Что надо знать при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

адрес, по которому находится недвижимость;
характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
стоимость;
сведения о собственнике;
условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

личные документы;
документы, подтверждающие право собственности продавца;
доверенность (при необходимости);
заявление (для регистрации договора);
справку об оплате пошлины;
дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
Что в помещении продавец оставит покупателю?
В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

Отказаться от покупки.
Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
Дать согласие на повышение цены.

Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

В статье разберем подводные камни, связанные с оформлением ипотеки. Узнаем, какие риски могут быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно обратить внимание при заключении договора с банком. Мы подготовили для вас полезные советы и собрали отзывы о получении ипотеки.

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

во время процедуры возникнут дополнительные расходы;
жильё не является полностью вашим на момент выплат по ипотеке, и его можно лишиться в случае регулярных просрочек;
возможная потеря квартиры не избавит вас от необходимости выплачивать ипотеку.

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

регистрационные пошлины и сборы;
банковские операции со счетами;
нотариальные услуги;
выпуск банковской карты;
работа оценщиков.

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг. Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

нельзя перепродавать имущество;
о сдаче жилья в аренду следует уведомить банк;
о любой перепланировке нужно заранее ставить банк в известность;
нельзя отдавать жильё в дар.

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

необходимость уведомлять банк о переезде или отъезде на длительное время;
необходимость отчитываться об изменениях дохода;
возможность проверки банком состояния жилища, законности проживания третьих лиц.

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий — от урагана до пожара. Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога. Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

Плюсы	Минусы
Вы не будете обмануты застройщиком. При покупке квартиры в новостройке вы не сможете обезопасить себя от того, что стройка затянется на годы или будет заморожена.	Банк не даст кредит, если жилище не соответствует санитарным нормам: неполадки с проводкой, сантехникой, отопительной системой и так далее.
Вы можете сразу въезжать и жить в квартире после заключения сделки. В случае с первичным жильём всегда придётся ждать, а сколько — зависит от того, на каком этапе находится строительство.	Банк может отказать в выдаче кредита, если дом находится в неблагоприятном районе или слишком удалён от инфраструктуры.
Стоимость вторичного жилья фиксирована. Цена первичного жилья будет зависеть от стадии строительства.	Владелец жилья может отказаться продавать недвижимость через банк, так как он будет вынужден указать настоящую стоимость в документах, а это увеличит налоговый платёж.
При заселении в новостройку придётся вкладываться в отделку и покупку мебели. Вторичное жильё чаще всего имеет приемлемый ремонт, а обновить интерьер можно со временем.	Есть риски, что обнаружатся претенденты на имущество, о которых не было известно, а это приведёт к судебным тяжбам.
При покупке вторичного жилья вы сразу можете оценить, в благоприятном ли районе оно находится, есть ли рядом школа, садик, больница. С новостройкой всё может быть несколько сложней — и соседи, и инфраструктура появятся позднее.	Жилище уже может быть в залоге, иметь большую задолженность по коммунальным платежам или иные нюансы, о которых вы не подозреваете.

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

«Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную. Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту. Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там. Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.