Если дом в будущем подлежит сносу и уже включен в программу реновации, это не значит, что недвижимость, имеющуюся в собственности, запрещают свободно реализовывать. Хозяин сам решает, что делать с принадлежащими ему квадратными метрами: продавать, дарить или сдавать, например.
Предположим, семья решила взять кредит на приобретение собственного помещения для проживания. Подходящая по цене и условиям квартира расположена в старом доме, который попал в программу переселения. Фактически жилплощадь продается – так решил владелец. Если собственных денежных средств у семейства недостаточно, то граждане обращаются в банк за кредитом.
Теоретически выдача ипотеки на покупку жилья в доме под снос возможна. Однако такую процедуру осуществляют далеко не все банки страны. Причинами подобных внутренних запретов в финансовых организациях становятся следующие факторы:
- бумажная волокита, связанная с изменением предмета залога в дальнейшем;
- разница в фактической стоимости старой и новой жилплощадей;
- намерение кредитуемого быстрее закрыть долг, что не выгодно банковской структуре.
Однако не стоит отчаиваться. Не все организации ввели подобные запреты. К примеру, Сбербанк успешно выдает кредиты на покупку жилья в домах под снос. Так что взять ипотеку, если они необходима, не составит труда. Важно, конечно, выполнить все условия, поставленные конкретной банковской организацией.
Бывает и так, что большая семья живет в маленькой квартирке в старой пятиэтажке. Ячейка общества узнает про планируемый снос. По закону для переезда им предоставят равнозначное по площади жилье. Если этот факт семейство не устраивает, они могут запросить помещение побольше, а за разницу придется лишь доплатить.
Не всегда находятся собственные средства для этой доплаты – тогда граждане обращаются в банковскую организацию за кредитом. Такой займ выдается на общих основаниях, если нет льгот –семья не молодая, в ней нет военнослужащих и так далее. Сбербанк сейчас предлагает простой жилищный кредит под 9 процентов годовых – это самые выгодные условия из всех имеющихся на рынке на данный момент.
В ближайшем будущем планируется снижение этой цифры до 7. Разговоры ведутся на уровне столичного Правительства, но конкретные меры пока не принимаются. Многое зависит от ключевой ставки Центробанка России – она пока не торопится снижаться.
Принято решение: взять льготный кредит под ипотеку для того, чтобы улучшить жилищные условия после переселения? Тогда придется обратиться в финансовую организацию и предоставить туда следующие документы:
- паспорт основного кредитуемого;
- паспорта поручителей;
- заявку;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на жилплощадь в строении под снос;
- справки о платежеспособности.
Некоторые дополнительные документы (свидетельство о браке, о рождении малышей, о разводе) финорганизация вправе запросить дополнительно.
Важно: доказывать свое право на улучшение условий проживания не нужно – достаточно личного желания.
Пока льготная ипотека не действует в полную силу. Некоторые искренне не понимают ее смысла, говорят о том, что она станет дополнительной статьей расходов для городского бюджета. Однако о закрытии льготного кредитования по программе переселения москвичей из аварийных и ветхих зданий пока не может идти речи.
Агентство ипотечного жилищного кредитования помогает переселенцам реализовать свое право воспользоваться льготной ипотекой по программе реновации. В функции АИЖК включены масштабные мероприятия по развитию жилищной сферы Москвы, поэтому без данной организации осуществление льготного кредитования в рамках переселения невозможно в принципе.
Гражданин вправе лично обратиться в учреждение. Там его проинформируют о его правах и обязанностях, как переселенца. Объяснят, куда направиться за кредитом, какие документы собрать.
АИЖК будет производить компенсацию части процентной ставки. Этот момент пока проходит стадию обсуждения.
Чтобы дом снесли по программе реновации, необходимо согласие более 60 процентов собственников от общего числа хозяев помещений определенного здания. До появления Федерального закона №141-ФЗ именно ипотечники выступали резко против программы переселения. Люди опасались, что переезд для них станет невозможным. Старое жилье снесут. А ведь оно находится в залоге у банка. Получается, нет залога – нет и кредита, значит, негде жить.
