Период льготной ипотеки может быть продлен, в случае если уже была оформлена субсидия по рождению предыдущего ребенка. Субсидия продлевается на 5 лет при пользовании льготой по случаю рождения 2 ребенка. И на 3 года – по случаю рождения 3 и (или) последующих детей.
- Представить максимальное число документов. Главным образом стоит озаботиться наличие документального подтверждения своих доходов.
- Обращаться в тот банк, в котором клиент обслуживается на постоянной основе. Наличие положительной кредитной истории в банке, открытый депозит или вклад может стать основание для снижения процентной ставки по ипотеке.
- Обращаться в банк-эмитент зарплатной карточки. Как правило, для сотрудников компаний, которые являются партнерами банка, действуют специальные условия.
При оформлении ипотечного кредита также следует обращать внимание на наличие дополнительных условий, выполнение которых делают услуги банка значительно дороже. К ним относятся главным образом такие как оформление страхового полиса и выплата различных комиссий.
Не каждый заемщик знает, можно ли снизить проценты по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2019 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
Как отметил президент, за время существования программы субсидирования ипотеки ей воспользовались всего 4,5 тысяч семей, то есть действующие условия людей не устраивают. Граждане не решаются воспользоваться субсидией, так как после его завершения ставка снова повышается.
20 февраля 2019 года Президент обратился с очередным Посланием к Федеральном собранию, в ходе которого предложил ввести ряд новых мер по поддержке семей с детьми, в частности, установить льготную ставку 6% по программе государственного субсидирования ипотеки на весь срок действия кредита. Предполагается, что такие изменения позволят программе охватить значительно большее количество семей.
В то же время важной оговоркой является срок пониженных ставок. Обратите внимание, что в условиях рефинансирования государство восполняет разницу ставок только на часть срока, а не на весь период. Даже если у вас будет зарегистрирован займ на 15-20 лет, то получите вы ссудирование по ставке на указанные в постановлении года.
С начала 2018 года действует указ Путина, по которому российская семья, что обзавелась вторым и третьим малышом может взять жилье под 6% годовых. Это относится к новопостроенным квартирам и тем, что только возводятся. Ипотека дается при оформлении покупки готового жилья или долевом участии на фазе строительства. Закон устанавливает правила, по которым определяется круг требований льготного субсидирования.
Федеральный закон максимально облегчает участие в программе для самих заемщиков. Они просто подают заявку и, в том случае, если банк одобряет кандидатуру и объект недвижимости, получают ипотеку сразу под сниженный процент. Далее банк или АИЖК сами обращаются к государству с заявкой на покрытие разницы по процентной ставке.
Субсидирование займов будет осуществляться до уровня 6% при оформлении жилищного кредита семьями, в которых второй или третий ребенок родился в период с начала 2018 по конец 2022 года. При этом воспользоваться программой можно на ограниченный срок – так, при рождении второго ребенка государство будет компенсировать разницу в процентной ставке в течение 3 лет, а при рождении третьего малыша – 5 лет. Соответственно, если ипотечный займ будет оформлен на более продолжительный срок, то оставшиеся годы заемщики будут платить по ставке, которая рассчитывается как ключевая ставка ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2%. К примеру, на момент написания статьи, 10 января 2018 года, ставка ЦБ составляет 7,75%. А значит, кредитование жилищных займов по новой программе осуществляется под 9,75%. Именно по такой ставке семья и будет платить кредит с момента окончания участия в программе.
4. По правилам, изложенным в постановлении, субсидия распространяется только на первичный рынок недвижимости — на прямую покупку у застройщика. Если в больших городах еще возможно развернуться с выбором, как быть жителям пригородов или небольших городов с низким уровнем застройки? А про деревни и поселки, думаю, понятно, жители таких субъектов нашей страны постфактум выпадают из этой программы.
Осознавая плачевность ситуации, перед выборами отдел маркетинга президента выдает гениальную идею: сделать субсидированную ипотеку для семей, воспитывающих двух и более детей, — 6%. Вроде как и подтвердили реальное существование столь низкой по сравнению с имеющимися ставками ипотеки, а вроде как и на небольшой процент граждан попали, а если углубиться в условия такого гуманного предложения, то еще и в плюсе остались. Давайте рассмотрим постановление от 30 декабря 2017 года №1711 подробнее.
Важно, что заем под 6% будет выдаваться только на квартиры в новостройках, а также на рефинансирование действующего ипотечного кредита. На вторичку программа не распространяется, напомнила Ирина Гаева, председатель правления Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости.
