Ипотека может сделать собственную жизнь лучше и комфортнее, а может привести к личному банкротству. Ипотека: кабала или благо для заемщика?
Ниже я приведу несколько вопросов. Ответьте на них, пожалуйста, сами себе. Чтобы проверить себя: правильно ли Вы понимаете опасности ипотеки и меру ответственности по обязательствам — в тексте содержатся ссылки на другие страницы. На этих страницах — выдержки из Гражданского Кодекса и Закона об ипотеке.
Ну что ж, начнем?
- Что произойдет, если в течение 12 месяцев Вы более трех раз, даже незначительно просрочите платеж?
Вы знаете, что это может быть Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество? - Вам предлагают быть поручителем по кредиту?
Тот, за кого Вы должны поручится — говорит, что это — пустая формальность, и что отвечать по его долгам не придется. Так ли это?
А Вы знаете, что поручители несут солидарную ответственность с заемщиком по кредиту?
Потому что хочется иметь свою квартиру (дом, участок земли, много денег под залог) (Нужное — подчеркнуть). Это все как-раз понятно.
Вопрос не об этом. А о том, что служит основной мотивацией для того, чтобы обратиться в банк, и получить кредит?
- Собственный расчет?
- Пример и совет коллеги по работе (соседа Васи, школьного приятеля, дальнего родственника)?
- Броская реклама?
То есть, получается, что банк — может поступить так, как поступают лишь лучшие друзья.
То есть, ипотека — может быть благом.
Но ипотека — может быть и кабалой. Действительно, если по кредиту приходится платить 9/10 своих доходов, то о благе как-то не думается.
Если нет возможности платить по кредиту, а потому, суд накладывает взыскание не только на заложенное банку имущество, а еще и на то, которое есть и было, и на приобретение которого кредитные средства не тратились, то какое ж это благо?
Вывод из сказанного выше, достаточно простой: Ипотека — это инструмент.
Умелое использование этого инструмента — может сделать жизнь краше, лучше, удобнее.
Неумелое использование — может привести к серьезным потерям.
Ни сосед Вася, рассказывающий, как здорово жить в своей квартире, ни банк, по чьему заказу сделана красивая реклама — не будут платить по Вашим долгам.
Это — Ваш выбор, и Ваш риск!
Чтобы ипотека была бы благом — думать нужно самостоятельно.
Все большее количество россиян в состоянии взять кредит на покупку жилья, но так ли это хорошо? Попытаемся проанализировать негативные последствия ипотечной доступности.
По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, ипотечные кредиты в России выдают 350 банков. По сравнению с началом 2005 года количество кредиторов увеличилось на 40%. В первой половине этого года в России было выдано почти 80 тыс. ипотечных займов, из них на долю столицы приходится 30%. Однако пока только 8—15% (по разным оценкам) сделок на рынке жилья совершается с помощью ипотеки. За кредитом не приходят 40—70% заемщиков, чьи заявки были одобрены. Причины — отсутствие подходящих объектов и рост цен. Весной они стабильно росли на 8—10% ежемесячно, и только летом рост замедлился до 4—5%.
Наиболее популярное нововведение последних месяцев — ипотека без первоначального взноса.
Учитывая рост цен на недвижимость, банки зачастую ничем не рискуют, отменяя или снижая первоначальный взнос. Ведь всего за два месяца квартира в состоянии подорожать на 10—20%, то есть на размер обычного первоначального взноса. Если заемщик вдруг перестает обслуживать долг, банк без проблем сможет продать квартиру. Клиент внакладе тоже не останется. После расчетов с кредитором заемщик имеет возможность оставить у себя сумму, превышающую его финансовые вложения в данную квартиру. Впрочем, большинство ипотечных клиентов расплачиваются в срок. За последние три года процент невозвратов по ипотечным кредитам составил менее 1% — это намного меньше, чем по другим видам банковских ссуд.
Другое любопытное предложение — отсрочка погашения первоначального взноса. Такой способ подходит тем клиентам, у кого уже есть в собственности какая-то недвижимость, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Клиент может переселиться в новую квартиру, а уже потом заниматься продажей старой.
