Давайте и мы не будем выбиваться из общей канвы. Но традиционно, взглянем на данный вопрос немного с позиции цифр.
Ипотека – это особый вид кредитования, как правило, под залог приобретаемого жилья. Собственником жилья становитесь Вы, но частично финансирует Вашу сделку Банк. Приобретаемое жилью уходит в залог Банку – как обеспечение возврата кредита. Банку за то, что выделил Вам кредит, получает процентный доход.
До декабрьских событий среднерыночная ставка по ипотеке составляла 12% годовых (у кого то больше, у кого то меньше. Но будем ориентироваться на эту ставку). Что это означает? Что ежемесячно на остаток основного долга начисляются проценты по указанной ставке. Часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, часть – на погашение основного долга. При этом за весь срок кредита должен быть погашен весь основной долг. Думаю, это всем понятно, и вопросов быть не должно. Если есть — пишите в комментариях.
На каждый 1 млн. рублей основного долга ежемесячно Вы должны заплатить 1млн. руб *(12%/12 месяцев) = 10 тыс. рублей. Если ипотека берется на 2 млн. руб., то проценты каждый составят 20 тыс. рублей. При этом эти 20 тыс. идут не на уменьшение основного долга, это плата банку за то, что пользуетесь кредитом. Но в ежемесячном платеже, кроме суммы процентов есть еще платеж по основному долгу. То есть платеж по кредиту на 2 млн. рублей при ставке 12% никак не может быть меньше 20 тысяч рублей.
Если ставка по кредиту 14% годовых, то при сумме кредита 1 млн. руб. за проценты придется заплатить 11667 рублей, а при кредите 2 млн. руб – уже 23334 рубля. Каждый один процент повышения процентной ставки приводит к увеличению процентов в ежемесячном платеже кредита суммой 1 млн. руб на 833 рубля.
Ключевая ставка – один из инструментов воздействия Центрального Банка на макроэкономику. Именно по этой ставке ЦБ выдает краткосрочные кредиты коммерческим банкам.
На волне паники резко остановилось межбанковское кредитование. Казначейства банков начали закрывать лимиты друг на друга. Межбанковские кредиты – тоже один из депозитных ресурсов коммерческих банков. И это инструмент пополнения именно мгновенной ликвидности. Все банки остро ощутили недостаток ликвидности – из банков население начало забирать вклады. Реакция на изменившиеся условия – банки друг за другом методично начали поднимать ставки по кредитам.
Отличительной чертой текущего кризиса от кризиса 2008 года стало то, что он задел даже крупные системообразующие банки, в том числе лидера – Сбербанк России. В предыдущие кризисы крупные банки только выигрывали – деньги несли к ним. В этот раз население ринулось скупать доллары. По ставкам по вкладам для населения на первый взгляд это не прослеживается – резкого подъема ставок по вкладам в Сбербанке не было. Но если внимательно посмотреть, по каким ставкам Сбербанк привлекал кредиты у ЦБ, а также ставки по депозитам юридических лиц (по краткосрочным вкладам ставки подбирались к 30% годовых), то можно сделать вывод, что проблемы все же имеются. Причем ставки по краткосрочным депозитам в несколько раз выше ставок по длинным вкладам.
Мы рассматривали, как формируется ставка по кредиту. Напомним, что она складывается из стоимости привлеченных денег (вкладов населения, депозитов юрлиц), а также определенной процентной маржи. Стоимость привлеченных денег (ставки по вкладам) выросла. Значит, чтобы банку заработать прибыль, необходимо поднять ставки по кредитам. Что, собственно говоря, мы начинаем наблюдать.
Никто лучше всего не сможет ответить на этот вопрос, как мы сами. Логика подсказывает, что поднятия ставок по кредитам в следующем году не избежать. Скорее всего, банки не будут закрывать ипотечные программы, но ставки по ним будут запредельно высоки. Даже если предположить, что ставка по кредиту составит 20% годовых, то ежемесячно с каждого миллиона рублей основного долга в качестве процента по кредиту мы должны платить 16667 рублей. Плюс основной долг. Плюс то, что в среднем размер ипотечного кредита намного больше 1 миллиона.
Каждый для себя должен ответить на вопрос – сможет ли он обслуживать такой кредит. Только отвечать надо честно. Скорее всего, нас ожидает снижение реальных доходов — для предприятий ставка по кредитам также поднимается. А без кредитных ресурсов некоторые предприятия неминуемо ждет банкротство. Как следствие – рост безработицы. Даже в крепких предприятиях руководство не ставит планов по резкому увеличению уровня зарплат. Таковы реалии нашего рынка.