Рефинансировать ипотеку под 6 процентов сегодня могут все россияне, удовлетворяющие обязательным условиям закона, вне зависимости от того, в каком банке они одалживали деньги. Однако в самой процедуре есть несколько важных нюансов. Нельзя забывать и о том, что законодательство предъявляет требования не только к заемщикам, но и к самому жилью.
В классическом понимании рефинансирование кредита предполагает обращение в новый банк. То есть сначала клиент берет деньги на покупку недвижимости у одного кредитора. Через некоторое время другой банк предлагает более выгодные условия, и клиент переходит туда, снижая размер конечной переплаты.
На 13 января 2018 года ключевая ставка ЦБ 7,75% . Какая ставка будет через 5 лет после получения ипотеки? Такое условие напоминает лотерею, подходит только для заряженных адреналином патриотов, беспрекословно верящих в обещания правительства о лучшей жизни.
3. У вас должен быть первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемого жилья. Средняя стоимость одного квадратного метра в Санкт-Петербурге 101,225 рублей, сколько таких метров нужно семье с двумя и более детей? Какая будет стоимость такой квартиры? Отсутствие первоначального взноса в необходимом объеме будет стоп-фактором.
К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:
- Представить максимальное число документов. Главным образом стоит озаботиться наличие документального подтверждения своих доходов.
- Обращаться в тот банк, в котором клиент обслуживается на постоянной основе. Наличие положительной кредитной истории в банке, открытый депозит или вклад может стать основание для снижения процентной ставки по ипотеке.
- Обращаться в банк-эмитент зарплатной карточки. Как правило, для сотрудников компаний, которые являются партнерами банка, действуют специальные условия.
При оформлении ипотечного кредита также следует обращать внимание на наличие дополнительных условий, выполнение которых делают услуги банка значительно дороже. К ним относятся главным образом такие как оформление страхового полиса и выплата различных комиссий.
Рефинансирование ипотеки под 6% происходит по аналогичным правилам – семьи, которые оформили жилищный займ, а потом, в течение 2018 – 2022 года обзавелись вторым или третьим малышом, могут участвовать в программе. Им процентная ставка также будет снижена на срок от 3 до 5 лет.
Если в семье, которая оформила жилищный займ в тот момент, когда в ней был всего 1 ребенок, в период действия программы рождается второй малыш, то за 2 ребенка ей позволят принять участие в рефинансировании займа под те же 6%. Сроки – также 3 года. Если же семье осталось выплачивать кредит всего 1 год, значит, она сможет воспользоваться льготой только в этот период.
Итак, потенциальными участниками этой программы, когда самостоятельно за кредит, взятый под залог недвижимости придется оплатить только 6% переплаты, становятся те граждане, в семьях которых два и более ребенка, а ежемесячный доход не превышает 18 тысяч рублей на одного члена семьи. Подчеркнем, что это включая детей и неработающих иждивенцев.
Стремясь улучшить инвестиционный микроклимат и поднять демографическую ситуацию, правительство пошло на популярную меру. Пожалуй, о квартире мечтают все, а, судя по рекламе из телевизора, даже те дети, благодаря которым поучаствовать в программе представится возможным.
Ипотека под 8% годовых будет доступна в России еще нескоро, уверены эксперты.
На прошлой неделе президент России Владимир Путин заявил, что ставки по ипотеке должны вновь начать снижаться. В последнее время они выросли с 9,56% до 11%. Рост ставок был связан с инфляционными ожиданиями на фоне повышения НДС. Сейчас негативный эффект от поднятия НДС исчерпан, и макроэкономика должна влиять на банковские ставки в положительном плане, отметил президент.
Ипотечные ставки, по его словам, должны вернуться к уровню 8%, а к 2024 году опуститься еще ниже. «Нужно людям помочь, чтобы они могли эффективнее работать с ипотечными кредитами», — отметил президент.
Ранее Путин поручил Центробанку и правительству заниматься последовательным снижением ставок. По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, ставки по ипотеке в России пойдут вниз во втором полугодии 2019 года. Глава ВТБ Андрей Костин в свою очередь считает, что ипотечные ставки могут опуститься до 8% в перспективе пары лет, когда уровень инфляции снизится до 3-4%.
