Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: процентная ставка по кредиту; срок займа; порядок погашения;
сумма ипотечного кредита; финансовый левередж; особые условия кредитования.
Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа.
Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового левереджа (англ, leverage — рычаг). Различают положительный, отрицательный и нейтральный левереджи.
В случае, когда ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж считается положительным. Если ставка доходов от приобретенной с использованием заемных средств недвижимости не превышает процента по ссудам, левередж считается отрицательным. Левередж считается нейтральным, когда доход от недвижимости равен проценту по привлеченному кредиту.
Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.
Привлекая заемные средства в дополнение к собственным, инвестор предполагает не только приобрести желаемый объект недвижимости, но и получить наибольшую отдачу на собственный капитал. На величину такой отдачи влияет соотношение удельных весов заемных и собственных средств в структуре инвестиций.
В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использование кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.
В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:
где И — сумма ипотечного кредита, руб.,
К — общая стоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансирование сделки с недвижимостью. С точки зрения кредитора (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств.
Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.
Пример 1. Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн руб. и заемный капитал, за счет взятого ипотечного кредита, 200 млн руб. Коэффициент ипотечной задолженности составит:
К = (200/320) • 100% = 62,5%.
Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
где Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.,
И — основная сумма ипотечного кредита, руб.
Пример 2. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5% годовых. Ипотечная постоянная равна:
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.
Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.
Поэтому привлечение заемного капитала будет эффективным для инвестора до того момента, пока соотношение заемного и собственного капиталов будет обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала. Это, в свою очередь, будет происходить до тех пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом.
Таким образом, соотношение заемного и собственного капиталов, которое обеспечивает увеличение нормы отдачи собственного капитала, является основным критерием эффективности заемного капитала.
- Хоменко Алина Ивановна , бакалавр, студент
- Санкт-Петербургский государственный экономический университет
- ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
- ПРИБЫЛЬ ОТ ПРОДАЖ
- АКТИВЫ
- ЗАЕМНЫЙ КАПИТАЛ
- СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
- ФИНАНСОВЫЙ РИСК
- ОПТИМИЗАЦИЯ
- РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ
- ЦЕНА ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА
С момента создания организации и в дальнейшем ее развитии главной задачей является обеспечение организации финансовыми ресурсами, то есть необходимость правильного выбора источников финансирования деятельности организации. В основном данный выбор неразрывно связан с учетом особенностей использования как собственного, так и заемного капитала.
«Заемный капитал представляет собой денежные средства или другие имущественные ценности, привлекаемые для финансирования организации на возвратной, срочной и платной основе. Все формы заемного капитала представляют собой обязательства организации, подлежащие погашению в установленные сроки. Срок использования заемного капитала также должен быть установлен и не может нарушаться заемщиком» [2].
Источники формирования краткосрочного заёмного капитала коммерческой организации:
- единовременный кредит, который является разовым перечислением денежных средств на счёт заёмщика;
- рамочные кредитные линии, которые применяются для финансирования поставок товаров по договорам;
- краткосрочные банковские кредиты;
- овердрафтный кредит,
- сделка РЕПО.
Финансирование текущей деятельности организации за счет внешнего финансирования дает следующие преимущества организации:
- при высоком кредитном рейтинге организация имеет возможность привлечь дополнительные источники при расширении деятельности;
- финансовые издержки по обслуживанию привлеченного капитала, как правило, ниже, чем стоимость собственных источников. Кредиторская задолженность может вообще рассматриваться как «бесплатный» источник;
- при положительном эффекте финансового левериджа происходит прирост рентабельности собственного капитала за счет дополнительного привлечения заемных средств;
- Заёмный капитал выполняет важные функции в процессе кругооборота капитала предприятия:
- обеспечивает получение дополнительной прибыли за счёт расширения масштабов производственной и коммерческой деятельности предприятия;
- расширяет инвестиционные возможности обеспечения необходимых темпов развития предприятия.
- позволяет использовать возникающий эффект финансового рычага и повысить рентабельность использования собственного капитала предприятия.