Чтобы подобного не произошло, была изменена законодательная база. Теперь при переезде из ветхого строения в современную многоэтажку изменяется предмет залога. При этом:
Когда состоится переезд в новое жилье, собственник на руки получит выписку из ЕГРН – она подтверждает право владения объектом недвижимости. Документ вместе с паспортом предоставляют в банк – чем раньше это будет сделано, тем лучше.
В идеале сообщать о подобных переменах банковской структуре должен Росреестр. Но, чтобы не допустить потери времени, целесообразнее заняться вопросом самостоятельно.
Выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ. Росреестр не работает с гражданами напрямую, только через многофункциональные центры страны.
Когда банк давал кредит, он не мог знать о том, что дом в будущем снесут. Вероятно, подобное станет для структуры неожиданностью.
- резко вырастает процентная ставка по уже имеющемуся долгу;
- непонятным образом увеличивается сумма займа;
- растягивается срок выплат;
- возрастают ежемесячные платежи.
Подобные меры незаконны. Если они применяются на практике, гражданин вправе обратиться в правоохранительные органы и в суд, чтобы защитить свои права и интересы.
Когда ипотечное помещение сносят, а кредитуемому при этом выдают новую квартиру, банк меняет лишь предмет залога. Им становится жилплощадь в современной многоэтажке. Этот факт обычно отражают в договоре, который перезаключают с заемщиком. Остальные условия остаются прежними.
Ипотека и программа переселения вполне могут взаимодействовать друг с другом, чтобы, в конечном итоге, приносить пользу простым гражданам. Сейчас процентная ставка определена на уровне в 9 процентов годовых. В ближайшем будущем планируется ее снижение до 7. Обсуждение сейчас ведется на уровне столичного Правительства. Сама же программа реновации уже вступила в действие. Определены дома, которые точно будут снесены в обозримом будущем. Те, кто взял деньги в долг у банка на жилье в старом доме, ничего не потеряют – изменится лишь предмет залога; платежи, сроки и сумма кредитования останутся прежними. За осуществлением проекта строго следит мэр Москвы Сергей Собянин. Вопрос также находится на личном контроле Президента России. Поэтому простым гражданам боятся нечего – без собственных квартир они точно не останутся.
С 1998 года в Москве действовала программа сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. В нее вошли дома сносимых серий, построенные в период с 1957 по 1968 год. К моменту завершения программы оказалось, что и среди домов несносимых серий, построенных в тот же период, много ветхого жилья — дома были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25–50 лет, эти сроки уже истекли или истекут в ближайшие годы.
Чтобы не дать такому жилью превратиться в аварийное и непригодное для жизни, была разработана программа реновации: за 15 лет планируется снести более 5 тысяч домов, а на их месте построить современное комфортное жилье, срок эксплуатации которого, при надлежащем обслуживании и своевременном ремонте, составит более 100 лет.
Кроме того, программа реновации включает возведение в тех районах, где сносятся старые дома и строятся новые, объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и мест досуга, а также развитие транспортной сети. Планируется благоустройство города по современным стандартам: озеленение, создание парков, велодорожек, спортивных площадок. В новых кварталах также планируется строительство дополнительных мест для парковки.
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2017 году составило список домов — претендентов на снос.
В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии пятиэтажные многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.
Добротные комфортные пятиэтажные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.
Затем предложенный московским Правительством список был вынесен на голосование жителей этих домов. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2017 года. В этот период можно было проголосовать за или против сноса дома, а также на основании решения общего собрания собственников предложить включить свой дом в итоговый перечень.
Сейчас включить дом в программу нельзя. Но отказаться от реновации по-прежнему можно.
Жителей сносимых домов — собственников (независимо от наличия регистрации по месту жительства) и нанимателей по договору социального найма — бесплатно переселяют в новые дома. Им гарантируется предоставление новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа).
Более того, за счет волнового переселения в большинстве случаев квартиры предоставляются как можно ближе к месту прежнего проживания.
