Для ипотечных кредитов характерно наличие залога в виде недвижимого имущества. Такой вид сделки требует официального подтверждения при помощи специального документа, ведь кредит на недвижимость – это заем достаточно большой суммы денежных средств. К тому же здесь идет речь об определенном залоге, роль которого играет приобретаемый дом, квартира либо же прочее жилье.
В связи с этим российские банки ввели в практику оформление закладной наряду с договором об ипотеке.
Закладная – это ценная бумага, регулирующая взаимоотношения между кредитором и заемщиком.
Благодаря ей владелец становится обладателем сразу двух прав:
- Право исполнять денежные обязательства по ипотечному кредиту, не предоставляя иных доказательств для его существования.
- Право использования имущества, оформленного под ипотеку, в качестве залога.
Точнее определить, что такое закладная и чем она отличается от ипотечного договора, можно по следующей таблице:
Договор по ипотеке
Закладная – это ценная бумага, которая может быть участником операций в банке и между банками
Официальный документ, обладающий юридической силой
Возможность внесения изменений
Возможности нет, для этого необходимо оформлять новую закладную
Возможно, но если обе стороны согласны
Заемщик и залогодатель
Кредитор и заемщик
Информация о залоге
Объект залога детально описывается
Объект залога лишь упоминается
Гарантия исполнения обязанностей сторон
Описание правовых отношений по выдаче и погашению жилищного кредита
Закладная – это долговая ценная бумага, действие которой заканчивается только после полного погашения всех обязательств заемщика перед кредитором. Пока срок ее действия не истек, банк-правообладатель может перезаложить или продать закладную другим финансово-кредитным организациям. Конечно, только при наличии личного согласия заемщика. Однако на саму ценную бумагу это никакого существенного влияния не оказывает: условия ипотечного договора, как и условия закладной, неизменны.
Важной особенностью закладной является то, что ее условия по приоритетности превосходят ипотечный договор. Получается, что при несоответствии обязательства будут выполнены по положениям закладной.
Договор ипотечного займа – это основной документ данной сделки, он удостоверяет ипотеку, а закладная – это его гарантия. Оригинал закладной остается на хранении у банка, предоставившего кредит, заемщик же получает заверенную у нотариуса копию.
Закладная – это ценная бумага, именная принадлежность которой не позволяет кредитно-финансовой организации передавать ее третьим лицам без письменного разрешения заемщика.
Закладная – это связующее звено между рынками недвижимости и ценных бумаг. Суть закладных заключается в рефинансировании, то есть ипотечный долг может быть продан или заложен. Институт закладных был введен совсем недавно, что, несомненно, означает прогресс в развитии рынка долговых ценных бумаг. Таким образом, банки смогут осуществлять продажу долговых обязательств на вторичном рынке, тем самым обеспечивая себе обширную базу денежных ресурсов для долгосрочного кредитования.
В ипотеке самым главным является массовое кредитование банками строящегося и готового жилья. Долгосрочные жилищные кредиты не могут быть основаны только лишь на депозитах и других счетах вкладчиков. Массовое и долгосрочное кредитование строительства и покупка частной недвижимости требуют возможности рефинансирования, на фондовом рынке в том числе. Мировая финансовая история доказала невозможность нормального развития рынка жилищных кредитов без закладных.
Данная ценная бумага может быть выдана при соблюдении трех условий:
- основное обязательство – денежное;
- при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по нему либо критерии, по которым можно будет ее определить;
- в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.
Это не означает, что ипотечный или основной договор теряют свою силу. Они оба продолжают быть действительными. Но необходимо помнить, что закладная – это ценная бумага, обязательства по которой обеспечены залогом. Держатель может взыскать предмет ипотечного займа или получить исполнение по основному договору именно по закладной, а не на основании ипотечного либо основного договора. К тому же к одной из особенностей закладной стоит отнести обязательную государственную регистрацию данной ценной бумаги.
Выдает документ ипотекодатель. Закладная – это договор залога, который издается в единственном экземпляре, в письменном виде, на специальном бланке стандартной формы. Государственная регистрация закладной предполагает наличие индивидуального регистрационного номера и печати, без которых данная ценная бумага считается недействительной.
Закладная – это ценная бумага, залогом по которой может являться один из объектов следующих категорий:
- квартиры, жилые дома и их части;
- недостроенные объекты;
- земельные участки;
- гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
- суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты.
Закладная не может быть оформлена, если предметом договора является недвижимый объект со специфическими свойствами, такой как:
- участок земли;
- предприятие как единый и неделимый имущественный комплекс;
- лес и т.д.
В ипотечном договоре в качестве объекта может быть указано право аренды.
Закладная – это надежно обеспеченное долговое обязательство. Компания, владеющая портфелем таких закладных, для привлечения дополнительных финансов вправе начать выпуск собственных облигаций. Их погашение происходит за счет уплаты процентов по закладным, владельцем которых является компания, выпустившая данные облигации.
Закладная на рынке ценных бумаг – это документ, соответствующий ряду требований. В частности, она должна быть литеральна, то есть на бумаге должны в обязательном порядке присутствовать определенные реквизиты. Наличие не всех из них автоматически аннулирует ее ценность.
