возможно ли выйграть дело по признанию о правах собственности,если застройщик с активами 10000руб.хочет завладеть моей квартирой,вернув лишь рыночную стоимость квартиры.налоговые вычеты для дольщика (66000 )за два года строительства идут как нарушение закона№214 не в мою пользу.Как уговорить жильцов организовать коллективный иск.В одиночку мне не справиться
Ответы юристов (1)
за два года строительства идут как нарушение закона№214 не в мою пользу.Как уговорить жильцов организовать коллективный иск.В одиночку мне не справиться
ирина
Добрый день, Ирина.Я думаю, что народу ( жильцам) стоит подробно разложить, какую пользу, какие плюсы они могу извлечь, если этот иск выиграют, и разложить им, что при проигрыше им все равно хуже не будет.
возможно ли выйграть дело по признанию о правах собственности, если застройщик с активами
ирина
нужно смотреть договор, чтоб ответить на этот вопрос.
Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
1. Обращение взыскания на предмет залога
Защита прав залогодателя усиливается
В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.
Внесудебное обращение взыскания становится труднее
Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).
На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?
ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.
В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
Распоряжение заложенным имуществом упрощается
ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.
В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества
Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?
ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.
Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).
Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.
Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
2. Реализация предмета залога
Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.
ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).
Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.
Внесудебная реализация усложнена
ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.
Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии. По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов. Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.
Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?
Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.
Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.
Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.
Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
— отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
— заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
— для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке
В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом. При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки. Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе. При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11720/2017
Требование: О взыскании задолженности по договору займа, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа.
Разделы:
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в нарушение условий о порядке возврата займа ответчиком платежи в счет погашения задолженности осуществлялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. по делу N 33-11720/2017
Судья: Захарова Т.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Зинкиной И.В.
судей Сеник Ж.Ю., Голубовой А.Ю.,
при секретаре Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Микрокредитная компания «АСД-ФИНАНС» к С.Ю.АА., К. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску С.Ю.АА. к ООО «МКК «АСД-Финанс» о признании договора займа и договора залога недействительными, по апелляционной жалобе С.Ю.АА. на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,
решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу С.Ю.АА. — без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 июля 2017 года.