Договор найма жилого помещения
Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения — это сделка, в результате которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.
Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через уполномоченное лицо.
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается срок его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Отметим, что от платы за коммунальные услуги наниматели не освобождаются. Отношения нанимателя и временных жильцов могут быть урегулированы в договорном порядке (договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая — договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.
Вторая разновидность договора — это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.
От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:
1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);
2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);
3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:
1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);
3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 «Об образовании» или ученого совета высшего образовательного учреждения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании»);
5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством — участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.
Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).
Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.
Необходимо отметить, что аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
1. Купили квартиру по социальной ипотеке, но теперь гжф не заключает договор займа, как быть с мат. капиталом? Если полностью погасить сумму ипотеки, в какое время ее можно будет продать?
1.1. Чтобы погасить ипотеку с помощью МСК, нужно обращаться в банк, выдавший вам ипотечный кредит.
После погашения ипотеки продать квартиру можно сразу, главное, не попасть на налог.
2. В 2017 году купили квартиру по социальной ипотеке. Далее, заключили договор займа, внесли мат. капитал. В квартире самые плохие окна, продувают, промерзают. В связи с этим появилась плесень на откосах, и пошла уже на стену. В двух местах на стене трещины. Возможно ли обменять квартиру на аналогичную, без плесени?
2.1. Здравствуйте! По изложенным данным трудно решить Ваш вопрос, нужно знать все обстоятельства.
Нужно знать, когда был оформлен займ:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)
ГК РФ Статья 256. Общая собственность супругов
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
СК РФ Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Всего Вам наилучшего!
3.2. Добрый день. Нет не несет, но для этого вам нужно выделить доли по 1/2 и тогда взыскание будет обращено на долю мужа.
4.1. Здравствуйте. Но тут вопрос серьезный, скорей всего придется обращаться в суд и взыскивать средства. Вы можете выбрать любого юриста и оформить доверенность в консульстве России на представления Ваших интересов в России.
4.2. А заявление прокурору по месту регистрации должника не писали? Напишите. с просьбой провести проверку изложенных фактов, и о существенности невозвращаемой суммы не забудьте написать.
4.3. Добрый день Александр, если есть расписка о получении денег, можно взыскать долг в судебном порядке. Срок исковой давности по таким вопросам 3 года. При просрочке возврата долга в общем случае можно также взыскать %% за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. Надо составлять исковое заявление, подавать его в суд. При надлежащем юридическом сопровождении такие дела считаются выигрышными.
4.4. Добрый день! Вряд ли лучшим способом взыскания столь большой суммы является обращение за бесплатной консультацией на данный сайт. Налицо гражданско-правовые отношения между вами и указанным гражданином. Порядок взыскания един и для Франции и для России — обращение в суд. Вы вправе уполномочить любое лицо, которое представляло бы ваши интересы в суде. Для этого понадобится доверенность и оригинал расписки. Кроме того, если данное лицо является адвокатом, вы вправе обратиться в адвокатскую палату с жалобой, так как вряд ли такого рода поведение соответствует требованиям Кодекса профессиональной этики адвоката.
4.5. Здравствуйте. Если Вам необходима помощь в возврате денежных средств, можете обращаться.
Положительная судебная практика по аналогичным делам имеется.
4.6. Жалобу на адвоката вы вправе были подать ранее, но только не на возврат денег, а на несоблюдение адвокатом Кодекса этики адвокатов. Подается в Адвокатскую Палату Чеченской РЕспублики, так как он числится именно в реестре этого субъекта федерации, а не в реестре Москвы. В вашем случае он не вправе был заключать с вами договор займа. Но сроки жалоб вышли, наверняка и не было соглашения между вами и адвокатом. Также не совсем понятно, как он продавал ваши квартиры и получали ли вы хоть какие-то деньги. Если вы выдавали ему доверенность, он продал, не переводил вам деньги, то эти деньги вы вправе взыскать с него. Но срок исковой давности три года. Если это было до февраля 2015 года, то срок к сожалению пропущен. Относительно займа — вы вправе подать иск по его месту жительства в районный суд. Срок возврата наступил. Есть смысл обращаться к адвокату в городе проживания вашего должника. Вполне вероятно, что это уже не Москва, а Чеченская республика, раз он там сейчас адвокат.
5.1. Это меняет дело.
Мировым соглашением на стадии исполнения решения суда можно.
Составление документа — платная услуга.
Обратитесь к юристу на платной основе за проработкой всех моментов.
5.2. Доброго времени. Юридически правильно оформить урегулирование спора мировым соглашением, которое утверждается судом. Я понимаю, что это не те деньги, чтобы тратить столько времени. Либо вариант такой, что отдаете истцу 1000 р., а истец пишет расписку, что получил 2 000 р. Это гораздо проще, вопрос только в согласии истца.
6. Пожалуйста я заключила договор займа по социальной ипотеке с фамилии мужа, а сейчас хочу вернуть девичью. К договору дополнительное соглашение будут делать или заново договор займа заключать буду?
