешевле. Одним из выходов и является рассрочка. Застройщик получает существенные средства, а покупатель — более лояльную схему приобретения квартиры.
По информации глав отдела новостроек Александра Энгеля, рассрочка платежей взаимовыгодна как покупателю, так и продавцу. Застройщик получает возможность расширения круга клиентов, и как следствие, реализации недвижимости по более выгодной стоимости. В случае неликвидности объекта, застройщики прибегают к беспроцентной рассрочке и предоставляют возможность оплаты квартиры без наценки и в несколько этапов. В отношении покупателей, то им выгодно, что необязательно иметь сразу всю сумму стоимости жилья. Особенно выгодно для тех, кто покупает новую квартиру за счет продажи старой. Заключается договор с рассрочкой и после продажи старого жилья покупатель расплачивается за новую квартиру. Также, рассрочка хороша для тех, кто имеет высокий, но неофициальный доход. В основном рассрочка предполагает повышение первоначальной стоимости жилья. В большинстве своем встречается вариант, при котором на остаточную сумму начисляется 1-2% в месяц, что практически сравнимо со средними ставками по ипотечному кредитованию.
В рекламных проспектах ведущих строительных компаний тут и там упоминается возможность приобретения квартиры в рассрочку. И если об ипотеке наши граждане уже знают много, то что же такое рассрочка? В чем ее плюсы и минусы?
Рассрочка — способ приобретения недвижимости, при котором оплата стоимости жилья производится не в полной сумме, а по частям.
Какие же при этом условия необходимо соблюдать, и как оформить рассрочку?
Как и в случае с ипотекой все начинается с первоначального взноса, который представляет из себя собственные накопленные покупателем денежные суммы, как правило, это 10-50% от стоимости жилья, оставшаяся часть от стоимости погашается равными долями в течение оговоренных в договоре сроков. Обычно эти сроки составляют 6 — 12 месяцев.
Если же дом находится еще на начальных стадиях строительства – то застройщики могут предложить и более долгосрочные схемы от 3 до 5 лет.
При этом одним из основных условий предоставления рассрочки становится полное погашение долга до сдачи дома государственной комиссии.
Конечно, немаловажным становятся и финансовые условия предоставления рассрочки, очень редко строительные компании предоставляют ее без процентных ставок, такие случаи редки и, как правило, срок рассрочки минимальный. В основном же строительные компании предоставляют рассрочку под проценты, которые в 1,5-2 раза ниже ипотечных.
Для того чтобы приобрести квартиру в рассрочку необходимо заключить со строительной компанией договор:
— договор инвестирования или соинвестирования
— договор долевого участия в строительстве
— договор уступки прав требования
— предварительный договор купли-продажи
За несвоевременную оплату платежей по договору могут начисляться пени и штрафы. В случаях более продолжительного нарушения условий кредитования продавец обычно имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.
В чем же тогда кроме пониженной процентной ставки и сроков кредитования разница между рассрочкой и ипотекой? У ипотеки по сравнению есть одно, но очень существенное преимущество — банки производят проверку надежности самих застройщиков, проектной документации и правильности оформления договоров аренды земельного участка, прежде чем соглашаются на выдачу ипотечных кредитов.
Есть и минусы в схеме приобретения квартиры в ипотеку — разница в процентных ставках и полной стоимости квартиры, которую также можно приобрести в рассрочку. Как правило, при ипотеке банки также требуют фиксированный первоначальный взнос, со строительными компаниями же можно всегда договориться.
Ну и конечно самым большим плюсом рассрочки перед ипотекой является отсутствие большого пакета документов для рассмотрения и принятия решения по выдаче кредитных средств.
В любом случае при покупке квартиры мы советуем Вам хорошо просчитать все возможные затраты, плюсы и минусы, взвесить риски и принять правильное решение!