Потеряв надежду занять крупную сумму денег, человек может опустить руки и почувствовать себя беспомощным перед крупными игроками рынка: банками, МФО, частными инвесторами, которые не доверяют его платежеспособности и не торопятся давать в долг. Но займ физического лица возможен и под залог недвижимости, как ликвидного актива.
Наличие собственной квартиры или дачи сразу повышает шансы потенциального заемщика взять кредит. В этой статье мы подробно расскажем о тонкостях процедуры подобного займа.
Что собой представляют стороны договора займа? Это заимодавец, или тот, кто передает денежные средства, и заемщик, тот, кто получает эти деньги в долг. По российским законам заключить договор займа могут любые физические лица. Ограничения существуют для ряда юридических лиц, МФО и кредитных учреждений, которые обязаны иметь лицензию и быть в государственном реестре микрофинансовых организаций.
- земельные участки;
- дома;
- коттеджи; таунхаусы;
- квартиры;
- комнаты;
- гаражи;
- недостроенную недвижимость.
Заимодавец может установить собственные требования к объекту недвижимости, предлагаемому в залог. Например, не брать в залог аварийные здания, ветхие, или те, кто включен в план на снос.
Не вся долевая недвижимость может быть предоставлена в залог.
Во-первых, право собственности на долю в квартире обязательно должно подтверждаться соответствующими документами.
Во-вторых, доли должны быть выделены. Их объем должен быть четко зафиксирован, только в этом случае такая доля подлежит залогу.
В-третьих, квартира, доля в которой планируется к залогу, должна быть приватизирована.
В-четвертых, недвижимое имущество не должно находиться под запретом (арестом).
Договор залога обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации договор залога не будет считаться заключенным.
- заявления от залогодержателя и залогодателя;
- квитанция от оплате государственной пошлины, сейчас она составляет 2000 рублей;
- договор залога в 3-х экземплярах;
- правоустанавливающий документ (например, договор дарения, если данную недвижимость вам подарили, или договор купли-продажи, если вы ее купили);
- справки из Бюро технической инвентаризации;
- если документы в Росреестр подаются вашим представителем — доверенность; выписка из домовой книги;
- оригинал распоряжения и акта о перепланировке, если она проводилась;
- дополнительные документы, если недвижимость покупалась по договору меня, ренты и пр.;
- согласие супруга на заключение договора залога, нотариально удостоверенное;
- для неженатых (незамужних) — заявление о том, что на момент покупки недвижимости залогодатель не состоял в законном браке, нотариально удостоверенное.
Также приготовьте паспорта, основной договор займа, ведь в договоре залога должны указываться обеспечиваемые требования.
Договор залога должен содержать подробную информацию о закладываемом недвижимом имуществе: от адреса и стоимости до технического описания всех особенностей. Последнее берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.
В договоре залога обязательно нужно указать: дату и место составления документа, ФИО и все паспортные данные с пропиской; информацию об основном обязательстве — договоре займа, его стороны и реквизиты; подробное описание предмета залога; права и обязанности сторон по договору залога; у кого остается предмет залога (недвижимость), у залогодателя или залогодержателя; наличие или отсутствие права залогодателя на распоряжение полученной недвижимостью, требуется ли на это согласие залогодателя и подобные нюансы; может ли предмет залога заменяться другим подобным объектом; в каком объеме заложенное имущество обеспечивает обязательство; кто отвечает за сохранность залога; ответственность сторон и срок действия договора; порядок внесения изменений в договор или расторжения; дополнительные условия, если такие возникнут; реквизиты и подписи сторон.
Стоимость вы сможете определить, обратившись к частным оценочным компаниям, или воспользовавшись услугами оценщика от кредитора (например, банка, в котором вы берете займ).
Договор залога не может быть заключен отдельно от договора займа, так как залог выступает дополнительной гарантией к основному обязательству — собственно займу.
Если все документы в порядке, свидетельство выдается в течение пяти рабочих дней. Если вы отдавали под залог нежилое здание, строение или земельный участок, то ждать придется дольше — до пятнадцати дней.
Оформлять договор займа и договор залога лучше вместе с опытным юристом. Заверьте договор залога у нотариуса — так специалист с юридическим образованием еще раз посмотрит на условия соглашения и даст рекомендации, если что-то составлено неверно. Однако помните, что правильное оформление документов — это только полдела. Займ физического лица под залог недвижимости влечет обязательства по соблюдению графика выплат. Не нарушайте кредитные обязательства, и тогда, решив свои финансовые проблемы, вы не потеряете недвижимое имущество.
Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
В настоящее время нередко недвижимое имущество приобретается по договору ипотечного кредитования. Эта банковская услуга позволяет миллионам граждан получить собственное жилье. Но приобретаемая жилплощадь находится в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет выплачен в полном объеме. Регистрация договора ипотеки в Росреестре не является обязательной процедурой, но заимодавец обычно является ее инициатором. Таким образом он осуществляет страхование своих рисков.
Важно знать: Если ипотечный контракт не зарегистрирован в регпалате, то собственник жилья может совершать любые сделки с залоговым имуществом.
Ипотечный контракт регистрируется в Росреестре. Процедура представляется собой завершающий этап получение ипотеки. То есть, сделка фиксируется на высшем уровне — государственном.
Согласно действующему ипотечному законодательству участники (банк и заёмщик) обязаны подать в подразделение Росреестра заявку, к которой необходимо приложить полный перечень необходимых документов. Форму заявления можно получить не только в регпалате или МФЦ, но и на официальном сайте rosreestr.ru. Обычно процесс длится недолго, так как все требуемые бумаги стороны уже имеют в наличии. После совершения всех необходимых действий на закладной и договоре ипотеки проставляется штамп и подпись специалиста Росреестра.
Прежде, чем подавать заявление на регистрацию залога в Росреестре, следует дополнительно подготовить определенные бумаги. Перечень включает:
- доверенность на осуществление процедуры (если одним из участников является представитель физлица);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- ипотечный контракт и приложения в трех экземплярах;
- закладная и приложения к ней (если в соглашении прописано, что залогодержатель имеет права на недвижимость в форме данного документа);
- кредитный договор;
- нотариально заверенное согласие супруга на подписание контракта, или бумагу, которая свидетельствует о том, что имущество не является совместным – брачный контракт, договор о разделе имущества, судебное решение);
- разрешительный документ от органов опеки и попечительства, если имущество приобретается в собственность несовершеннолетнему или недееспособному гражданина. Бумага должна быть составлена на имя родителей или официальных опекунов;
- согласие на ипотеку всех владельцев в письменном виде, если имущество является общей собственностью супругов;
- оценочный отчет объекта недвижимости от специализированной компании – в ситуациях, оговоренных законодательством РФ;
- для юрлиц потребуется бумага, доказывающая полномочия руководителя, копии устава компании, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в ФНС, одобрение сделки от управляющего органа.
- для участков земли – 15 рабочих дней;
- для иных объектов недвижимости – до 5 рабочих дней.
При необходимости госучреждение вправе запросить дополнительную документацию. В данном случае сроки регистрации увеличиваются.
Залогодатель (гражданин, приобретающий имущество) в обязательном порядке должен уплатить государственную пошлину. Если возникновение обязательства связано с определенным законом, то госпошлину можно уплатить на специальных условиях (для военных и госслужащих). Если же ипотечный договор оформляется в общем порядке, то сумма пошлины должна быть уплачена полностью.
Важно: Размер государственной пошлины зафиксирован в п.28.1 ст. 333.33 НК РФ. Сумма варьируется в диапазоне от 1000 руб. (для граждан РФ) и 4000 руб. (для юрлиц).
Суть ипотечного обременения для Росреестра является условной. Такое соглашение может быть заключено не только между кредитной организацией и заимополучателем. К примеру, если гражданин реализует квартиру в рассрочку, то он может наложить на нее обременение до момента оплаты покупателем всей суммы средств.
В ряде случаев оформление ипотечного договора невозможно. В соответствии со ст.5 закона №102 объектом ипотеки не могут выступать:
- комнаты в квартирах;
- дачные домики;
- морские и воздушные судна;
- помещения, где осуществляют свою деятельность частные предприниматели.
Эти положения относятся и к земельным участкам (если ипотека оформляется на землю), которые находятся в собственности государства, относятся к общественному владению, удалены из оборота в силу определенных причин или не соответствуют установленной площади.
Справка: Соглашение на ипотеку не заключается, когда невозможно провести залоговую оценку объекта недвижимого имущества.
Различают два вида ипотечного займа в зависимости от вида заключения договора. Более подробно они описаны далее.
Такой вариант соглашения встречается достаточно редко, но, тем не менее, оно оформляется на покупку жилья в строящихся зданиях. В иных ситуациях кредитные учреждения стараются избегать этого типа ипотеки, так как обременение накладывается не одновременно с госрегистрацией соглашения купли-продажи, а при оформлении допсоглашения к основному договору. В данном случае банк находится в рискованном положении – кредит заёмщику уже выдан, а обеспечения еще нет.
