Что значит рефинансирование жилищных кредитов

Статья гид рассказывающая про рефинансирование ипотеки — цели и способы рефинансирования.

Кредитный рынок со временем меняется, это касается прежде условий получения банковских продуктов. Поэтому сегодня ипотечные должники рефинансируют текущие кредиты, взятые на покупку недвижимости. Через некоторое время после получения целевых средств заемщики находят приемлемый, а значит, выгодный вариант и заключают новую ипотечную сделку.

Что представляет собой рефинансирование ипотеки, в чем цели и сложности процедуры.

Рефинансирование жилищного кредита представляет собой оформление еще одного, такого же денежного займа, с помощью которого погашается первоначальный долг. Ипотечный должник находит выгодное предложение и средствами второго кредитора выплачивает остаток целевого займа.

Соответственно, каждое перекредитование ипотеки подразумевает досрочный возврат аналогичного займа банку, где заключена первая сделка. По сути, заемщик просто меняет кредитора и некоторые условия возврата ипотечного долга.

Причем, если эта процедура проводится в том же банке, где получен ипотечный продукт, то проходит без проблем. Однако собственные денежные займы на жилье, банки перекредитовывают редко. Например, внутренние ипотечные кредиты, финансовые организации, как правило рефинансируют, если средства выдали в иностранной валюте.

Перекредитование дает заемщику право сменить кредитора и забыть о проблемном долге, погасив в досрочном порядке. Следовательно, рефинансирование, в отдельных случаях, помогает решить вопрос серьезной задолженности и других проблем, связанных с нарушением договора.

Кроме этого, оформление нового жилищного кредита, для полной выплаты предыдущего, преследует следующие цели:

изменение схемы погашения, включая вид ежемесячного платежа;
уменьшение итоговой стоимости целевого продукта за счет получения жилищного кредита по минимальному тарифу;
замена валюты денежного займа – с иностранной на рубли;
изменение, сокращение или увеличение срока возврата целевых средств.

Банки не интересуются у заемщиков, зачем хотят вернуть ипотеку досрочно и таким образом. Поэтому, цель перекредитования ничего не значит для финансовой организации при одобрении заявки или отказе в выдаче целевого денежного займа.

Правом изменить схему погашения или срок выплаты ипотечного долга с помощью перекредитования располагает не каждый должник. Во-первых, если в договоре фигурирует запрет на рефинансирование кредитного продукта. Во-вторых, без согласия банка, который предоставил целевые средства, проделать эту процедуру невозможно. А банк откажет неблагонадежному клиенту из-за того, что последний выплачивал текущий долг с грубыми нарушениями.

Поэтому, у заемщиков с испорченным, общим кредитным досье или с отрицательной биографией в конкретном банке возникнут проблемы с рефинансированием. Кроме того, и второй кредитор, который выдает заем на погашение первого аналогичного долга, предъявляет конкретные требования к будущему заемщику, а также к ипотечной недвижимости. Если жилье, купленное на средства первого банка, даже под один пункт программы рефинансирования не подходит, то заявителю будет отказано в оформлении займа.

Например, ипотечную сделку не получится заключить, если предмет двух целевых кредитов не совпадает. Например, в первом случае было куплено вторичное жилье, а по условиям второй программы недвижимость будет только новой. Это касается и ипотечного должника, чтобы соответствовал требованиям следующего кредитора. Эти требования могут не совпадать с требованиями первого банка.

Главный момент перекредитования займа на жилье – это снятие обременения с недвижимости и использование в виде гарантий по новому долгу. Проще говоря, первоначальный кредитор передает главный гарант выплаты заемных средств банку, который оформляет следующую ипотеку.