Основные требования к домам, строящимся в рамках программы реновации:
- дома должны быть построены из современных материалов (монолит или панели нового поколения), по современным проектам — с лифтами и просторными подъездами;
- перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля должен быть минимальным, а уровень пола вестибюля и лифтовых холлов — единым, чтобы инвалид или мама с коляской могли беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж;
- балконы и лоджии должны быть застеклены, для кондиционеров должны быть предусмотрены специальные корзины;
- входы в жилую часть дома должны располагаться преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения — со стороны улицы;
- потолки в новых квартирах должны быть выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках.
В рамках программы реновации предоставляются равнозначные квартиры: число комнат в них не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь в итоге даже больше, в первую очередь за счет более просторных помещений общего пользования (кухонь, прихожих, коридоров, ванных, туалетов). Доплачивать за увеличение площади не нужно.
Участникам программы реновации гарантируются квартиры с чистовой отделкой комфорткласса, не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. В них в обязательном порядке устанавливается вся необходимая сантехника: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель; на кухне — плита и мойка. Если в квартире есть какие-либо недоработки по ремонту, вы можете сообщить о них в центр информирования по переселению — его сотрудники помогут вам решить этот вопрос. Платить за устранение недостатков не нужно.
Проекты новых квартир можно посмотреть на странице спецпроекта о реновации на mos.ru.
Квартиры предоставляются в собственность. Нанимателям квартир в пятиэтажках по договорам социального найма по их желанию новую квартиру могут дать также на основании договора социального найма.
Да. В рамках программы реновации очередники могут получить без очереди новые квартиры с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется. С жилищного учета после получения жилья они снимаются.
Но также можно получить равнозначную квартиру или — при необходимости — равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае очередники сохраняют свое право состоять на учете.
Да, возможность приобрести квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры предусмотрена программой реновации. Стоимость устанавливается рыночная, но участнику программы реновации предоставляется скидка в размере 10%. Ею можно воспользоваться только один раз.
Жилье можно выбрать только в домах, в которые идет переселение по программе реновации, и только в своем районе.
Также есть ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.
Доплату можно сделать как из собственных, так и из кредитных средств. Также можно использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и другие не запрещенные законом источники средств.
Заявление о желании приобрести жилье большего размера нужно подать в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру. Но если вы уже переехали, правом покупки дополнительных метров со скидкой вы можете воспользоваться в течение ближайших 2-х лет.
Да, собственник квартиры может написать соответствующее заявление в Фонд реновации и получить за свою квартиру компенсацию в размере рыночной стоимости.
Направить заявление на выплату компенсации участники программы могут в течение 30 дней с момента получения проекта договора мены. Ранее этого срока получение компенсации невозможно.
После включения пятиэтажки в программу реновации ее жители освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт. Ранее уплаченные взносы направляются на строительство новых домов.
Реновация не имеет отношения к данной проблеме. Переселение жителей в новые квартиры будет осуществляться вне зависимости от наличия у них задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в старых квартирах. Переезд в новую квартиру не освободит должника от обязанности выплатить свой долг.
Никаких специальных мер к должникам в связи с реализацией программы реновации приниматься не будет. Для переезда им будут предоставлены точно такие же квартиры, как и жителям, которые не имеют задолженности по оплате ЖКУ.
После сноса пятиэтажки, в которой была расположена ипотечная квартира, заемщик будет обязан передать в залог банку свою новую квартиру. Поскольку рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой, банк будет обязан принять ее в залог. В этом случае права требовать досрочного возврата кредита у банка не возникнет.
Непосредственно перед переселением участники программы реновации получают письма с предложением о переезде. Они вручаются лично в руки или опускаются в почтовый ящик.
После получения письма вам будет необходимо осмотреть предложенное жилье. Если вам понравится предложенная квартира и вы будете готовы к переезду, вам нужно будет оформить согласие на переселение.