6.1. — Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, в доп. соглашении просто укажут смену фамилии, и не более того, указав новые паспортные данные. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
7.1. Здравствуйте, Татьяна!
Если у них имеются соответствующие правила, которые ссылаются или указывают на перечень обязательно предъявляемых документов, а в самом перечне присутствует Сертификат, то — да, придется продемонстрировать оригинал, разрешить сделать скан или выдать им копию данного документа.
Договор социального найма (сокращенно ДСН) – распространенное явление на территории нашей страны. Он затрагивает почти 20 процентов населения, которые занимают на правах бессрочного пользования жилой фонд государственной или муниципальной принадлежности.
Формулировка данного документа наиболее полно отражена в статьях шестидесятой Жилищного кодекса РФ и 672 Гражданского кодекса. ДСН заключается между собственником (государством, муниципальным органом) в лице специальной структуры (наймодатель), и гражданином (именуемым обычно нанимателем).
По ДСН уполномоченная организация, как бы отдает жилище в пользование на бессрочной основе (реже на определенное время) – для проживания, владения и использования.
Данный термин появился в Гражданском кодексе в 1996-ом, после упразднения понятия граждан, как арендаторов жилищного фонда. Все вопросы, касающиеся данного понятия, описаны главами 35 ГК РФ, 8 ЖК РФ и жилищными нормативными актами субъектов федерации.
Наличие документа закрепляет право гражданина и совместно проживающих с ним людей, занимать отдельное жилое помещение (дома, квартиры, их части, или комнаты), собственником которого является государство или органы местной власти, при этом обладая широкими полномочиями по его использованию.
Простыми словами, понятие ДСН охватывает весь неприватизированный жилой фонд страны.
Наймодатель – это собственник жилого помещения. Уполномоченный орган, представляющий интересы государства или муниципалитета. Как правило, это различные жилищные комиссии и отделы.
К нанимателю предъявляется ряд требований. Он должен иметь гражданство России, по установленной форме пройти процедуру признания нуждающимся и постановки на учет. В отдельный случай стоит выделить заключение ДСН с гражданами, занимающими жилой фонд по ордерам, выданным в эпоху СССР.
В этом случае процесс заключения договора упрощается, он как бы закрепляет ранее данное право владения жильем, в свете новых юридических изменений. Это требование не обязательно, однако важно при намерении провести приватизацию.
Для нанимателя свойственно наличие других лиц. Так называемыми сонанимателями могут быть: члены семьи, граждане вселенные как члены семьи и ведущие с ним совместное хозяйство, а также другие посторонние, – по решению судебных органов.
При этом, эти личности обладают равными возможностями, а при наличии юридической способности, разделяют с ним всю ответственность по договору (уплата коммунальных платежей, поддержание помещения в рабочем состоянии). Они прописываются в документе. А в случае смерти нанимателя или его убытия, один из членов семьи заключает ДСН на свое имя.
Объектом ДСН служит изолированное помещение, удовлетворяющее строительным, техническим, противопожарным и жилищным нормам. Оно должно быть пригодным для проживания, поставлено на кадастровый и регистрационный учет.
При несоответствии одного из требований, будущий наниматель вправе отказаться от предложенного варианта, и потребовать другой, удовлетворяющий всем нормативным требованиям. Наймодатель обязан за свой счет осуществлять капремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.
При ненадлежащем исполнении обязанностей, наниматель по договору социального вправе требовать пересмотра платы за наем, а также привлечения уполномоченной структуры к ответственности.
Права и обязанности нанимателя отражены в статье 67 Жилищного кодекса РФ. Он может вселять третьих лиц, временных жильцов, передавать жилищный фонд на правах поднайма, а также производить обмен помещения в соответствии с законодательством.
При этом в его обязанности входит: поддержание в надлежащем состоянии, обеспечение сохранности и использование по назначению, своевременная оплата установленной договором платы (определяемой в зависимости от места нахождения и состоянии жилого помещении), потребляемых коммунальных услуг.
Кроме этого, он обязан в срок информировать уполномоченный орган обо всех изменениях, влияющих на порядок дальнейшего пользования выделенным жильем. По желанию, наймодатель может прописать в ДСН дополнительные обязанности, если это не противоречить законам Российской Федерации.
Жилищный кодекс четко определяет способы расторжения ДСН. При окончании срока (если договор не бессрочный), по обоюдному соглашению участников, или при регулярном нарушении нанимателем обязанностей, определенных при заключении.
В последнем случае, наймодатель дает время на устранение недостатков, или обращается в суд для выселения нанимателя и совместно проживающих граждан. Расторжением договора социального найма можно назвать приватизацию государственного или жилищного фонда. Бывший наниматель становится собственником, а найм жилья утрачивает смысл.
Если в квартире проживают граждане по разным ДСН, то при объединении в семью, они вправе потребовать заключения единого договора социального найма.