Настолько радикального снижения ставок ожидать сложно
Снижение ставок до 8% теоретически возможно, но в отдаленной перспективе, и при срабатывании нескольких факторов, считают эксперты. Для того, чтобы ипотека выдавалась под 8% годовых, уровень ключевой ставки должен снизиться до 6-7%. Для этого необходимо возвращение инфляции как минимум к целевому значению 4% и отсутствие внешних шоков, что в этом году маловероятно, рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» (RAEX) Екатерина Щурихина.
Чтобы ключевая ставка опустилась до 6%, необходимы серьезные изменения в экономической политике, которых пока не предвидится, соглашается управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «К тому же банки ужесточают требования к заемщикам по программам без первоначального взноса, что, во-первых, ограничит доступ к жилищным кредитам молодых специалистов, во-вторых, приведет к росту среднего срока кредита», — отмечает она.
Например, в 2018 году средний срок ипотечного займа по России составил 16,7 лет. Для сравнения – по итогам 2014 года это значение было на уровне 14,8 лет.
Поэтому в среднесрочной перспективе вряд ли стоит рассчитывать на рост доступности кредитования населения, считает эксперт.
Снижение ипотечных ставок достижимо при условии отсутствия макроэкономических и геополитических шоков, добавляет гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. «Учитывая текущую сдержанную политику ЦБ с точки зрения влияния на ключевую ставку, при лучшем развитии событий, такая ставка достижима на горизонте 3-3,5 лет», — считает он.
Настолько радикального снижения ставок в экономике ожидать сложно, считает замгедиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Однако, широкое применение могут найти различные способы субсидирования ставки. В частности, предоставление гарантий по кредитам определенным группам населения, повышение возможности использования налоговых вычетов», — поясняет он.
Сами ставки по ипотеке в 8% наиболее оптимальны для населения, и могли бы существенно подстегнуть спрос, говорят эксперты. Сейчас большинство россиян не спешат обременять себя ипотечными узами. Так, по оценкам компании «Бон Тон», свыше 60% потенциальных заемщиков откажутся от покупки квартиры, если ставка по ипотеке вернется к 11%.
Как показал опыт снижения ставок в последние два года и последующая реакция спроса, уменьшение ставок по ипотеке до 8% поможет повысить спрос на жилье примерно на 50-55%, полагает глава РАСК.
При снижении ипотечных ставок до 8%, спрос на жилье может вырасти на 40-50%, как этой было, когда ставки уменьшились с 11% до 9,5%, соглашается Мария Литинецкая. «Однако даже ставку 8% годовых вряд ли можно назвать доступной. Поэтому взрывного роста покупательской активности ждать все же не стоит», — говорит она.
Сделает ли эскроу ипотеку дешевле
Кроме этого, не стоит забывать о предстоящих изменениях кредитования долевого строительства, отмечает замгендиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Происходящие изменения могут сильно повлиять на цену недвижимости. Вполне вероятно, что этот фактор будет сильнее влиять на спрос, чем ставка, говорит он.
Ранее председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что ипотечные ставки с переходом на новую систему могут снизиться. Такую возможность не исключили и в Сбербанке.
Поэтому в данном случае логичнее говорить о проектных продуктах, когда ипотека выдается в том же банке, где и открыт эскроу-счет на объект, отмечает Николай Алексеенко. Сегодня ряд крупных банков как раз разрабатывают такие продукты, в которых возможны различные варианты: либо низкая ставка по ипотеке (к примеру, 9%) и высокая по проектному финансированию (12%), либо наоборот (10,6% и 6% соответственно), либо усредненная модель (9,8% и 9% соответственно). Такие варианты будут интересны ряду застройщиков: позволит им иметь различные маркетинговые и финансовые стратегии, поясняет глава РАСК.
По заявлению банков, переход на эскроу-счета не отразится на ипотечных ставках, отмечает Литинецкая. В то же время кредиторы будут заинтересованы в стабильных продажах проектов, по которым было выдано проектное финансирование. Поэтому не исключено, что покупатели смогут рассчитывать на льготные ставки.
Переход на эксроу вряд ли сделает ипотеку дешевле, возражает Валерий Пивень. Ставку по кредиту определяет общий уровень ставок в экономике и риск заемщика. В случае с эскроу-счетом принципиального изменения платежеспособности изменения не произойдет.
Пока однозначно оценить влияние эскроу-счета на ипотечный рынок трудно, резюмирует Екатерина Щурихина. С одной стороны, данный механизм повысит доверие к долевому строительству, что в сочетании с постепенным устареванием вторичного жилищного фонда будет поддерживать спрос населения на первичку. С другой – из-за увеличения затрат на строительство цена кв м в новостройках вырастет, что будет ограничивающим фактором для рынка.