Если рефинансирование происходит в стороннем банке, то возникают трудности с передачей пакета гарантий. Ведь каждый банк снимает обременение только тогда, когда получает сумму, предоставленных на покупку жилья средств. Также каждый кредитор выдает целевой продукт только при условии, что у получателя залог, соответствующий сумме долга. Когда ипотека рефинансируется в том же банке, где получена, то никаких сложностей не возникает, поскольку нет нужды для передачи залогового жилья. А вот в другом случае, заемщику приходится решать проблему, как заключить следующую ипотечную сделку и при этом рассчитаться с текущим держателем залога.

При оформлении первого заемщик предоставляет еще одну, дополнительную гарантию – ликвидное недвижимое имущество. Это квартира или частный дом, а также участок земли. Главное, чтобы стоимость имущества соответствовала сумме ипотеки. При этом, дополнительная гарантия, часто предоставляется только на срок погашения средств, использованных на приобретение жилья.

Чтобы перекредитовать текущий кредит на жилье, нужно сначала собрать пакет бумаг.
В этот список входит:

паспорт должника, созаемщиков и поручителей;
договор о покупке ипотечной недвижимости;
справка о сумме оставшегося долга;
свидетельство о праве на имущество.

Что касается третьего акта, то заемщик берет у первого кредитора отчет о том, сколько уже отдал в счет погашения ипотечного долга. Полный перечень бумаг указывается в каждой программе рефинансирования и прилагается к заявке на перекредитование.

Если заявка одобряется, то начинается процедура оценки залогового жилья, что означает весомо, поскольку второй банк устанавливает лимит исходя из суммы долга и стоимости ипотечной недвижимости. После проведения обязательных процедур, включая оформление тех или иных страховок, составляется и подписывается договор жилищного кредита. Если заемщик предоставляет временный залог вместо главного, то заключается еще одно соглашение.

Когда формальности улажены, то новый кредитор перечисляет необходимую сумму на счет банка, который выдал рефинансируемый целевой заем. С залоговой недвижимости снимается обременение и имущество переходит к другой финансовой организации, как гарантия оплаты долга.

Рефинансирование ипотеки помогает снизить размер кредитных платежей и уменьшить итоговую переплату. Чтобы процедура была действительно эффективной, желательно уменьшить ставку по кредиту минимум на 1-2 процентных пункта. Каковы подводные камни и проблемы, связанные с рефинансированием ипотечного кредита? Далее мы взвесим все «за» и «против».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !

Рефинансирование означает полное погашение ипотечного кредита другим банком с одновременным открытием нового ссудного счета с меньшими расходами. Программы рефинансирования предлагают сейчас многие банки, рассчитывая таким образом привлечь заемщиков с наработанной позитивной кредитной историей.

Положительные стороны рефинансирования:

уменьшение размера ежемесячных платежей;
возможность изменить срок кредитования (например, сократить или продлить выплату займа), валюту кредита, схему выплат (аннуитет или дифференцированный вариант), дату погашения;
сокращение суммы переплаты;
возможность поменять условия страхования, страховщика, объединить до 3-5 кредитов в один.

С 2018 года в России заработала уникальная программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях в первые три-пять лет. Столь существенное снижение ставки может быть сверхвыгодно заемщикам. Для сравнения, при сумме кредита в 1 млн. рублей под 11% годовых за 8 лет клиент банка переплатит 508 млн. рублей. Если снизить ставку до 6% годовых, то эта сумма уменьшиться до 261,5 тыс. рублей, то есть больше, чем в два раза.

Однако эта программа доступна только для семей с детьми, которые появились на свет с 2018 по 2022 год (включительно). К тому же низкая ставка доступна максимум 8 лет (при учете рождения новых детей), а позднее повышается до 9,75% годовых. Детальнее о выгодах рефинансирования ипотеки и о том, когда это делать нежелательно, читайте тут, а из этой статьи узнаете о выгодных условиях перекредитования.

У перекредитования есть и свои недостатки. Заемщику придется фактически заново пройти процедуру оценки своей платежеспособности и залога только на этот раз – у другого банка-кредитора. Могут потребоваться и дополнительные расходы в связи с перерегистрацией залога в пользу другого залогодержателя.

