Ипотека — в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников — люди, состоящие в браке. А из оставшихся 30% примерно половина — пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е. тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском».
Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков — с этим вопросом разбирался «Соб.ру».
Самый частый вариант — супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».
«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, — отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . — При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».
Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов — краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика. Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них — стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.
Принципиально важный момент — у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И — после счастливого завершения всей эпопеи — станут полноправными сособственниками квартиры.
…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается — вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.
Поручительство
Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель — это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.
Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет — во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно. « Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», — категорична Татьяна Гусева. Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное — в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.
…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК — там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью. Чтобы установить другой «режим владения» (то есть сделать квартиру имуществом только одного из супругов, не подлежащим разделу в случае развода) сторонам необходимо заключить брачный договор.
В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.
Единоличный кредит
В этом случае один из супругов берет ипотеку самостоятельно, а второй полностью из процесса исключается. Резоны для такого решения могут быть различными:
— желание «не смешивать» собственность — чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это — «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак — не первый по счету;
— жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой — денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;
— один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.
Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.
И еще один момент. Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя — все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.
Равны, но не совсем…
Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?
На первый взгляд, никаких — равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».
Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин — так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле — прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.
И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который — после развода — одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…
«Переиграть» не получится
И последнее, что нам хотелось бы сказать. Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять — стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, — говорит Александр Москатов. — Это означает новую финансовую проверку, анализ всех документов. На практике банки никогда этого не делают».
Одним словом, тут нужно сначала выплатить банку кредит, снять с квартиры обременение — и только после этого начинать производить с собственностью на недвижимость какие-либо манипуляции.
Правовед.RU 504 юриста сейчас на сайте
Здравствуйте!Интересует такой вопрос,не знаем как лучше сделать,мы пока еще с гражданским мужем планируем брать ипотеку,(с моей стороны,я продаю свою комнату-это первоначальный взнос),ипотеку он берет на себя,так как у него доход больше позволяет,но я хочу чтобы квартира была в моей собственности,(потому что у меня большая часть денег)так как если вдруг случиться такое что мы расходимся ему дастается все,но и его не устраивает если квартира будет в моей собственности он тоже остается не с чем,но и собственником я не могу быть пока ипотека на нем,а ипотеку выплачивает он,как лучше брать ипотеку в законном браке или в гражданском?Спасибо.
Главная Вопросы и заказы Ипотека. Раздел имущества. Как оформить правильно? Спросить быстрее, чем читать. Задайте вопрос юристам! 8407 юристов ждут Вас Автор вопроса — Россия Добрый день. У нас в семье сложные отношения с супругом, можно сказать живём ради ребёнка.
Необходимо решать квартирный вопрос. На первоначальный взнос у меня есть денежные средства, муж не хочет продавать свое жилье приобретённое до брака и в первоначальный взнос ему нечего вкладывать. На него ипотеку не получится оформить т.к. у него есть долги и он числится у судебных приставов. Долги платить похоже и не собирается. Я на себя брать ипотеку в браке не хочу, в случае развода будет делится пополам.
Предлагаю отцу оформить ипотеку на себя, после погашения оформить дарственную на себя или ребёнка. По факту гасить ипотеку буду сама.
В каждом конкретном случае дополнительные расходы по оформлению оценочной стоимости, переоформлению залога и договора поручения и прочих документов будут возлагаться на заемщика – инициатора таких действий. Учитывая довольно высокие ставки на кредитование, сумма за переоформление ипотеки получится внушительная. Более простой и доступный способ передачи недвижимости в собственность другому человеку, это погасить кредит и передать, используя несколько способов – подарить или продать.
Особые случаи При участии в кредитных отношениях семейных пар следует учесть, что взять кредит на приобретение жилья может один из супругов, а оформить недвижимость на другого супруга. К тому же по законодательству, супруги являются созаемщиками, т.е. несут солидарную ответственность по данным обязательствам, т.е. ипотека налагает общие обязательства.
В качестве альтернативы банк может предложить взять в залог другой объект, принадлежащий ему на праве собственности. Трудность состоит в том, что приобретаемая собственность является залогом и объектом, из стоимости которого вычисляются страховые платежи. К тому же ипотека накладывает определенные ограничения на распоряжение данным объектом, т.е.