Оценка эффективности вложенных в организацию средств акционеров основана на анализе информации, содержащейся в бухгалтерской отчетности о финансовых результатах. Финансовые результаты отражают эффективность основной деятельности, результаты осуществления прочих операций, не относящихся к основным видам деятельности, получаемую организацией прибыль до налогообложения и чистую прибыль.
Эффективность использования ресурсов, наряду с показателями прибыли, отражается путем расчета показателей рентабельности продаж, рентабельности активов и рентабельности собственного капитала, при исчислении которых в зависимости от цели и задач анализа используются соответственно показатель прибыль от продаж, прибыль до налогообложения и чистая прибыль.
Для оценки эффективности и риска использования заемного капитала используют показатель эффекта финансового рычага (левериджа), его дифференциала и плеча. При расчете дифференциала финансового рычага, как правило, используют показатель рентабельности активов, рассчитываемый по прибыли до уплаты процентов за использование заемного капитала и налогов [5]. В то же самое время базовая модель расчета эффекта финансового рычага не позволяет в полной мере оценить влияние на уровень эффективности использования заемного капитала и связанного с этим финансового риска результатов основной деятельности и прочих операций. При проведении анализа заемного капитала необходимо оценивать уровни эффективности его использования, основываясь не только на результатах основной деятельности, но и с учетом операций, относящихся к прочим видам деятельности.
Эффективность использования заемного капитала, рассчитанная на основе показателя финансового результата, полученного от основных видов деятельности, характеризуется следующей зависимостью:
ЭФРО = ДФО х ФР х (1-Сн) = (ROAO — Цзк) х ФР х (1-Сн), (1)
где: ЭФРО — эффект финансового рычага основного вида деятельности; ДФО — дифференциал финансового рычага основного вида дельности; ФР — плечо финансового рычага, величина которого равна отношению заемного капитала к собственному капиталу; Цзк — цена заемного капитала, определяемая как проценты, уплачиваемые по кредитам и займам; Сн — ставка налога на прибыль; ROAO — рентабельность активов основных видов деятельности организации, рассчитанная как отношение прибыли от продаж к средней сумме активов.
Эффект финансового рычага от основного вида деятельности и прочих операций (ЭФР) описывается формулой:
ЭФР = ДФ х ФР х (1-Сн) = (ROA — Цзк) х ФР х (1-Сн), (2)
где: ROA — рентабельность активов организации, т.е. отношение прибыли до налогообложения за минусом процентов по привлечению заемного капитала к средней величине активов.
Расчет и оценка показателей, характеризующих эффект финансового рычага основных видов деятельности (ЭФРО) и учитывающий результаты прочих операций (ЭФР), позволяет оценить безрисковую зону, зону риска, зону критического и зону катастрофического уровня финансового риска, связанного с привлечением заемных средств. Анализ финансового риска в сочетании с оценкой финансового состояния позволяет выявить проблемы снижения уровня эффективности использования ресурсов и определить направления сохранения финансовой устойчивости организации.
В безрисковой области привлечение заемного капитала обеспечивает повышение эффективности использования собственного капитала организации. Принятие решение о привлечении заемного капитала позволяет акционерам получать доходность собственного капитала выше доходности от альтернативных способов вложения средств в финансовые инструменты.
Финансовый риск использования заемных средств минимален, когда положительные значения принимают показатели ЭФРО и ЭФР (ЭФРО>0 и ЭФР>0), т.е. в случае, когда рентабельность активов от основного вида деятельности и активов организации (ROA) больше цены заемного капитала.
Если соблюдается условие, когда ЭФРО>0, а ЭФР
- Башкатова, Л.И. Отчёт об изменениях капитала / Л.И. Башкатова // Бухгалтерский учет. — 2012.- № 3, С.41-45.