Пока предпосылок к снижению ставок по ипотеке эксперты не видят. По прогнозам «Эксперт РА», уже по итогам первого квартала средневзвешенная ставка по ипотеке превысит 10% и закрепится на этом уровне до середины года. Возможности снижения ипотечных ставок могут появиться во втором полугодии, если Банк России снизит ключевую ставку, отмечает Екатерина Щурихина.
Аналогичный прогноз озвучили в РАСК. «В случае отсутствия геополитических шоков, средневзвешенная ставка по ипотеке в 2019 году прогнозно будет находиться в диапазоне 10,3-10,8%», — считает Николай Алексеенко.
Мария Литинецкая считает, что ипотека в этом году продолжит дорожать. Например, лидер ипотечного кредитования Сбербанк дважды увеличил ставки. Эта тенденция, вероятнее всего, сохранится.
И ключевая ставка 5-го мая 2015 года действительно, была установлена на уровне 12,5%. Однако ожидания о массовом уменьшении ипотечных ставок не оправдались. Так Сбербанк вообще не понизил ставки на свои ипотечные продукты, а ВТБ24 решился на понижение на 1% только к 4 июня.
За последнее время вышло немало пресс-релизов банков, исходя из которых, можно сделать вывод о том, что сейчас вполне легко можно получить ипотечный кредит по ставке в 13-13,5% годовых, а может быть и ниже!
Но истина как обычно кроется в мелочах. А мелочи эти таковы, что в пресс-релизах указывается минимальная ставка, которую может получить, только такой клиент, который одновременно обладает следующими качествами:
от 1,5 до 7% от суммы выдаваемого кредита.
Такие клиенты — большая редкость, и вот почему:
- Даже если у покупателя есть первоначальный взнос более 50% от приобретаемой квартиры, то немногие решатся брать кредит на короткий срок, так как цены на квартиры, по крайней мере, в Московском регионе, высоки. И если кредит будет составлять даже половину от стоимости квартиры, то заемщику все равно придется брать, как минимум, 1,5-2 млн. рублей.
К примеру, ежемесячные платежи по кредиту в 2 млн. рублей, полученному на 5 лет по низкой на сегодняшний день ставке 13%, составляют 45 500 рублей.
А если эти же 2 млн. рублей взять на 15 лет, и банк назначит ставку 15%, то ежемесячно платить придется на 17 500 меньше – 28 000 рублей.
- Комиссия за снижение ставки. Это немалая сумма, которая выплачивается единоразово в момент получения кредита. Далеко не у каждого покупателя есть на руках эта лишняя сумма, ведь покупка квартиры, да еще с ипотекой, всегда сопряжена с дополнительными расходами: оплата страховки, расходы по регистрации сделки, аренда ячейки, оплата оценки квартиры, нотариальные сборы, комиссия риэлтора.
Давайте разберем пример и поймем, насколько выгодно оплачивать комиссию за снижение ставки, которую сейчас активно практикуют и рекламируют многие банки.
Заемщику нужно 3 млн. рублей на 15 лет. Базовая ставка — 15% годовых.
Если он хочет получить 13,5% годовых и готов оплатить снижение ставки, ему придется заплатить 4% от суммы кредита (это реальное предложение, которое есть у нескольких банков – 4% за снижение ставки на 1,5%), это 120 тыс. рублей.
А если ставку оставить 15% и на эту сумму увеличить первоначальный взнос, то сумма кредита уменьшится до 2,88 млн. рублей.
Расчеты по трем вариантам выглядят так (здесь не учитывается срок окупаемости взноса в 120 тыс. рублей):
| Ставка 13,5%
кредит 3 000 000 руб. |
Ставка 15%
кредит 3 000 000 руб. |
Ставка 15%
кредит 2 880 000 руб. |
| Платеж 39 000 руб. | Платеж 42 000 руб. | Платеж 40 300 руб. |
| Всего за 15 лет 7 010 900 руб. | Всего за 15 лет 7 557 800 руб. | Всего за 15 лет 7 255 460 руб. |
Здесь наглядно видно, что если ставка будет ниже, то общая сумма переплаты, действительно, будет существенно меньше. Но, эти расчеты верны только в том случае, если заемщик будет оплачивать кредит весь срок без частичного досрочного погашения. Такая ситуация на практике случается очень редко. По статистике, большинство кредитов выплачиваются за половину срока.
