В данном случае возникает не право:
- а обременение;
- риск утраты объекта залогодателем в результате взыскания его залогодержателем по причине просрочки долга.
В связи с этим регистрировать приходится сам контракт о залоге под риском признания его несостоявшимся (незаключенным).
Как зарегистрировать договор залога недвижимости? Для этого нужно:
- Оплатить госпошлину. Для физических лиц установлен размер в 1 000 руб., для организаций — в 4 000 руб., если договор заключен между физлицом и организацией – 1000 руб. (подп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
- Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и правах на него.
- Обратиться в Росреестр с документами (паспортами, договорами займа и залога, выпиской из ЕГРН, квитанцией об оплаченной госпошлине) для регистрации обременения. Эта процедура проводится только при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 20 закона № 102-ФЗ).
Закон не содержит запрета на передоверие права регистрации договора залога недвижимого имущества третьим лицам.
К доверенности на регистрацию ипотеки применяются общие положения ст. 185–189 ГК РФ. В ней должны быть указаны:
- дата и место ее составления;
- полные реквизиты доверителя и доверенного лица (Ф. И. О., паспортные данные и т. д.);
- полномочия доверенного лица, в частности, подавать заявление на регистрацию залога недвижимого имущества;
- подпись доверителя, информация о нотариусе, его подпись.
Образец доверенности на регистрацию залога в Росреестре можно скачать здесь: Образец доверенности на регистрацию ипотеки.
Таким образом, договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.
Возможно ли составить и зарегистрировать договор займа с предварительным условием продажи(погашения займа) объекта №1 под залог другого объекта №2 недвижимости. Зарегистрировать в рос реестре договор залога на объект №2, с учётом того что сумму займа будет перечисляться в течении 3-х месяцев частями которые будут прописаны в договоре займа, уже после регистрации договора залога. Так как объект №1 который планируется к приобретению в данный момент находится в ипотеке, поэтому под залог предоставляется другой объект №2, а в будущем когда ипотека будет погашена займ закрывается путём передачи доли в объекте №1.
Заверять ли данные договора в у нотариуса и как лучше всё в один договор сделать или три разных (предварительной купли-продажи, займа, залога)
Дмитрию спасибо, полностью разъяснил ситуацию. От работы сервиса и специалиста только положительные впечатления.
07 Апреля 2018 22:28
Ответы юристов ( 1 )
- 10,0 рейтинг
- 2636 отзывов
Сергей, здравствуйте!
Возможно ли составить и зарегистрировать договор займа с предварительным условием продажи(погашения займа) объекта №1 под залог другого объекта №2 недвижимости.
Да, никаких проблем в этом нет. СТ. 807 ГК РФ- займ, + ст. 421 ГК РФ- свобода договора- как договоритесь так и будет, главное, чтобы не противоречило закону, а это не противоречит ГК РФ, нужен грамотный договор.
Статья 334. ГК РФ Понятие залога
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Уточните, кто будет являться собственником помещения №1 и №2.
Зарегистрировать в рос реестре договор залога на объект №2, с учётом того что сумму займа будет перечисляться в течении 3-х месяцев частями которые будут прописаны в договоре займа, уже после регистрации договора залога.
В договоре займа пишется рассрочка платежа и прилагается график.
Заверять ли данные договора в у нотариуса и как лучше всё в один договор сделать или три разных (предварительной купли-продажи, займа, залога)
У нотариуса заверять не обязательно. Без разницы можно и один, но это будет очень большой договор. Для удобства восприятия попробуйте разделить на договоры.
Собственником помещения №1 и №2 является один и тот же человек, единственное что объект №2 оформлен на супругу.
Заёмщик сомневается что вдруг сумма по графику не будет перечислена
в полном объёме, а залог(обременение) уже зарегистрировано в Росреестре, сможет ли он снять обременение на объект №2 если сумма
не будет ему перечислена в полном объёме.
Сергей, в части передачи в залог недвижимого имущества женой, нет проблем, так как:
Статья 335. ГК РФ Залогодатель
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Относительно снятия обременения, то нет, если Вашего согласия не будет, поскольку по общему правилу залог прекращается при погашении основного обязательства в данном случае погашение займа.