Отрицательные стороны рефинансирования:

нужно пройти процедуру сбора документов и одобрения заявки;
возможны дополнительные расходы на нотариальное заверение документов, оценку жилья, регистрацию договора ипотеки и пр.;
пройдя процедуру можно потерять возможность рефинансировать кредит в будущем.

Если разница между ставками невелика, то перекредитования просто не имеет особого смысла. Заемщик может просто обратиться в свой же банк с заявлением с просьбой снизить ставку по кредиту или поменять сроки, валюту займа. В основном кредиторы идут навстречу хорошим заемщикам, но, конечно, существенное снижение ставки происходит только в особых случаях.

Еще один минус: рефинансирование доступно только заемщикам с идеальной кредитной историей, то есть без просрочек по кредиту более месяца. Устанавливают банки и минимальный лимит кредитования – от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей. Если заемщикам осталось погасить меньшую сумму, то он фактически теряет право на переход в другой банк на более лояльные условия кредитования.

Например, после рефинансирования у заемщика могут вырасти штрафы за просрочку платежей либо сократиться срок, который банк готов терпеть неоплату кредита до начала процедуры принудительной продажи залога.

Клиенту могут навязать комплексное ипотечное страхование, например, под угрозой повышения ставки по займу на 1-2 процентных пункта. Если на момент оформления ипотеки у заемщика была только страховка залога, то при рефинансировании может добавиться еще и страхование жизни и здоровья, которое придется оплачивать каждый год из своего кармана. У нового страховщика вполне могут оказаться более высокие тарифы на страхование залоговой квартиры, чем у старого.

На все эти нюансы стоит обращать внимание при подписании договора с новым кредитором. Правда, повлиять на пересмотр условий рефинансирования заемщик скорее всего не сможет. Он может просто поменять банк для дальнейшего обслуживания. Более подробно о том, как рефинансировать ипотеку в своем или другом банке, читайте в нашей статье.

Пристальное внимание стоит обратить на размер ставки, неустойки, условия выплаты кредита, сроки погашения первоначального займа, размер итоговой переплаты, а также сумму всех сопутствующих расходов на прохождение процедуры рефинансирования.

Риски рефинансирования такие же, как и у обычного кредитования. Смена кредитора не снимает серьезных обязательств с заемщика. Если он не справится с выплатой займа, то придется продавать купленную квартиру и рассчитываться с банком досрочно.

Вместо сокращения переплаты можно получить даже еще большие расходы на выплату кредита, если у заемщика изменятся доходы и его начнут штрафовать за просроченную задолженность. Под видом более лояльных условий (например, низкой ставки) банк может подсунуть клиенту кредитный договор, в котором будут предусмотрены весьма солидные размеры неустойки за просрочку.

Еще один нюанс: при рефинансировании клиент не вправе требовать налоговый вычет. Если он не воспользовался им до этого, то уже не сможет этого сделать в будущем (по данному кредитному договору).

Рефинансирование выгодно в том случае, когда разница между ставками составляет хотя бы несколько процентных пунктов и при этом затраты на саму процедуру – минимальны. Желательно, чтобы сумма кредита еще была довольно крупной, а до окончания выплат оставалось много времени.

Если у заемщика не один кредит, то услуга рефинансирования дает возможность объединить до пяти займов в один и оплачивать его по более низкой ставке. Продление срока выплаты кредита, которое часто предлагают при рефинансировании, часто оборачивается более крупной переплатой. С осторожностью стоит подходить и к выбору аннуитетной схемы погашения, особенно, если заемщик намерен погашать кредит с опережением графика.

Рефинансирование помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика. Но при небольших суммах кредита экономия на ежемесячных платежах может быть крайне незначительной. Выгодней всего рефинансировать крупную задолженность и, желательно, в рамках программы с господдержкой (под ставку 6% годовых).