По словам Екатерины Чекризовой, если учесть в расчетах частичные досрочные платежи, то продемонстрированная выгода от снижения ставки, оплата комиссии за снижение ставки вообще бессмысленна для заемщика. Она выгодна только банку, который сразу получает неплохую комиссию.
Так что же сейчас происходит на рынке ипотеки?
А происходит сейчас на рынке ипотеки следующее. Рынок ипотеки сократился в несколько раз. Господдержка ипотечных кредитов на покупку новостроек немного оживила рынок, но это оживление не перекрыло падения. Причем и с этой программой не всё так просто. Что же касается ипотеки на вторичном рынке недвижимости, то до последнего времени активность на нем, можно сказать, стремилась к нулю.
Но к счастью для рынка ипотечного кредитования осталось большое количество банков, которые продолжают выдавать кредиты. Условия, у них конечно не такие прекрасные как нам бы того хотелось, но нормальные ставки для некоторых категорий заемщиков уже можно найти.
Лучшие условия сегодняшнего рынка ипотеки
Приводя конкретные цифры, Екатерина Чекризова сразу оговаривается, что это данные на момент выхода статьи, и в сегодняшних условиях они могут быстро потерять свою актуальность. Мы будем говорить о стандартных заемщиках, у которых есть не более 20-30% первоначального взноса, ипотеку они хотят взять на 15-20 лет, и не могут заплатить за снижение ставки, но готовы оплачивать комплексную страховку.
Где им выгоднее всего кредитоваться, какие минимальные ставки они могут получить? Для таких клиентов сейчас средние ставки по рынку – 14,7-15%, как ни крути. Подчеркну, что это базовые ставки без комиссий за снижение. Кстати говоря, эти же ставки можно получить в Сбербанке (около 15%) или ВТБ24 (14,95%), что в очередной раз подтверждает факт того, что более мелкие банки ориентируются на лидеров рынка.
Но есть приятные исключения.
Например, в банках Абсолютбанк, РосЕвробанк, Банк Финсервис можно получить кредиты по базовым ставкам 13-14% годовых. А если еще воспользоваться возможностью получить скидку по партнерской программе, подавая заявку на кредит через риэлтерскую компанию – партнера банка, то вполне можно рассчитывать на более низкую ставку.
Так некоторые наши клиенты, не оплачивая комиссии за снижение ставки и благодаря партнерским скидкам для нашей компании, смогли получить ипотечный кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке по ставке от 12,5% до 13,75%, в зависимости первоначального взноса и срока кредитования.
Партнерские скидки нам предоставляют банки: Абсолютбанк, Уралсиб, Финсервис, Транскапиталбанк, Банк Открытие, БЖФ.
Прогнозы
Как долго продлится эта ситуация?
Екатерина Чекризова считает, что затишье ипотечного кредитования вторичного рынка недвижимости связано одновременно с несколькими факторами:
Скорее всего, по словам эксперта, в самой ближайшей перспективе мы увидим изменения в первом пункте. Она уверена, что на следующем заседании Центробанк снова понизит ключевую ставку на 1-2%, и это будет явным сигналом для ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования о необходимом снижении ставок по кредитам. Так что, вполне возможно, уже скоро мы увидим, что банки в массовом порядке будут выдавать кредиты по ставкам ниже 14% годовых. Как показывает статистика прошлого кризиса, эта ставка является психологически комфортной для людей, решивших взять ипотечный кредит.
Что же касается второго и третьего пункта, то, по словам Екатерины Чекризовой, цены на жилую недвижимость после взлёта в декабре прошлого года уже значительно просели, и пока ниже опускаться не собираются. Так что не думаю, что летом мы увидим значительное падение цен. По моему мнению, если цены и начнут падать, то только в том случае, если осенью точно так же как и сейчас, покупательский спрос на вторичном рынке недвижимости будет практически нулевой. «Если я ошиблась и летом мы не увидим падения ключевой ставки, либо произойдет резкое ухудшение экономической ситуации в стране, то осенью вполне может реализоваться именно такой негативный сценарий», — утверждает эксперт.
Известен факт, что у большинства банков и до кризиса были установки – не оплачиваешь страховку жизни и здоровья или титульное страхование, получи кредит выше на 1-2, иногда 3%. Но то, что сейчас можно увидеть, удивляет. Помимо желания банков зарабатывать на снижении ставок, наблюдается следующая картина – некоторые банки вынуждают клиентов оплачивать первый год личного страхования по повышенным ставкам.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.