Закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет право залогодержателя требовать от залогодателя выполнения условий договора, в дополнение к которому была составлена закладная. В случае невыполнения его условий, она обеспечивает право залогодержателя взыскать залог с залогодателя. Наиболее распространенной сферой использования закладных в России является ипотечное кредитование. До июля 2018 года при заключении кредитного договора использовались бумажные закладные. Это вызывало ряд проблем у заемщиков, так как процесс возврата закладных после полного погашения кредита был долговременным.
С 1 июля 2018 года в России была введена электронная закладная – аналог бумажной закладной в цифровом формате. Она имеет такую же силу, как и бумажный вариант, составляется посредством заполнения специальной электронной формы на портале госуслуг или Росреестра. Документ подписывается электронной подписью залогодателя (и должника) и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора. Затем документ переходит на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке. Таким образом, после выплаты кредита заемщик через электронное обращение в Россеестр сможет получить электронную закладную назад.
Заработать на закладной в ипотеке может только банк, получив закладываемую недвижимость в собственность в случае, если заемщик не сможет погасить долг. Физические лица могут заработать на этом инструменте только, если сами будут выступать залогодержателем. Это может практиковаться в частных сделках с иными физическими лицами.
Закладная это именная ценная бумага. Именная, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя кредитора — залогодержателя.
Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.
Но фактически все происходит не так. Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.
Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:
право требования возврата кредита;
право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).
В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов, а именно, следующие сведения:
о кредиторе – залогодержателе;
о кредитном договоре (договоре займа);
о сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
о порядке уплаты долга и процентов;
об объекте недвижимости — предмете залога;
о стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
о праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
о наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
подписи всех заемщиков и залогодателей;
о регистрации ипотеки;
о дате выдачи закладной.
Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.
Порядок оформления закладной
Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.
Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.
Когда регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.
А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?
Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная — нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке. И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации. В общем, сложно все это.
А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.
Добавлено в закладки: 0
Что такое закладная? Описание и определение понятия.
Закладная – это документ, который имеет юридическую силу и несёт информацию о заложенном имуществе (недвижимости, земле) кредитору (лицу, которое выдало средства в долг). Закладная предоставляет заёмодателю право в случае невыплаты кредита стать её собственником или продать имущество. Эта бумага заверяется в обязательном порядке нотариусом, запись о ней заносят в кадастровую книгу. Закладная является именной ценной бумагой. Зачастую фигурирует в ипотечных отношениях. Закладная на практике ускоряет значительно процессы с недвижимостью.
Помимо этого, наличие закладной, которая выдана в порядке, установленном законом, подтверждает права её законного владельца без предоставления прочих доказательств существования данного обязательства.
Договор ипотеки можно заключить в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, которая удостоверяет права её законного владельца. Практическое значение закладной в том, что она дает возможность в значительной степени ускорить и упростить оборот недвижимости. Лицами, обязанными по закладной, являются залогодатель и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Закладную составляет залогодатель, а если он — третье лицо, также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, после госрегистрации ипотеки.
Закладная в большинстве случаев составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому кредит выдается в момент получения в банке кредитных средств. Поэтому в особенности важно проверять все условия, которые указаны в закладной, на соответствие кредитному договору. Как видно из практики, незначительная опечатка в одном из значительных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на покупаемый объект недвижимости.
Владелец закладной приобретает права для получения выполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, без предоставления прочих доказательств существования данного обязательства, залога на имущество, которое обременено ипотекой.
Будучи ценной бумагой, к которой применены общие правила о ценных бумагах, которые установлены главой 7 ГК РФ, закладная может также быть самостоятельным объектом гражданских правовых отношений, предметом залога или прочих сделок. Закладная, как именная ценная бумага, удостоверяет права того лица, чье имя названо в ней.
В ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” есть список реквизитов, которые обязательны для внесения на закладную.