Иногда продавец жилплощади желает прописать в соглашении купли-продажи заниженную сумму во избежание уплаты налога, который не совпадает с официальной оценкой. Тогда проблему можно решить только путем заключения ипотеки в силу действия договора.
Внимание: В течение трех месяцев получения кредита заёмщик должен предоставить в банк свидетельство на недвижимость, чтобы оформить допсоглашение по ипотеке.
До момента предоставления финансовому учреждению права обременения, ставка процента по кредиту будет выше – это позволяет банку частично застраховать возможные потери. Если же квартира приобретается в строящемся доме, то кредит будет находиться без обеспечения до сдачи здания жильцам.
В выданной выписке из ЕГРН в пункте обременения прописывается, что квартира куплена за счет заёмного капитала и находится в залоге. При этом новый собственник жилья должен иметь ввиду, что после полной выплаты ипотеки банку, ему нужно будет обратиться в подразделение Росреестра вместе с банковским сотрудником для снятия обременения.
Если оформление займа осуществлялось по закладной, то в присутствии специалиста банка нет необходимости – собственнику достаточно предоставить закладную с пометкой кредитной организации о полном погашении обязательств. Обременение снимается в течение трех дней.
Полезно: Владелец вправе заказать новую выписку из ЕГРН, в которой не будет стоять отметки об обременении.
Но снять обременение возможно не только после полной оплаты ссуды. Данную процедуру можно осуществить по соглашению сторон (заёмщика и банка), по судебному решению или когда банк был полностью ликвидирован и прекратил свою деятельность как юрлицо (последний вариант случается исключительно редко).
При необходимости внесения изменений к текущему договору ипотечного займа составляется дополнительное соглашение в том же формате, что и основной документ. Этот договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания (сроки стандартные — такие же, как при оформлении основного соглашения). При несоблюдении установленного законом порядка сделка может быть признана недействительной, а её юридическая сила – ничтожной.
Таким образом, рассмотрены основные нюансы регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре. Данная процедура необходима, когда жильё приобретается на заёмные средства банка, которому требуется залоговое обеспечение для страхования своих рисков.
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
000816. Действительен ли договор о займе денег с неустойкой без регистрации в нотариальной конторе? Необходимы ли свидетели сделки? Каково минимальное число свидетелей?
г. Москва
Речь идет о форме договора займа. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки (а договор — это один из видов сделки) совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). При этом в силу ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Вопросы заключения, исполнения и расторжения договоров займа регулируются параграфом 1 гл. 42 ГК РФ. Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ), а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. При этом в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Таким образом, договор займа может заключаться в устной форме (если его сторонами являются граждане и сумма займа не превышает 10 МРОТ), в простой письменной форме (если сторонами по договору являются граждане и при этом сумма договора превысит 10 МРОТ, а также независимо от суммы займа, если хотя бы одной из сторон по договору является организация). Договор может быть также нотариально удостоверен независимо от суммы и категории лиц, являющихся его сторонами, если стороны придут к соглашению о его нотариальном удостоверении.
Следовательно, закон не предусматривает для договора займа обязательного нотариального удостоверения, в том числе не обязывает стороны нотариально его удостоверять при заключении соглашения о неустойке.
При этом, однако, надо иметь в виду, что в соответствии со ст. 331 ГК РФ, если стороны договорились установить неустойку в качестве обеспечения договора займа (ст. 329 ГК РФ), соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (то есть в нашем случае — от формы договора займа). При этом несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке влечет за собой его недействительность (ст. 331 ГК РФ).
Закон также не связывает действительность договора займа с тем, присутствовали ли при его заключении свидетели. Объяснения свидетелей могут иметь значение в случае неисполнения недобросовестным должником своих обязательств по возврату займа, особенно в случае заключения договора в устной форме. Однако следует учитывать, что если по закону сделка должна быть заключена в письменной форме, то в соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение этой нормы лишает стороны спора возможности ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания. Как показывает судебная практика, при надлежащем письменном оформлении займа (при наличии расписок либо других документов, подтверждающих передачу денежных средств или иных вещей), больших проблем с подтверждением прав заимодавца не возникает даже при отсутствии свидетелей передачи денег (иных вещей). Поэтому в качестве практической рекомендации можно посоветовать в любом случае при передаче денег в долг требовать от заемщика расписку с указанием точной суммы и срока возврата, а также иных существенных условий договора.