СКБ первым из банков повышает ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Однако, аналогичные меры собирается принимать еще один партнер АИЖК — Камабанк (Пермь), который две недели назад приостановил выдачу новых ипотечных кредитов. Возможность повышения ставок по ипотеке в одностороннем порядке банк начал прописывать в договорах с октября 2007 года. Год назад ставки по ипотеке в Камабанке составляли 12-14% годовых. До последнего времени банк выдавал ипотеку по ставке 16% годовых.
Банки повышают ставки не только из-за финансового кризиса, но и для того, чтобы компенсировать возможные потери при рефинансировании ипотечного портфеля со стороны АИЖК. С 15 сентября АИЖК ужесточило подход к выкупу кредитных портфелей у своих партнеров, решив выкупать кредиты, выданные банками по ставкам ниже среднерыночных, с дисконтом. По полной стоимости агентство готово выкупать лишь кредиты, выданные в среднем под 16% в регионах и 17,5% в Москве, хотя ранее условия были на 2-3 процентных пункта ниже. По словам одного из региональных партнеров АИЖК, повышение ставок по уже выданным кредитам — единственный выход для региональных операторов и банков, чтобы иметь возможность продать кредиты АИЖК без дисконта. Банкам не выгодно рефинансировать ипотечные портфели с дисконтом, поскольку они получают прямые убытки.
Банки вправе повышать ставки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Если договор не предполагает одностороннего изменения ставки, это возможно по обоюдному согласию сторон, отмечают юристы. По данным АИЖК, типовые договоры кредитования по стандартам агентства не предусматривают изменения ставки в одностороннем порядке. Если партнеры агентства пытаются изменить существенные условия договоров по кредитам, которые содержатся у них на балансе, они могут столкнуться с более сложной процедурой рефинансирования. При этом в АИЖК подчеркивают, что не будут оказывать финансовую поддержку партнерам, которые в одностороннем порядке меняют ставки. АИЖК выкупает выданные по его стандартам ипотечные кредиты у банков, которые направляют полученные от продажи средства на выдачу новых кредитов.
Заемщик имеет право не согласиться на подписание дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту и отказать банку, утверждают юристы. Однако, по словам банкиров, у них есть рычаги для воздействия на заемщиков. Например, банки прописывают в договоре право требования досрочного погашения кредита в ряде случаев и могут использовать эту возможность для давления на заемщика. В случае если заемщик отказывается подписывать допсоглашение к договору, банк может обратиться в суд с требованием его изменить или расторгнуть. При этом в случае удовлетворения иска о расторжении договора банк потеряет право на залог, что повышает его риски, поскольку создает необеспеченную задолженность.
ЦБ вводит повышенные коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%. Банки, скорее всего, сократят долю таких кредитов или повысят ставки по ним.
Это значит, что банкам, выдавая ипотеку с минимальным взносом, придется создавать повышенные резервы по таким кредитам, что приведет к снижению прибыли. В ЦБ в свою очередь говорят, что «принимаемые меры направлены на обеспечение устойчивого развития ипотечного сегмента».
Регулятор опасается, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис (особенно на фоне снижающихся до недавнего времени ипотечных ставок), и часть покупателей будут не в состоянии обслуживать свои займы. Как правило, ипотеку с низким ПВ берут те, кому на больший первоначальный платеж просто не хватает средств. А значит, может в будущем не хватить средств на погашение самого кредита.
Кредиты с ПВ до 20% в последнее время демонстрировали рост. Так, на начало прошлого года доля таких кредитов была равна 14%. В первом полугодии этого года, по данным ЦБ, она выросла до 40%. Не остановило банки и то, что ЦБ в этом году уже сыграл на повышение, и увеличил коэффициент риска для кредитов с ПВ до 10% со 150% до 300%, а для займов от 10% до 20% — со 100% до 150%.
Доля в 40% — это достаточно высокий показатель, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако его рост за последние год-полтора объясним – население пытается реализовать отложенный ранее спрос на жилье, пока и цены на недвижимость, и процентные ставки находятся на комфортных уровнях», — поясняет она.
Наличие интереса заемщиков к небольшим суммам первоначального взноса объясняется, прежде всего, экономической ситуацией и снижением реальных доходов населения на протяжении большого отрезка времени, добавляет руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова.
По данным «Бон Тон», значительная доля кредитов оформляется с первоначальным взносом на уровне 30-35%. На тех, кто вносит до 20% от стоимости недвижимости, приходится порядка 20%. Что касается наиболее рискованной ипотеки, с ПВ до 10%, то сегодня она практически не выдается, ее доля — порядка 1%, отмечают аналитики ДОМ. РФ.
Эксперты обращают внимание, что ипотечные кредиты с низким ПВ гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт. «Такие кредиты могут показаться доступнее, однако на самом деле ипотечный платеж по ним выше – как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки. Платежная нагрузка на домохозяйство является гораздо более значительной, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше», — отмечают в ДОМ. РФ. При этом, основной объем ипотеки с низким ПВ приходится на кредиты со взносом от 15%. С точки зрения вероятности дефолта такие кредиты не относятся к высокорискованным и практически не отличаются от кредитов со взносом 20%, добавляют они.