Кроме того, все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. Почти в два раза увеличилось количество финансовых институтов, кредитующих покупку загородных домов. Примерно так же выросло количество кредиторов, предлагающих ломбардные программы под залог имеющейся недвижимости.
Помимо либерализации условий кредитования перестановке сил может поспособствовать активизация ипотечных брокеров и дочерних структур иностранных банков. Сегодня кредит на покупку, скажем, автомашины можно получить в автосалоне, где установлены банковские терминалы. Можно предположить, такая же тенденция будет наблюдаться и на рынке ипотечного кредитования: аналогами автосалонов будут выступать ипотечные брокеры и риэлторы.
Будущее ипотеки не столь радужно: на последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ) высказывались опасения, что выдача жилищных кредитов может вообще прекратиться.
Угрожает развитию рынка и неясность с налогообложением операций по продаже ипотечных закладных, что помогает привлечь дополнительные ресурсы для выдачи новых ссуд. Сейчас все средства, полученные банком от продажи закладной, считаются доходом и облагаются налогом на прибыль по ставке 24%. Уплата же налогов делает бессмысленной с финансовой точки зрения саму операцию по оформлению закладной и соответственно ее продажу.
И хотя пока ни у одного банка не возникало неприятностей с фискалами по данному поводу, если возникнет хоть один такой прецедент, выдача кредитов на покупку жилья может прекратиться. Или же они подорожают настолько, что их никто не будет брать. Банкиры предлагают внести поправки в Налоговый кодекс, которые бы разрешили эту проблему и освободили кредиторов от уплаты налога на прибыль со всей стоимости проданной закладной.
Как при оформлении ипотеки, так и при последующем погашении кредитного обязательства, необходимо обладать информацией о том, какие трудности могут присутствовать у лица, оформившего на себя ипотеку, а также о том, какие подводные камни могут его ожидать. Предусмотреть все ситуации и риски, связанные с ипотекой, невозможно, но при этом понимание, какие могут быть последствия в тех или иных ситуациях, а также какие дополнительные обстоятельства сопровождают наличие долгового обязательства помогает определиться с тем, приобретать квартиру таким образом или нет.
В процессе оформления кредитного обязательства заемщика может подстерегать масса рисков и проблем, присутствующих в отношениях банка и собственника ипотечной квартиры, между которыми заключен договор предоставления средств. При оформлении кредита в первую очередь заемщик может столкнуться с проблемой в виде отказа от оформления ипотеки. Чаще всего такой отказ обусловлен несоответствием заявителя тем показателям, которые проверяет банк перед одобрением выдачи средств или отказать в ней. Для того, чтобы отказа не произошло, необходимо заранее получить информацию о том, какие именно показатели должны присутствовать при обращении в банковскую организацию — в частности, необходимо:
- Соответствовать определенному возрастному порогу;
- Иметь официальное трудоустройство;
- Иметь достаточный уровень заработной платы для погашения обязательства;
- Иметь хорошую кредитную историю;
- Выбрать квартиру, выступающую в качестве залога, обладающую теми параметрами и характеристиками, которые будут устраивать банковскую организацию.
Всегда есть риски не выплатить ипотечный кредит в связи с тем, что будет потерян основной источник средств, благодаря которому погашается имеющееся обязательство. От таких рисков никто не застрахован и возможности заранее предусмотреть опасность увольнения, особенно связанное с сокращением кадров, закрытием фирмы, невостребованностью профессии нет. Также в процессе погашения кредитного обязательства можно столкнуться с опасностью потерять трудоспособность. Ипотека представляет собой долгосрочный займ, который оформляется на сроки, в среднем составляющие 10-30 лет. За такой период времени с заемщиком может случиться разное — обнаружится заболевание, он получит тяжелую травму, потеряет работоспособность. Полной гарантии на отсутствие таких факторов нет и выходом из ситуации может стать страховка жизни и здоровья заемщика — при наступлении страхового случая за счет полученных выплат он сможет частично возместить оставшуюся часть платежа.
Также многие клиенты, оформляя банковский договор, могут столкнуться с риском невозможности погашения платежей по причине временных или постоянных финансовых трудностей. В таких случаях в финансовую организацию обращаются для того, чтобы по возможности договориться о реструктуризации долга, предоставления кредитных каникул., ведь банку более выгодно изменить условия кредитования, чтобы должник имел возможность погасить кредит своевременно, чем прибегать к продаже залогового имущества.