- Бондина, Н.Н. Факторы и критерии оценки состояния и эффективности использования оборотного капитала в сельском хозяйстве / Н.Н. Бондина, И.А. Бондин // Вестник Саратовского госагроуниверситета им. Н.И.Вавилова. — №2.-2016.-С.71-76
- Бондина, Н.Н. Оптимизация структуры капитала как фактор повышения финансовой устойчивости сельскохозяйственных организаций / Н.Н. Бондина, О.С. Куденко // Международный сельскохозяйственный журнал, № 5, 2015. -С.3-5.
- Кондаурова Л.А. Методические основы диагностики финансовых трудностей организации // Сборник «Проблемы антикризисного управления и экономического регулирования (ПАУЭР — 2015)». Материалы международной научно – практической конференции, посвященной 20 — летию факультета «МЭиП» Сибирского государственного университета путей сообщения. 2016, с. 274 — 278.
- Кондаурова Л.А. Способы оптимизации структуры капитала коммерческой организации // Сборник «Инновационная экономика: от теории и практике» под общей редакцией Н.В. Фадейкиной. 2017, с. 191 – 196
- Ендовицкий Д. А., Любушин Н. П., Бабичева Н. Э. Ресурсо-ориентированный экономический анализ: теория, методология, практика // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 38 (341). С.2-8.
- Табаков А. Н. Синергетические аспекты эволюции экономических систем // Научный вестник Волгоградского филиала РАНХиГС, серия: Экономика. 2017. №2. С. 13-19.
Электронное переодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.
Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.
1. Эффективность привлечения заемного капитала. 3
1.1.Понятие и сущность заемного капитала.
Возможные источники финансирования. 3
1.2. Эффективность привлечения заемных средств. 7
1.3. Принципы управления формированием заемного капитала. 10
Методы и источники финансирования деятельности предприятия определяют формы привлечения заемных средств. При всем многообразии форм привлечения капитала целесообразно выделить следующие наиболее крупные группы: банковские кредиты, займы некредитных учреждений (коммерческие кредиты), корпоративные облигации, привилегированные акции.
Как правило, риск неплатежеспособности по ценным бумагам денежного рынка, выпущенными коммерческими организациями, ниже, чем по корпоративным облигациям. Во-первых, у краткосрочных займовых операций меньше амплитуда вероятных исходов. Во-вторых, только устойчивая коммерческая организация сумеет получить кредит на денежном рынке. Если мы собираемся дать деньги только на один день, мы не можем позволить себе затратить много времени на оценку займа. Поэтому мы будем иметь дело только с высококлассными заемщиками.
Несмотря на высокое качество займовых операций на денежном рынке, доходность обязательств коммерческих организаций зачастую значительно отличается от доходности ценных бумаг правительства. Одной из причин является риск неплатежа по коммерческим бумагам. Другая причина заключается в том, что займовые операции обладают различной степенью ликвидности, или «денежности». Вкладчики предпочитают казначейские векселя, которые легче обратить в деньги в краткие сроки. Ценные бумаги, конвертируемые в деньги быстро и дешево, имеют относительно низкую доходность.
В настоящее время, как правило, только коммерческие организации с общенациональной известностью в состоянии найти рынок для своих коммерческих бумаг, но даже и в этом случае дилеры неохотно имеют дело с бумагами коммерческой организации, если у них есть хоть малейшая неуверенность относительно их финансового положения. Коммерческие организации обычно выкупают свои выпуски коммерческих бумаг, договариваясь для этого с банком об открытии специальной «страховочной» кредитной линии. Это гарантирует, что они смогут найти деньги для выкупа бумаг. Таким образом, риск невыполнения обязательств очень мал.
Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.
Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.
Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.
Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.
Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% — 14 лет, при ставке 11% — 23 года.
Коммерческая организация может получить краткосрочный заем путем выпуска ценных бумаг или посредством получения заема у банка или финансовой компании. Однако, чем больше мы берем взаймы у банка, тем выше ставка процента, которую нам придется уплатить. Следовательно, может наступить момент, когда банк откажет нам в дальнейшем кредитовании вне зависимости от того, насколько высокий процент мы готовы платить.