Повышать ставки или первоначальный взнос
Само ужесточение требований приведет к тому, что банки будут вынуждены повышать ипотечную ставку по кредитам с ПВ ниже 20%, либо увеличивать сам первоначальный платеж, говорят эксперты.
Не исключено, что банки сократят долю таких выдач. Соответственно, для части потенциальных заемщиков ипотека станет недоступна. Ранее в «Метриум» подсчитали, что треть покупателей жилья в Москве может потерять доступ к ипотечным кредитам после ужесточения правил кредитования с низким ПВ.
«Ожидаемо, что банки компенсируют более высокие риски за счет увеличения ипотечных ставок и ужесточения требований к заемщикам. Повышение, скорее всего, составит порядка 0,5%», — считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон». На фоне общего повышения процентов на ипотечном рынке ставки на продукты с низким ПВ до конца года вырастут более значительно, полагает Екатерина Щурихина.
Если же крупные игроки решат поднять требование к ПВ до 20% и выше, то на рынке может усилиться негативная тенденция, на появление которой уже указывал ЦБ – получение заемщиком нецелевого потребительского кредита, который используется для внесения первоначального взноса по ипотеке.
«Эта ситуация является более опасной для заемщика, долговая нагрузка которого возрастает более значительно, чем при взятии ипотечного кредита с меньшим первоначальным взносом, и, как следствие, для банка-кредитора», — отмечает Екатерина Щурихина.
Доля выдаваемых банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом будет снижаться, считают в Аналитическом центре ДОМ. РФ. «Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно повлияет на небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала. Предлагаемые меры в целом не повлияют на ипотечные ставки, и послужат дальнейшему росту качества ипотечного портфеля», — говорят они.
Риски минизируют, но часть потенциальных заемщиков отрежут
В Ассоциации российских банков считают само ужесточение требований к ипотечным кредитам излишней мерой. «Мы понимаем желание ЦБ обеспечить устойчивость рынка и минимизировать риски. Но также мы бы хотели, чтобы регулятор понимал, что избыточные действия могут способствовать стагнации ипотечного рынка», — говорит президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
По его мнению банки, скорее всего, сократят объемы выдач ипотечных кредитов с низким ПВ, так как обеспечивать соответствующие резервы станет невыгодным и неподъемным. Само влияние на рынок будет очевидным: чем выше требования, тем ниже активность на рынке. «Определенная часть потенциальных заемщиков окажется отрезанной от ипотеки из-за ужесточения требований. Повышение коэффициента риска приводит к тому, что кредиты выдаются под более высокий процент. Это усложняет получение ипотеки», — поясняет Тосунян.
Сейчас существует большая потребность в жилье, и тот рост, который демонстрировал ипотечный рынок, надо оценивать на фоне этого высочайшего спроса, отмечает он. По многим показателям ипотечного кредитования Россия еще сильно отстаёт от развитых стран, а самому рынку есть, куда расти.
«Доходы населения сейчас не самые высокие, есть тенденция к снижению. Ипотечное кредитование дает шанс обзавестись собственным жильем, и удовлетворить существующий спрос. Ужесточение требований и повышение ставок в свою очередь сужает эти возможности», — отмечает президент Ассоциации российских банков.
В «ДельтаКредит» настроены более оптимистично и не ожидают значительного влияния на ипотечный рынок. ЦБ уже повышал в этом году коэффициенты риска для кредитов с низким первоначальным взносом, и тогда значительной корректировки по ставкам не наблюдалось, отмечает руководитель финансового контроля банка «ДельтаКредит» Марина Котова.
«Мы предполагаем, что и в этот раз повышение коэффициентов риска не окажет значительное влияние на потенциальный спрос на ипотеку», — говорит она.
По данным банка, доля кредитов с ПВ менее 20% по итогам 8 месяцев составила 22%. «На данный момент мы не предполагаем увеличения ставок из-за роста коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом», — добавляет Марина Котова.
В прямом смысле слова дефолтом принято считать полный отказ любого объекта платить по своим обязательствам. Другими словами, и на государственном уровне страна официально заявляет, что у нее нет средств, чтобы выплатить долги. Существует техническая модификация явления. По факту объект не в состоянии платить по счетам, но официального заявления он об этом не делает. Существует корпоративный и даже личный формат ситуации. Последствия дефолта принято считать негативным явлением. Однако, как и у каждой медали, в ситуации существуют положительные стороны. С одной стороны, можно увидеть крах и полное разрушение всех внешних отношений финансового типа, а с другой стороны — уникальный шанс начать историю развития государства с чистого листа, без ошибок и промахов.
Рассматривая вопрос, что значит дефолт, стоит отметить негативные явления в банковском секторе. Государственная финансовая система истощается. Возможность воспользоваться иностранными кредитами пропадает, долг растет. Банкротство большинства финансовых институтов становится неизбежным. Каждый клиент банка теряет свои средства, так как все счета замораживаются. В связи с тем что экономический рост компаний невозможен без предоставления ссуд, коммерческая деятельность в стране останавливается. Взять кредит в банке практически невозможно, так как у последнего весьма ограничен лимит денег. Из-за недоверия к финансовой системе в стране падает уровень доверия к политикам. Решение важных экономических вопросов на международном уровне существенно усложняется.