Помимо установленных законом пунктов и данных, в закладной может присутствовать информация, обозначенная залогодержателем и залогодателем. К примеру, это могут быть определенные санкции, применимые к заемщику в случае несвоевременного внесения очередного платежа, или некоторые дополнительные возможности, предполагающие сохранение заложенного имущества. Банк имеет право самостоятельно, без участия должника, выставить эти дополнительные условия.
Передача закладной в юридическом смысле делится на два этапа:
- оформление передаточной надписи в пользу индоссанта (какого-либо третьего лица);
- фактическая передача оригинала.
- продажа закладной;
- ее залог;
- продажа данного документа с обязательным условием его обратного выкупа;
- эмиссия ипотечных ценных бумаг.
Очень важным нюансом в данном вопросе является то, что рефинансировать закладную можно только до исполнения должником всех обязательств по кредиту.
Преимуществами выпуска ипотечных облигаций и сертификатов являются:
- получение ипотечным рынком финансовых ресурсов, позволяющих расширить масштабы ипотечного кредитования;
- получение инвесторами ценных бумаг с высокими доходами и гарантиями.
Недостатком ипотечных облигаций и сертификатов для владельца является возможность выплаты кредита должником раньше срока. Высок риск возвращения номинальной стоимости сертификата, в результате чего владелец ипотечной ценной бумаги будет лишен долгосрочной прибыли в виде процентов.
Чем мы можем Вам помочь?
1. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:
при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;
закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;
на закладной до или после ее выдачи сделана отметка о ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати).
(в ред. Федерального закона от 06.04.2015 N 82-ФЗ)
(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.
(в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
В закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней.
5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;
(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)
предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.
(абзац введен Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в абзац первый пункта 7 статьи 17 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.
7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ в абзац второй пункта 7 статьи 17 вносятся изменения. См. текст в будущей редакции.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
Закладная — это ценная именная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой и право залога на имущество, которое обременено ипотекой.
Закладная имеет юридическую силу и в ней отражена информация о заложенном имуществе (недвижимости, земле) кредитору (лицу, которое выдало средства в долг).
Закладная дает займодателю право в случае невыплаты кредита стать собственником заложенного имущества или продать это имущество.
Закладная может быть выдана при обязательном соблюдении трех условий:
основное обязательство должно быть выражено в денежной форме;
при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по ипотечному договору либо критерии, по которым можно будет однозначно установить размер задолженности;
в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.
Закладная – это ценная бумага, залогом по которой могут быть следующие объекты:
квартиры, жилые дома и их части;
гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда,
Применение закладной чрезвычайно популярно среди кредитных организаций, которые специализируются на заключении ипотечных операций.
Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. Кроме этого права по закладной легко передавать.
На практике это происходит следующим образом.
Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения — оформление закладной. После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится полноправным владельцем закладной. Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом.
Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.
В Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” указан перечень реквизитов, которые обязательно должны быть внесены в закладную.
Так, закладная должна включать в себя следующую информацию:
в названии документа должно быть указано слово “закладная”;
имя залогодателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодатель является юридическим лицом;
имя первоначального залогодержателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодержатель является юридическим лицом;
название кредитного договора или другого денежного обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием места и даты заключения такого договора или основания появления обязательства, обеспеченного ипотекой;
имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, когда должник не является залогодателем, и данные о документе, который удостоверяет личность должника, или его наименование и указание местонахождения, если должник является юридическим лицом;
указание суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, и размера процентов, когда они подлежат уплате по данному обязательству или условий, которые позволяют определить в надлежащий момент эти проценты и сумму;
указание срока оплаты суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, а когда эта сумма подлежит оплате по частям — периодичности (сроков) соответствующих платежей и размера каждого из них или условий, которые позволяют определить данные сроки и размеры платежей (план погашения долга);
наименование и описание имущества, достаточное для идентификации, на которое устанавливается ипотека, и указание местонахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика, на которое устанавливается ипотека;
название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, который зарегистрировал данное право, с указанием даты и места, номера государственной регистрации, а когда предметом ипотеки является право аренды, принадлежащее залогодателю, – точное наименование имущества, которое является предметом аренды;
указание на то, что имущество, которое является предметом ипотеки, обременено правом аренды, пожизненного использования, сервитутом, другим правом или не обременено никаким из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации, на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя и, когда он не является должником, также подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой;
данные о государственной регистрации ипотеки;
указание даты выдачи залогодержателю закладной и даты выдачи закладной владельцу, когда осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования прошлой закладной.
Кроме этой информации в закладной можно указать дополнительную информацию, а при отсутствии места в закладной, можно отразить необходимую информацию на добавочном листе.
Владелец закладной вправе потребовать регистрацию своих прав в Едином государственном реестре недвижимости. Регистрация происходит в течение одного дня со дня подачи заявления.
Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии.
Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором. При этом, если предусмотрено договором, депозитарий может передать закладную другому депозитарию.
В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт.
После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.