Меня консультировали что если деньги не перечислены то и договор займа не исполнен, т.к займа как нет. Соответственно залог через суд можно снять и по поводу перечисления средств после регистрации по графику, зарегистрирует ли рос реестр такой договор в свете следующего
Сергей, Вы не говорили по поводу выдачи займа, Вы указывали по поводу погашения.
Относительно действительности займа, да, если денежные средства не выданы, то договор считается не заключенным:
Статья 807. ГК РФ Договор займа
1. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
При регистрации договора залога Росреестр обязательно сделает приостановление и затребует дополнительные документы, так как залог возникает при наличии основного обязательства — в данном случае договора займа. В том числе Росреестр потребует документ, подтверждающий выплату по договору займа, иначе договор залога не будет зарегистрирован.
Если конечно регистратор этого не заметит.
Получается договор займа — договор залога с графиком поступления денежных средств, зарегистрирован не может быть, тогда что мешает заёмщику после поступления денежных средств по договору займа отказаться идти регистрировать договор залога.
И если будет такой пункт в договоре залога пройдёт ли с ним регистрация
и будут ли одинаково защищены в этом случае займодавец и заёмщик.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по настоящему договору, возникает с момента заключения этого договора. Права ЗАЙМОДАВЦА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке, права ЗАЙМОДАВЦА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ возникают с момента возникновения этого обязательства
Ему ничего не мешает нарушить обязательства, но Вы можете перестраховаться. Поставить условия, что все будет подписываться и подаваться на регистрацию в один день. Например, подписываете документы, переводите деньги, он пишет расписку о получении средств и сразу подаете документы на регистрацию залога.
Если быть последовательным я имел виду о графике получения займа обратно, т.е. выплату заёмщиком.
Предсказать исход регистрации займа с графиком выплат заёмщику сложно, так как обычно регистрируют без графика с полной выплатой Заемщику, и решение принимает регистратор. Безусловное такое решение может быть обжаловано в суде.
Хотя с другой стороны, если выплатить 1 займ и написать, что будет выдан ещё несколько, то это не препятствует регистрации договора залога, так как он может обеспечивать обязательства не только настоящие, но и будущие
Статья 339 ГК РФ. Условия и форма договора залога.
2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.
В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.
Хочу заключить договор займа с залогом квартиры (дома) с обязательной регистрацией в ЕГРП. Как это делается правильно? Что именно регистрируется в ЕГРП договор займа, залога или могут в ЕГРП зарегистрировать все в одном договоре? (Договор займа с залогом). Какие есть подводные камни? Как снимается в таких случаях залог или при невозврата займа квартира(дом) переходят в собственность займодавца автоматически?
ЕГРП не существует уже почти 2 года. Его заменил ЕГРН.
Договор займа и договор залога — это разные договора.
Регистрируется обременение «ипотека в силу договора».
Снимается совместным заявлением сторон (займодавец и заёмщик).
Автоматически ничего не переходит.
За составлением договора и всеми сопутствующими вопросами лучше обратиться к специалисту.
Михаил, составляйте ДВА РАЗНЫХ договора. Для грамотного документооборота: для каждого дела свой документ.
Составляете Договор займа и Договор залога и регистрируете в росреестре ипотеку в силу закона.
Но, поверьте на практике не спасет вас этот залог, если заемщик начнет динамить и еще хуже если окажутся другие кредиторы даже без залогов.
Вот реальный случай из жизни. Товарищ дал в долг приличную сумму денег. Подписали Договор займа, Договор залога и даже зарегистрировали залог в росреестре. Мысли были что если через пару лет не будет выплачен займ, продавать квартиру и возвращать деньги. Но в какой-то момент узнает, что в отношении заемщика прошли суды по другим кредиторам и на квартиру наложены запреты на рег.действия приставами. Дальше уже больше года в судах, чтобы обратить имущество в счет погашения долга. Сейчас дошли до стадии выставления квартиры на торги. Этими вопросами приставы занимаются. Ничего автоматически в вашу собственность не перейдет, только суды. Или чтобы сам лично заемщик подписал соглашение об отступном в счет погашения долга. Чем закончится вся эта эпопея не знаю.
Единственный возможный вариант это полное оформление недвижимости на вас, с последующим переоформлением на заемщика, после полной выплаты долга.