Закладная должна включать в себя:
- в названии документа слово “закладная”
- имя залогодателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, когда залогодатель – юридическое лицо
- имя первоначального залогодержателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, когда залогодержатель – юридическое лицо
- название кредитного договора или другого денежного обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием места и даты заключения такого договора или основания появления обязательства, обеспеченного ипотекой
- имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, когда должник не является залогодателем, и данные о документе, который удостоверяет личность должника, или его наименование и указание местонахождения, если должник является юридическим лицом
- указание суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, и размера процентов, когда они подлежат уплате по данному обязательству или условий, которые позволяют определить в надлежащий момент эти проценты и сумму
- указание срока оплаты суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, а когда эта сумма подлежит оплате по частям — периодичности (сроков) соответствующих платежей и размера каждого из них или условий, которые позволяют определить данные сроки и размеры платежей (план погашения долга)
- наименование и описание имущества, достаточное для идентификации, на которое устанавливается ипотека, и указание местонахождения такого имущества
- денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика, на которое устанавливается ипотека
- название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, который зарегистрировал данное право, с указанием даты и места, номера государственной регистрации, а когда предметом ипотеки является право аренды, принадлежащее залогодателю – точное наименование имущества, которое является предметом аренды
- указание на то, что имущество, которое является предметом ипотеки, обременено правом аренды, пожизненного использования, сервитутом, другим правом или не обременено никаким из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации, на момент государственной регистрации ипотеки
- подпись залогодателя и, когда он не является должником, также подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой
- данные о государственной регистрации ипотеки
- указание даты выдачи залогодержателю закладной и даты выдачи закладной владельцу, когда осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования прошлой закладной.
Кроме названной выше информации в закладной возможно закрепить дополнительную информацию, а при отсутствии места в закладной, можно написать информацию на добавочном листе.
Мы коротко рассмотрели закладную и ее особенности, содержание. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.
С каждым годом все больше граждан решается на приобретение собственного жилища с помощью кредитных средств от банка. Чтобы финансовая организация при этом получила больше шансов на возврат своих денег, оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Что это за бумага и несет ли она выгоду для заемщика, будет рассмотрено далее.
Итак, закладная – это именная ценная бумага. Именно она является гарантией возврата денежных средств банку, поскольку удостоверяет право ее держателя на исполнение всех обязательств заемщика, указанных в ней. В случае нарушения прописанных в документе условий банк имеет право взыскать с должника его залоговое имущество. То есть закладная — это своего рода дубликат кредитного договора, поскольку содержит все те же пункты, но на основании нее можно этот долг продать другой организации без лишней бумажной волокиты.
На данный момент, чтобы получить ипотеку, не обязательно оформлять закладную, но некоторые банки практикуют такую необходимость при составлении договоров займа. Для кредитной организации такой документ является дополнительной гарантией возврата денег, и очень важно, чтобы абсолютно все его пункты совпадали с текстом самого кредитного договора. Противоречия недопустимы в договоре и закладной на квартиру по ипотеке. Что это дает для заемщика? На самом деле тоже определенную выгоду, поскольку наличие такого документа дает возможность получить необходимые средства намного быстрее.
Также клиент банка, оформивший закладную, часто получает более выгодные условия кредитования, поскольку наличие бумаги уменьшает риски кредитной организации по невозврату средств.
Закладная — это не просто дубликат кредитного договора, и заключать ее следует только в определенной форме. Каждая бумага обязательно должна содержать в себе минимум 14 пунктов, которые по необходимости могут быть дополнены сторонами. Среди обязательных требований:
По желанию текст может быть дополнен, но чаще всего в закладной просто оставляется дополнительное свободное место, чтобы в случае ее продажи можно было указать данные нового держателя документа.
Чтобы составить документ согласно всем требованиям, заемщику необходимо заранее подготовить ряд определенных документов. В их числе паспорт, все документы на жилище (особенно о праве собственности) и сам кредитный договор. Если стороны будут вписывать в текст бумаги, а закладная — это ценная бумага, дополнительные данные, то для них тоже могут понадобиться некоторые документы, не являющиеся обязательными.
Очень важно знать, что вступает в силу такой документ только после его государственной регистрации, которая осуществляется за пошлину в 1 тысячу рублей. Сразу после процедуры оформления заемщику предоставляется номер его закладной, а органы составляют дубликат документа и хранят его у себя.
В качестве залогового имущества может выступать и недвижимость, не являющаяся покупаемой, но только в том случае, когда ее стоимость будет соразмерна выдаваемой сумме. При этом экспертизу будет проводить независимый оценщик, а документы на право собственности необходимо предоставлять для договора на оба объекта.
На самом деле оценка для закладной редко осуществляется независимыми экспертами, банки привлекают для процедуры своих штатных сотрудников или экспертов, с которыми у них имеется договор. Оценщик при этом должен угодить обеим сторонам, которые, как ни странно, заинтересованы в процедуре одинаково.
Самому банку процедура позволяет узнать реальную стоимость квартиры и выдать заемщику только необходимую для покупки сумму, не переплатив. Также оценка позволяет кредитной организации сразу определить, какую сумму она может получить с продажи недвижимости, если должник не справится со своими обязательствами. Клиент при этом также убеждается в том, что продавец не завысил стоимость жилья, а следовательно, не заставил его переплачивать лишнее.
