Для тех, кто не готов купить квартиру сразу и при этом не хочет влезать в ипотеку, у банков есть программа для приобретения жилья в рассрочку. Как правило, она выдается на год или на три, все зависит от условий застройщика и партнерских банков.
Елена Гутман: При получении рассрочки от застройщика дольщику не надо предпринимать никаких дополнительных действий. Не требуется обращаться в банки, все условия по оплате прописываются в договоре долевого участия при заключении сделки и регистрируются в Росреестре. В целом спрос на рассрочку зависит от степени готовности дома. На ранней стадии строительства спрос на рассрочку выше, на поздней — ниже, так как сокращается срок до окончания строительства, на который обычно и предоставляется рассрочка.
Татьяна Хоботова: Рассрочка дается на короткий период времени, поэтому клиенты могут внести остаток средств в конце срока. Застройщики самостоятельно решают вопросы по рассрочке: целесообразность, эффективность, необходимость и экономику.
Денис Казберов: Этот вариант оптимален для тех, кто продает старую квартиру, чтобы купить новую, или рассчитывает на получение крупной суммы из других источников в краткосрочной перспективе.
Конечно, застройщику выгоднее получить сразу всю сумму за покупку квартиры, поэтому единовременная оплата или ипотека для него предпочтительные варианты. Тем не менее найти квартиры в рассрочку от застройщика тоже реально — большинство строительных компаний предлагают покупателям такие программы, чтобы дать клиентам возможность выбрать наиболее удобный способ оплаты.
В связи с законодательными изменениями инструмент рассрочки в строительной отрасли может трансформироваться. Напомним, что президент России Владимир Путин утвердил поправки в законодательство о долевом строительстве. Так, с 1 июля этого года все российские застройщики, работающие по схеме долевого строительства, будут обязаны зачислять средства дольщиков на специальный банковский счет и не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить жилье будут на собственные средства либо привлекать банковские кредиты.
Тем не менее законодательное новшество повлияет на рынок в целом, в том числе и на схему рассрочки. Как считает Татьяна Хоботова, плюс эскроу-счетов для застройщика — альтернатива обеспечительной меры: не надо перечислять средства в компенсационный фонд.
Но предложения по рассрочке платежей, безусловно, останутся элементом маркетинговой стратегии застройщиков. Однако, скорее всего, число таких программ сократится.
Является ли рассрочка альтернативой ипотеке? Далеко не всегда, так как она оформляется на срок строительства, а кредит предоставляется на более длительное время — до 30 лет.
Ян Фельдман: Рассрочка значительно уступает по популярности ипотеке. В наших проектах примерно 60–70% сделок проходят с использованием ипотечного кредита, доля рассрочки — около 10–15%. Хотя к клиентам, оформляющим квартиры в рассрочку от застройщика, предъявляются не такие жесткие требования, как к заемщикам ипотеки. Кроме того, клиенту не придется платить проценты за пользование кредитными средствами. Однако рассрочка подходит только тем покупателям, у которых достаточно денег, чтобы погасить остаток долга до сдачи дома в эксплуатацию. И если их устраивает размер первого взноса и график платежей, то стороны заключат договор, в котором прописываются все детали рассрочки, включая минимальную сумму ежемесячного платежа, периодичность погашения и счет застройщика в банке, на который нужно будет переводить средства.
Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?
Ипотека – это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.
При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит. В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает. Чаще всего это банки, которые также финансировали строительную компанию, и для привлечения дополнительных средств застройщику, кредит физическому лицу выдается на льготных условиях.
При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.
Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:
- Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
- Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
- Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
- Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).
Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:
Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.
Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:
- Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
- Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
- Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
- Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
- Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.
В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:
- Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
- Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
- Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.
При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра. Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.
Однозначно ответить на вопрос что лучше, купить квартиру в рассрочку или ипотеку, конечно же нельзя. Но из приведенных плюсов и минусов, можно сделать вывод, что ипотека интересна клиенту, который не имеет возможность оплатить большой первый взнос и хочет взять кредитные средства на длительный срок. При этом необходимо понимать, что кредитор попросит предоставить немаленький пакет документов.