у заемщика нет прав распоряжения до полного погашения займа.
Есть ли тут какие-то отличия? На первый взгляд, никаких — равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики». Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин — так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле — прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.
По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию». «В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, — отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» .
— При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов». Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов — краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика.
Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет — во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно. « Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», — категорична Татьяна Гусева.
И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который — после развода — одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора… «Переиграть» не получится И последнее, что нам хотелось бы сказать. Если складывается ситуация, когда кредит был оформлен каким-то одним способом (скажем, первым, при котором муж и жена стали созаемщиками), а потом им вдруг захотелось это поменять — стать, допустим, заемщиком и поручителем? По словам наших консультантов, это почти невозможно. «Переиграть» оказывается крайне сложно, на это очень мало кто идет, — говорит Александр Москатов.
Главная | Сми о нас | Ипотека для супругов: какие тут могут быть варианты? Распечатать НОВОСТИ СМИ О НАС 28 февраля 2017 Ипотека — в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников — люди, состоящие в браке.
А из оставшихся 30% примерно половина — пребывающие в долгосрочных отношениях. Т.е. тоже вроде как в браке, только без штампа в паспорте, «гражданском». Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков — с этим вопросом разбирался «Соб.ру». Самый частый вариант — супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками.
Супруги должны поставить в банк в известность о сложившейся ситуации и уже совместно с ним выставлять квартиру на продажу. За жилье, проданное на таких условиях, выручить большие средства не получится. Иногда пары обращаются в агентства по недвижимости, которые соглашаются полностью погасить ипотечный долг.
Но и в таких случаях условия продажи квартиры для пар бывают не совсем выгодными. Где можно оформить совместную ипотеку? Оформить совместную ипотеку предлагают многие московские банки. Основные требования и пакет документов у всех практически одинаковые. В ВТБ 24 получить такую ипотеку могут не только зарегистрированные пары, но и лица, не имеющие официального родства. Чтобы определить максимальную сумму кредита, банк берет в расчет доходы не только созаемщиков, но и двух ближайших родственников (при предоставлении соответствующих документов).
Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них — стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования. Принципиально важный момент — у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И — после счастливого завершения всей эпопеи — станут полноправными сособственниками квартиры. …В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается — вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз. Поручительство Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК.
Привлекая созаемщиков, следует учитывать, что взять ипотеку могут несколько лиц, но они будут являться сособственниками данного жилья. Это наиболее реальный и законный способ замены кредитора, на который могут согласиться банки. На различные махинации и отступления от установленных правил, финансовые учреждения идут крайне нежелательно и неохотно.
- В другом случае ипотека оформляется в полном соответствии с установленными правилами, позднее, при прохождении определенного времени, просить банк переоформить конкретный объект недвижимости на указанное лицо.
- Такие просьбы заемщика будут рассматриваться и выдвигаться другие требования, выполнение которых будет обязательным: предоставление иного залога, как обеспечения, подтверждения денежной платежеспособности и др.
Заключая брак, оба супруга – муж и жена – обещают друг другу и своему государству нести определённые обязательства, в том числе, материальные. Нередко супруги после свадьбы задумываются о приобретении собственного жилья. Молодым семьям может не доставать средств для уплаты стоимости недвижимости. В таком случае единственным правильным и надёжным решением для них становится оформление кредита, в котором жена нередко становится заёмщиком, а муж – созаёмщиком по ипотеке и наоборот.
Обычно в финансовой кредитной практике так называют человека, участвующего в оформлении и погашении целевого займа. Какова его правовая зона ответственности и обязательств?
Созаёмщик имеет полноценное права распоряжаться имуществом, как и заёмщик. Вносить свою выплату это лицо может в случае, если основной плательщик перестал исполнять условия договора.
Заёмщик может подключиться к выплатам значительно позже, пока его обязательства, по обоюдному согласию, исполняет созаёмщик
Если муж-заёмщик отказался платить, а жена – созаёмщик, придётся платить ей, так как банку безразлично, кто из плательщиков просрочил выплату.