Для того чтобы провести оценку залогового имущества, эксперту требуется представить определенные документы. Среди них обязательными являются бумаги, подтверждающие собственность на имущество. В случае получения средств для ипотеки таким документом будет считаться договор купли-продажи. Поскольку ипотечная закладная составляется уже после выдачи заемщику средств, то квартира на этот момент находится в его распоряжении, и кредитный договор с банком вступил в силу. Помимо договора требуют представить кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
На основании вышеперечисленных документов оценщик составляет заключение о работе на нескольких страницах с приложенными фото и всеми ценоопределяющими данными. Фото при этом делаются не только внутри жилища, а и снаружи, поскольку инфраструктура сегодня тоже очень сильно влияет на формирование стоимости квартиры.
Поскольку официально заказчиком данной процедуры является заемщик, то оригинал заключения передается ему, а кредитору достается только копия.
Независимых экспертов для проведения оценки имущества сегодня очень много, поэтому каждый старается привлечь как можно больше клиентов выгодными условиями. Весь процесс при этом может обойтись всего в 3-4 тысячи рублей, но поскольку банки редко принимают во внимание такие заключения, то процедура обходится заемщикам в два раза дороже. Все дело в том, что штатные банковские оценщики берут за проведение экспертизы 6-8 тысяч рублей, а иногда и того больше. Что касается времени составления отчета, то после осмотра квартиры на это уходит приблизительно 3 дня.
После того как закладная составлена согласно всем требованиям, подписана и заверена государственными органами, храниться она должна у займодателя. Банки для этого имеют специальные помещения с сейфами, куда и складывают все ценные бумаги.
Находиться в распоряжении займодателя закладная должна до самого момента погашения кредита должником, но в различных ситуациях даже кредитные организации могут попасть в сложные финансовые ситуации со срочной необходимостью получения средств. Для этого банк не имеет право взыскать досрочно кредитные средства с клиентов, но легко может продать их закладные другим организациям и при этом в короткие сроки получить необходимые денежные средства. Аналогичная ситуация может сложиться и при слиянии банков, когда выдавшая кредит организация просто перестает существовать. С должников при этом их обязательства не снимаются, просто меняются реквизиты для их оплаты.
Нужна ли закладная заемщику после погашения им ипотеки? Конечно, нужна, ведь именно она подтверждает, что клиент выплатил всю сумму и теперь не является должником. Получить закладную можно в банке в течение нескольких дней после последней выплаты по ипотеке, неважно, плановая она или досрочная. Также клиент обязательно должен снять обременение с бумаги, копия которой находится в государственном органе. Для этого следует отправиться туда с личным визитом и подтвердить выплату своего долга, без визита обременения не будут сняты.
Если при обращении за выдачей закладной сотрудники банка тянут время, клиент имеет право жаловаться руководству и даже подавать заявление в суд.
Что такое закладная при ипотеке и насколько она важна, теперь понятно, но что делать, если документ был утерян или испорчен? К сожалению, такие ситуации также имеют место, и неважно, по чьей вине произошла порча документа, восстановить его обязан именно банк. В таких ситуациях после закрытия долга заемщику на руки будет выдан дубликат закладной, обязательно также зарегистрированный в госорганах.
Данная процедура обычно занимает много времени и сил, поскольку ипотеки заключаются на десятилетия, а закладные могут потеряться в любой момент. Как правило, в таких ситуациях очень сложно восстановить все указанные данные в оригинале в точности, поскольку с момента заключения сделки может пройти много лет, а сам оригинал при этом недоступен к ознакомлению. Со стороны заемщика в таких случаях важно перед подписанием нового дубликата тщательно ознакомиться со всеми условиями, поскольку некоторые недобросовестные организации могут намеренно уничтожать закладные, чтобы потом переписать условия сделки в свою пользу.
При необходимости клиент банка может потребовать копию своей закладной в любой момент, и банк должен выдать ее совершенно бесплатно.
Итак, суть закладной в том, чтобы обеспечить дополнительную гарантию банку возврата выданных им денежных средств. Бояться оформления такой бумаги не стоит, поскольку и для клиентов она несет определенную выгоду. Также даже при передаче закладной другому держателю условия кредитования не меняются, а значит, заемщик еще при заключении сделки может быть уверен, что ее условия останутся прежними до конца срока действия договора.