Конечно, многое зависит от того, по какому сценарию будет развиваться кризис и насколько длительным будет период высоких ставок. А это, скажем честно, в современных реалиях сильно зависит от цен на энергоносители. Насколько они будут относительно дешевыми, и вернутся ли вообще к прежним значениям – покажет время.
С 23 декабря 2014 года Сбербанк объявил о повышении ставок по уже одобренным заявкам. В среднем ставки повысились на 2-3%. В то же время руководство Сбербанка заявляет, что готово поддерживать ипотеку даже в ущерб доходности за счет накопленной прибыли – ниже ключевой ставки. Насколько длительно он сможет это делать, насколько хватит резервов – к сожалению, также во многом зависит от состояния глобальных финансов и цен на энергоресурсы.
Наверное, самое правильное сейчас для всех нас – становиться безудержными оптимистами. И работать с утроенной энергией. Правда, хорошо отдохнув приближающиеся новогодние праздники.
С наступающим Новым 2015 годом!
Подписка на наши новости очень важна – она позволит не пропустить ни одной темы нашего сайта. Возможно, Вам также будут интересны услуги в сфере финансов, которые мы готовы предложить Вам. Для более подробной информации перейдите, пожалуйста, по ссылке.
Также не забываем делиться с друзьями с помощью кнопок социальных сетей
В ближайшее время ипотечные ставки поставят новые рекорды снижения. Уже сейчас, по данным ЦБ, ставка по жилищным кредитам находится на минимуме. По данным ЦБ на 1 сентября, по кредитам, выданным в течение месяца, она составила 10,59%, хотя еще в начале года была 11,56%.
В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию говорят, уже сейчас можно найти ипотеку 9-9,5%. В следующем году условия получения кредита будут еще привлекательнее.
В АИЖК считают, что ставки по ипотеке могут опуститься до 8% в 2018 году.
Так, согласно информации регулятора, все больше россиян отдают кредиты досрочно.
По данным ЦБ, на 1 июля этого года было досрочно погашено ипотечных кредитов на 286,8 млрд рублей, тогда как на 1 июля 2016 года ипотечники досрочно отдали кредитов на 223,7 млрд рублей. На ту же дату 2015 года этот показатель составлял 162 млрд рублей, а в 2014 году – 154,6 млрд рублей.
Однако, судя по данным ЦБ,
копятся и риски по ипотеке: просрочка растет слишком быстро.
Общий размер задолженности по жилищным кредитам составил на 1 июля этого года почти 4,7 трлн рублей, из него просроченная задолженность — 71,5 млн рублей. При этом по данным за первые полгода 2015 года, объем задолженности по жилищным кредитам составлял 3,6 трлн рублей, а просроченная задолженность почти 53 млн рублей.
При этом банки активно идут на рефинансирование взятых ранее по высокой ставке ипотечных кредитов, что, как комментировали эксперты, может быть чревато высокими рисками для кредитных учреждений в будущем. При рефинансировании ипотечного кредита с 13% под 9,25% ежемесячный платеж снижается на 20-25%, отмечают в АИЖК.
Кроме того, статистика ЦБ по случаям, когда банкам приходится прибегать к взысканию залога по ипотеке, не падает, вопреки всем заверениям чиновников о стабилизации экономический ситуации и роста доходов населения. По данным ЦБ на 1 июля этого года, объем взысканных с заемщика средств в результате реализации заложенного имущества составил почти 2 млрд рублей. На ту же дату 2016 года он составлял почти 1,9 млрд рублей, 2015 года — 1,7 млрд рублей. Столько же средств банки взыскивали, реализовывая залог, и в 2014 году. На ту же дату 2014 года объемы обращения на залог взысканного имущества составили почти 2 млрд рублей.
По словам ведущего аналитика Amarkets Артема Деева, по данным на сентябрь этого года, российские банки выдали уже более 600 тысяч ипотечных кредитов, сумма которых составила более 1 триллиона рублей. И при всей, казалось бы, позитивно развивающейся ситуации, не стоит забывать, что увеличивается не только число выданных кредитов, но и число просрочек по ним, обращает внимание эксперт.
Январь как-то оказался довольно оживленным в этом году:).
Понятно, что народ добирает то, что не успел купить до НГ, но все же.
Другой момент — журналисты также оживились. За этот месяц я два раза давал интервью по ситуации и будущему рынка недвижимости и ипотеки в 2015 году.
О ипотеке в 2015 году, кому брать и кто в группе риска — здесь:
[ссылка-1]
Как изменятся цены на жилье в кризис — здесь:
[ссылка-2]
26.01.2015 21:24:42, smalltwo
7я.ру — информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы. 7я.ру — информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы. Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо! detector |