Стоит обратить внимание на то, что при заключении брака, независимо от возраста, рабочего стажа и других параметров, супруги включаются в ипотеку совместно, их права и обязанности будут равными. Однако стоит помнить, что созаёмщика можно вывести. Муж будет платить по долгу и может выступить в роли заёмщика, а жена – созаёмщика. Любое имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым, в том числе, целевой заем на недвижимость.
Чтобы принимать второстепенное участие в исполнении кредита, гражданин должен предоставить в банк ряд документов: паспорт, подтверждающий гражданство Российской Федерации, свидетельство о регистрации на территории нашей страны, страховой документ пенсионного фонда.
Как правило, к заемщикам и созаемщикам банки предъявляют идентичные требования, как, например, банк Уралсиб
Кроме того, как и для любого кредита, необходима справка о получаемых доходах, оригинал и копия трудовой книжки и – что довольно редко встречается среди разнообразных перечней документов – диплом или аттестат об образовании.
Во время оформления ипотечного кредитования рискам всякого рода подвержен именно созаёмщик.
Людям не дано увидеть завтрашний день, которому могут сопутствовать болезни, лишение трудоспособности – постоянное или временное – следовательно, потеря платёжной возможности, когда попросту человек не платит долг.
Избежать этих случаев невозможно по объективным причинам, но можно максимально снизить экономические риски, связанные с ними, например, застраховаться.
Созаёмщик – жена или муж – вправе осуществить страхование собственной платёжеспособности – при её внезапном прекращении осуществлять месячные платежи будет страховая компания.
В семейной жизни могут возникнуть разнообразные ситуации. В том числе, многих настигает и нестабильность в отношениях мужа и жены – как духовная, так и материальная, когда супруги не могут быть абсолютно уверенными в будущем – даже самом ближайшем. Тогда возможно возникнет желание – взять ипотеку без супруга-созаёмщика или вывести его, особенно если есть уверенность, что муж платить не будет.
Делается это, обыкновенно, на случай развода, во избежание лишних бюрократических проблем.
Дальновидный и продуманный ход, но затрудняется он законодательством Российской Федерации, согласно которому муж и жена при вступлении в брак обязаны выступать заёмщиками и созаёмщиками друг для друга в случае принятия одним из них кредитных обязательств.
Супругов может спасти документ – брачный договор. Именно в этой бумаге могут быть прописаны любые условия, касающиеся семейной жизни пары, в том числе, рассматриваться и вопросы о разделении имущества и возможности считать приобретённое не общим, а личным.
Брачный договор избавит мужа или жену от роли созаемщика по ипотеке
Так и в случае покупки квартиры в ипотеку – жена может оформить кредит без мужа-созаёмщика или иметь право вывести, платить по нему самостоятельно, предварительно указав, кому переходит собственность после погашения кредитного долга и кто должен его погасить.
В другом случае, если имеются причины для не составления брачного договора, возможно найти заёмщика, а самому выступить созаёмщиком. Однако в такой ситуации и квартира или иное имущество будет принадлежать полностью другому человеку.
Ипотека была ранее оформлена на пару, но случилась неприятность в виде развода или других семейных проблем, и одного из супругов необходимо вывести из созаёмщиков, по причине – он не платит по обязательствам, необходимо предпринять некоторые действия.
Обратиться к банку-кредитору для оформления дополнительного соглашения по поводу займа. В таком случае, основному плательщику придётся разыскать нового созаёмщика на кредит – подписать бумагу должен как старый созаёмщик, так и вновь найденный. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо заранее позаботиться о брачном контракте между супругами.
Как быть, если бывший муж отказывается исполнять свои обязанности по ипотеке, смотрите в следующем видео:
Так, если муж – созаёмщик по ипотеке, то жена обязательно должна, согласно законодательству, являться заёмщиком первой очереди. При этом на двух лиц возлагаются одинаковые обязательства, а на созаёмщика – больший риск. Избежать опасной ситуации можно посредством страхования выплат. В случае, если в браке царит нестабильность, возможно заключить брачный договор и оформить ипотеку без супруга-созаёмщика или вывести его из таковых, в ситуации, когда он не платит по собственным обязательствам.