Помощь при переезде могут получить не только льготные категории граждан, но и другие москвичи. Для этого нужно оставить соответствующую заявку в центре информирования по переселению.
Смена места жительства не влечет за собой обязательную смену школы или детского сада.
Родители вправе сами решать, оставить ребенка учиться в прежнем образовательном учреждении или перевести в новое.
Собственники нежилых помещений получат равноценную денежную компенсацию за свои помещения.
Программа реновации предусматривает, что снос пятиэтажек и строительство новых домов будет осуществляться поквартально. Точечный снос возможен как исключение — только для отдельно стоящих пятиэтажек.
На программу реновации в полной мере распространяются федеральные и городские законы о контроле качества строительных работ и о соблюдении тишины в ночное время и по выходным дням.
Проекты организации строительства новых домов будут составлены с таким расчетом, чтобы исключить какой-либо ущерб близлежащей застройке.
Воду или отопление в домах, расположенных в одном квартале с домами, подпадающими под реновацию, не отключают.
Больше узнать о программе вам поможет раздел mos.ru, посвященный реновации.
Получить информацию о реновации вы также можете:
Реструктуризация кредита физическому лицу – популярная в нынешних реалиях процедура, сохраняющая финансовую репутацию заёмщика, снижающая экономическое бремя и в некоторых случаях экономящая денежные средства.
Если ежемесячный плановый платеж по денежному займу, ипотеке или автокредиту выбивает существенную брешь в семейном бюджете, следует обратиться в финансовое учреждение для изменения условий кредитного договора. Как проходит реструктуризация долга, рассмотрим дальше.
Меры по реструктурированию кредитного долга применяются по отношению к добросовестным заёмщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию и не способным в силу определённых причин выполнять обязательства на прежних условиях.
Таким образом, реструктуризация – это изменение основных параметров кредитного долга: процентной ставки, размеров ежемесячного платежа и графика взносов. С помощью этой процедуры можно улучшить платёжеспособность клиента и предупредить его банкротство.
Чаще всего финансовые организации идут навстречу клиентам, однако для начала процедуры реструктурирования кредита должны быть серьёзные основания. К таковым можно отнести следующие случаи:
- снижение доходов заёмщика (потеря рабочего места, задержка заработной платы, уход на пенсию и пр.);
- утрата работоспособности вследствие травмы, серьёзного заболевания и т.д.;
- внезапный скачок курса доллара или евро (если ссуда была получена в зарубежной валюте);
- изменение семейного статуса (развод, появление в семье новорождённого малыша, уход в декретный отпуск);
- стихийное или техногенное бедствие, в том числе пожар, наводнение, землетрясение.
Это лишь некоторые причины неплатежеспособности заёмщика. В каждом индивидуальном случае финансовая организация рассматривает обстоятельства, повлиявшие на ухудшение благосостояние клиента, и уже затем решает вопрос о пересмотре условий кредитования.
Следует понимать, что реструктуризация задолженности не отмечается в кредитной истории клиента. Зато эта процедура позволяет предупредить просрочки, которые крайне негативно влияют на финансовую репутацию заёмщика и снижают шансы на дальнейшее кредитование в банках.
Выделяют несколько основных схем реструктурирования кредитов. Ниже представлены самые распространённые виды переоформления договоров, которые используются в большинстве отечественных финансовых организациях.
Финансовая организация провела пролонгацию кредита, продлив срок ещё на год. В результате ежемесячный взнос составил 10093 рубля, что, конечно, меньше прежних показателей. Однако в этом случае увеличивается размер переплаты до 63000 рублей.
Вероятно, это наиболее оптимальный для заёмщика вид реструктуризации, при котором устанавливается временной отрезок, на протяжении которого должник не оплачивает либо тело кредита, либо начисленные проценты (возможен вариант с приостановкой обоих видов платежей). Кредитные каникулы обычно длятся от нескольких месяцев до двух лет.
Чем выгодна эта схема реструктуризации для клиента? Если банк пойдёт навстречу должнику и позволит ему не выполнять кредитные обязательства в течение полугода, то за это время он сможет устроиться на работу, найти иной источник дохода, то есть решить свои финансовые проблемы.