Бывает, что во время дефолта удается получить не только кредит в банке по заниженной процентной ставке, так как банки стараются привлечь клиентов всеми доступными способами, явление приводит к полному перевороту в экономике страны. Изоляция от внешнего финансирования и импорта выводит страну на новый, безопасный уровень жизни. Превалирующими становятся внутреннее потребление и источники финансирования. Падение экономики выталкивает с рынка дутые экономические отрасли. Явления, когда акции предприятия стоят на порядок выше их реальной цены, полностью ликвидируются. Реальные ценности приобретают реальную стоимость. Устраняются все финансовые перекосы.
Многие интересуются, что будет с кредитами в случае дефолта. Ничего страшного не произойдет. Если рассматривать ситуацию на государственном уровне, то страна получает уникальный шанс и весомые основания для начала переговоров относительно реструктуризации и сокращения задолженностей. Кредиторы, воспринимая и оценивая картинку происходящего, довольно часто идут на уступки, так как другой возможности вернуть свои средства у них просто не существует. Можно говорить о том, что дефолт – это прекрасная возможность для страны адаптировать свою экономическую модель под реалии современного мира.
Многие люди просто не понимают, что дефолт – это никак не шанс не выплачивать задолженность перед банком. Государство, официально заявившее о неспособности оплатить долги, не является основанием для отказа от выплаты задолженности финансовому институту. Заемщики, несмотря на ситуацию в государстве, обязаны по-прежнему выполнять свои обязательства перед банком. Более того, любое нарушение договора или минимальная просрочка будут наказываться со всей строгостью. Именно средства, которые были выданы накануне заемщикам, и выступают для банка финансовой страховой подушкой в периоды кризиса. Если в периоды стабильного развития экономики страны просрочка сопровождалась простыми телефонными звонками и предупреждениями, при дефолте банк будет жестко требовать с клиента выполнение его обязательств, вплоть до изъятия обеспечения.
Процент людей, которые являются пользователями кредитов, достаточно велик. Распространена практика, когда семьи несут большую финансовую нагрузку, когда уровень дохода значительно меньше имеющейся задолженности. При стабильном экономическом развитии страны такая долговая нагрузка еще выдерживается, а вот при катастрофическом падении валюты она становится неподъемной ношей. В ситуации главное — не оттягивать с платежами и не ждать с моря погоды. Стоит немедля обращаться в финансовый институт с просьбой о перекредитовании или о реструктуризации. Как показала практика, финансовые институты идут на уступки, так как и в ситуации с внешними кредитодателями для них гибкое партнерство становится единственным шансом удержаться на плаву. Именно за счет возврата средств должников удается выполнить обязательства перед вкладчиками и не уйти с финансового рынка, сохранив лицензию и избежав ликвидации.
Рассматривая вопрос относительно того, что будет с кредитами в случае дефолта, не стоит надеяться, что банки простят всех своих должников. Скорее, наоборот, меры, направленные на возврат долгов, будут только ужесточаться. Заемщики должны отдавать себе отчет в том, что ни один финансовый институт не имеет права нарушать условия договора. Кредиты во время дефолта, в частности ипотека или автокредиты, не могут подвергаться изменениям. Банк не имеет полномочий на изменение условий партнерства и на увеличение процентов по платежам. Исключение могут составлять ситуации, когда данные пункты предусмотрены документами о партнерстве. Если по отношению к заемщику предпринимаются незаконные меры или с него требуют выплаты по завышенной процентной ставке, он имеет право обратиться в жалобой в потребительские службы. Данные моменты при дефолте контролируются государством особенно жестко.
Разобравшись с вопросом о том, дефолт чем грозит стране и частным лицам, стоит остановиться на сфере, касающейся доступности кредитования. Отсутствие средств в стране и у большинства финансовых институтов не лишает возможности взять ссуды. Другое дело – это маловыгодные условия, на которые просто придется согласиться. В периоды банкротства практически всех уровней в стране о потребительских кредитах можно забыть. Небольшой процент за пользование деньгами на фоне кризиса никак не спасет банки, так как просто не перекроет процент невозвратов. Рассматривая вопрос о том, как дефолт отразится на кредитах, можно говорить о популяризации такого направления, как экспресс-кредитование. Для него характерен достаточно большой резерв средств, так как средняя процентная ставка по данному банковскому продукту составляет порядка 50%. Высокие ставки компенсируются простой схемой оформления ссуды и минимальным пакетом документации. Финансовые институты, предлагающие этот тип кредита, в состоянии с легкостью пережить порядка 20% невозврата средств. В моменты кризиса лучше стараться избегать оформления кредита, так как банк вряд ли предоставит выгодные условия партнерства. После того как кризис минует, погашать долг придется на ранее принятых условиях, что рациональным будет назвать весьма проблематично.