Предлагаем посмотреть видео о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Если мы говорим об ипотечном кредитовании на первичном и вторичном рынках, то этот продукт нужен в основном тем, у кого уже есть ипотечный кредит, но пользователя по каким-то причинам не устраивают условия, на которых он был взят. «Это может быть валютный кредит или кредит, взятый в период кризиса начала 2015 года, когда ставка на строящееся жилье была в среднем 15,5% годовых», — поясняет начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова. На сегодняшний день средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов составляет 11—12,5% годовых. Это на 2,5 процентных пункта ниже, чем ставки в начале 2016 года.

«Плюс программы для заемщика — возможность получения займа на более выгодных условиях: по величине процентной ставки, сроку кредитования, валюте кредита, условиям страхования и так далее. Для кредитной организации программа рефинансирования интересна, прежде всего, тем, что они могут нарастить кредитный портфель за счет добросовестных клиентов других банков», — отмечает директор департамента ипотечного бизнеса РосЕвроБанка Игорь Пруцков.

Задаваться целью и переходить к действию стоит тогда, когда ставка рефинансирования становится приемлемой, например 11–12% годовых. Игорь Пруцков приводит пример расчетов: «Допустим, клиент брал ипотеку в 2009 году под 17% годовых. На тот момент такая ставка была обоснованной. Но в 2016 году банки предлагают ипотечные кредиты с аналогичными параметрами под 12% годовых. Соответственно, благодаря возможности рефинансировать свой займ, клиент может вести конструктивный диалог с действующим кредитором на предмет снижения ставки хотя бы до уровня 13-14% годовых».

В случае если разница между текущей ставкой и ставкой по продукту «рефинансирование» незначительная, или остаток по кредиту небольшой (к примеру, 1 млн рублей или чуть более), то эта процедура может быть невыгодной. Эксперты говорят, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование не имеет смысла.

«Еще один вариант — если у вас есть информация, что ставка рефинансирования данного банка в ближайшее время может снизиться, тогда лучше подождать, а документы на одобрение подавать после того, когда кредитное учреждение объявит о снижении», — комментирует Анна Борисова.

Необходимо также добавить, что при выборе программы рефинансирования и оценки ее целесообразности клиент должен учитывать многие факторы, в частности дополнительные расходы, связанные с переоформлением залога, новой страховкой, оценкой предмета залога и так далее.

Подайте личные документы в банк на рассмотрение и принятие решения согласно списку банка-кредитора № 2. После этого получите одобрение банка на оформление ипотеки.
Предоставьте документы из банка № 1:

справку об остатке ссудной задолженности;
копию заявления на полное погашение задолженности;
справку об отсутствии иных кредитных обязательств в банке № 1;
справку об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
копию закладной.

Согласуйте документы на объект (предмет залога). Для этого соберите правоустанавливающие документы на квартиру (дом, коттедж, таунхаус и т. д.) по списку банка-кредитора № 2.
Подпишите кредитный договор и откройте аккредитивный счет (это что-то вроде ячейки, только в электронном варианте).

Аккредитив открывается в пользу банка № 1.
Документы фальстартом идут на регистрацию в присутствии сотрудника банка (на наложение залога, который по факту уже есть).
Вы получаете расписку о подаче документов на регистрацию.
Относите ее в банк-кредитор № 2, который на основании этого делает перевод кредитных средств в банк-кредитор № 1. В итоге кредит в банке № 1 закрыт, а в банке № 2 – открыт.
Теперь вам нужно взять справку об отсутствии задолженности в банке № 1, потом в регистрационной палате зафиксировать снятие залога от банка № 1 и наложение залога банка № 2.
В финале – получите регистрационные документы. Рефинансирование состоялось.

Если действовать оперативно и все делать по схеме, то процесс занимает не больше полутора-двух месяцев. «В сделке с рефинансированием ипотечного кредита неважно, чем вы владеете: строящимся жильем или готовой недвижимостью, имеющей свидетельство о собственности. Бывший владелец в данной сделке не участвует никаким образом, и его согласия или отказа не требуется», — подводит итог Анна Борисова.