На практике полную отсрочку кредитные организации предоставляют нечасто, ведь это им не очень выгодно. Обычно определённые платежи должник всё равно производит, но даже в этом случае он может дышать свободнее из-за уменьшения денежной нагрузки.
Реструктуризация долга по кредиту путём смены валюты (обычно с доллара или евро на рубли) и пересчётом основных показателей займа востребована лишь в некоторых случаях. К примеру, к этой схеме активно прибегали в 2014 году после серьёзного падения курса рубля.
В данном случае подразумевается перекредитование именно в данной финансовой организации, а не реструктуризация кредитов других банков. Клиенту даётся возможность погасить старый заём путём получения нового на компромиссных условиях (возможно увеличение срока кредитования и снижение ежемесячных выплат).
Пересчёт процентов по кредиту в сторону уменьшения ставки практикуется некоторыми банками. Эта схема доступна только клиентам с безупречной финансовой репутацией. В результате такой реструктуризации снижается ежемесячная нагрузка на семейный бюджет.
В отдельных случаях финансовые компании выдают клиентам отсрочки на выплаты штрафных санкций, неустоек и пени либо вообще списывают подобные дополнительные суммы.
Этот вариант реструктурирования долга применяют к проблемным кредитам, однако на практике он встречается крайне редко. Такое возможно, к примеру, при банкротстве, подтверждённом в судебном порядке, либо при погашении клиентом большей части кредита.
Реструктуризация долга возможна по ипотечному кредиту, автозайму, потребительской ссуде и прочим финансовым продуктам. В каждом случае действует собственная схема, к тому же все банки устанавливают собственные правила проведения процедуры.
Далее мы рассмотрим, как проходит реструктуризация кредита в Сбербанке, являющимся самым популярным отечественным финансовым учреждением.
Проводятся подобные процедуры и в других банках. К примеру, если вас интересует реструктуризация кредита ВТБ 24, следует обратиться непосредственно в офис этого крупного финансового учреждения. Хотя любопытно, что на официальном сайте никаких дополнительных сведений не имеется. Следовательно, можно предположить, что всё решается строго в индивидуальном порядке после личного собеседования.
Итак, мы рассмотрели, что означает реструктуризация долга и как она проходит. Осталось понять, насколько выгодна подобная процедура финансовым компаниям и непосредственно заёмщикам. Если говорить о банках, то они стремятся всеми силами сократить число неплательщиков.
Подобный интерес можно объяснить тем, что ЦБ обязывает кредитные учреждения формировать резервный фонд под просроченные займы. Его создают из прибыли, следовательно, чем меньше злостных должников, тем банку выгоднее.
Теперь необходимо разобраться в том, какие мы извлекаем выгоды из реструктуризации кредита. Все заемщики должны тщательно взвешивать плюсы и минусы изменения условий договора.
Как уже было отмечено выше, с помощью реструктурирования должник имеет возможность снизить финансовую нагрузку на некоторое время. Также к положительным сторонам этой процедуры специалисты относят следующие моменты:
Специалисты в банковской сфере не рекомендуют идти на перекредитование без особой необходимости. В большинстве случаев такая схема выгодна именно финансовым организациям, а не самому заёмщику. Каковы же подводные камни в данном случае?
Специалисты же советуют перед оформлением процедуры тщательно взвесить все за и против. Если вы ещё не превратились в злостного должника и ваше финансовая репутация безупречна, есть смысл реструктурировать задолженность.
Итак, подведём некоторые итоги. Реструктуризация кредита в ВТБ, Сбербанке и прочих компаниях – неплохая возможность снизить долговое бремя без ухудшения финансовой репутации. Однако приступать к подобной процедуре выгодно далеко не всегда.
В некоторых случаях действительно можно уменьшить кредитную нагрузку на некоторое время путём получения специальных каникул, списания неустоек либо смены валюты кредитования. Но, конечно, каждый случай заслуживает индивидуального рассмотрения.