Присутствие дополнительных затрат кроме тех, которые потребуются в виде первоначального взноса за объект недвижимости, а также на погашение ежемесячных платежей, является первым подводным камнем ипотеки. Кроме таких затрат заемщика еще могут ожидать расходы, связанные со страхованием имущества, жизни и здоровья, необходимостью оплаты услуг нотариуса и госпошлины за регистрацию права собственности, также последует оплата дополнительных банковских комиссий за проведение операций, оценку залогового имущества. Среди других скрытых препятствий можно выделить:
- Наличие ограничений относительно объекта недвижимости. Ипотечные квартиры выступают в роли залогового имущества, в связи с чем связи с его наличие недвижимость нельзя продавать, оформлять дарственную до погашения кредитных обязательств. Кроме того, многие финансовые организации могут накладывать ограничения по предоставлению ипотечных квартир в аренду. Особенно такая информация важна для тех, кто намеревается большую часть средств на погашение кредита брать именно с дохода по сдаче в аренду;
- Отсутствие возможности досрочного погашения кредита. Такое положение связано с тем, что банку не совсем выгодно досрочное погашение, поскольку таким образом он получит меньше прибыли от оказания услуг такому клиенту;
- Валютные риски. Многие заемщики принимают решение оформить ипотечный кредит в иностранной валюте и такой шаг продиктован желанием сэкономить — как правило проценты по таким кредитам значительно меньше тех, которые предоставляются в национальной валюте. Однако должники забывают об опасности колебания курсов валют, в результате которых курс рубля может значительно снизиться и по факту ежемесячно им придется выплачивать гораздо большую сумму. Нередко из-за таких колебаний курсов заемщики оказывались в ситуациях, когда они не имели возможности оплаты кредита и объект недвижимости подлежал реализации для погашения оставшегося обязательства. Для того, чтобы избежать такой ситуации, кредит в иностранной валюте стоит оформлять только в том случае, если и основной источник дохода также будет выражаться в аналогичной;
- Риск утраты имущества. Несмотря на то, что ипотечная квартира подлежит обязательному страхованию, иногда могут происходить ситуации, при которых объект недвижимости становится непригодным к использованию в качестве жилого помещения, но по факту как страховой случай это не рассматривается и выплата по полису не производится. В результате заемщик лишается квартиры, для покупки которой взял средства в долг, но само кредитное обязательство будет продолжать оставаться на нем до полного погашения суммы;
- Ограничения, связанные с условиями ипотек с государственной поддержкой. В частности, при получении военной ипотеки одним из подводных камней будет являться необходимость сохранения трудовых отношений на протяжении как минимум 10 лет, в противном случае при увольнении без уважительной причины военнослужащий должен будет полностью вернуть в бюджет сумму средств, выделенную на ипотеку. Кроме того, государственные программы иногда таят в себе опасность задержек переводов платежей, что может спровоцировать начисление штрафных санкций за нарушение условий договора.
Приобретая посредством ипотеки недвижимость на вторичном рынке заемщики, экономя на стоимости квартиры, иногда сталкиваются с тем, что направляются иски относительно возникшего права собственности на жилье. К примеру, когда право собственности на жилье у предыдущего собственника возникло в результате наследования и при этом через некоторое время появляются новые лица, которые на законных основаниях имеют право также претендовать на квартиру. В таком случае все риски все равно остаются за должником и результат дела будет зависеть от итогов судебного разбирательства и выяснения права на наследование.
Таким образом, как оформление долгового обязательства, так и его последующее погашение, может быть сопряжено с рисками. Принимая на себя обязательство выплаты денег, заемщик должен по возможности предусматривать моменты потери основного заработка, проблем со здоровьем или задержки с платежами, связанные с перечислением банку средств из бюджета при участии в государственных программах субсидирования. Также необходимо детально знакомиться с текстом самого ипотечного договора, чтобы оценивать сумму всех сопутствующих расходов и понимать, какие до полного погашения долга будут иметься ограничения по действиям с жильем.