Если же заемщик готов оплатить хотя бы половину стоимости жилья сразу, и может погашать ежемесячно остаток большими платежами, то ему будет более интересна рассрочка от застройщика. Это позволит сэкономить на процентах и сопутствующих расходах.
При этом не стоит забывать о рисках того, что застройщик так и не завершит строительство. Если покупатель оформил ипотеку и рассчитался за квартиру, которую в итоге так и не получил, то решить вопрос с банком практически невозможно. В итоге покупатель остается без жилья и с большим кредитом.
При оформлении рассрочки, в договоре может быть предусмотрено, что окончательный расчет будет произведен после сдачи объекта в эксплуатацию. Это уменьшит риск финансовых потерь покупателя.
Оба варианта покупки требуют тщательной подготовки, в том числе консультацию с юристом. Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем.
Рассрочка – для России инструмент не новый. В рассрочку можно не только съездить в отпуск или купить холодильник, но и приобрести квартиру. Что это за инструмент, как он работает и кому выгоден, почему застройщики активно внедряют его в своих проектах и пользуется ли он популярностью среди покупателей – выясняла редакция IRN.RU.
В бизнес-классе ситуация несколько иная, обращает внимание Наталья Шаталина. По ее словам, рассрочка – продукт для бизнес-класса более привычный, но сейчас рассрочка предлагается всего в 80% проектах. Опять-таки наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев такой вариант есть. Помимо этого распространены индивидуальные условия как по срокам, так и по периодичности оплаты.
Как уже было сказано выше, в подавляющем большинстве ЖК массового сегмента рассрочка сегодня предоставляется беспроцентно, то есть фактически покупатель не переплачивает за приобретенный объект.
Рассрочка – это один из инструментов привлечения покупателей для застройщика. Помимо рассрочки как таковой, сегодня ряд девелоперов предлагают еще и отсрочку, которая, несмотря на схожее название, имеет иной подход.
По словам эксперта, компания старается идти навстречу клиенту и утверждает отсрочку с учетом его пожеланий.
Рассрочка от застройщика даже на самых заманчивых условиях не сравнится с длительной ипотекой по размеру платежей и первоначальному взносу, отмечают эксперты. Зато при беспроцентной рассрочке отсутствует неизбежная для ипотечных заемщиков переплата по кредиту.
Волокиты с документы при рассрочке также будет меньше. Не потребуется подтверждать доходы, трудоустройство и прочие формальности.
Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.
Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.
Впрочем, как утверждают сами застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.
Еще одна категория – это бизнесмены, которые не могут сразу вывести из своего бизнеса крупную сумму денежных средств, или те, у кого на выгодном депозите, срок окончания которого не за горами, лежит крупная сумма денег.
Третья категория – покупатели, которые не могут рассчитывать на ипотеку. В эту категорию попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.
В заключение отметим, что рассрочка – это только один из инструментов продажи жилья. Она позволяет девелоперам привлечь в проект больше покупателей, но при этом увеличивает риски проекта. Впрочем, не очень сильно, потому что, не получив денег, застройщик оставляет себе квартиру: купленная в рассрочку жилплощадь даже в уже готовом доме перейдет в собственность покупателя только с внесением последнего платежа.
Несмотря на невысокий спрос, рассрочка же все находит своих клиентов: для одних покупателей такой механизм расчета с застройщиком выгоднее ипотеки, для других – и вовсе единственно возможный. При этом риски тех, кто покупает квартиру в рассрочку в еще строящемся доме, не выше, чем при покупке квартиры в ипотеку или при стопроцентной оплате, отмечают эксперты: в случае непредвиденных ситуаций (например, банкротства застройщика) покупатель будет защищен в рамках 214-ФЗ.