Многие полагают, что ипотека – это ссуда, предоставляемая банком для покупки жилья. Однако данное понятие намного шире. На вопрос, что такое ипотека, специалисты ответят – это одна из многочисленных форм залога, согласно которому кредитору передается в залог именно недвижимость. Говоря простым языком, ипотека – это кредит, который заемщик берет у банка, предлагая в залог недвижимость, то есть залог жилья – это и есть ипотека. Такое взаимодействие предполагает, что ипотечное имущество остается во владении у кредитора до полного погашения долга заемщиком.
Принято считать, что ипотека жилья – это кредит на покупку недвижимости, однако это не совсем верно. Конечно, в большинстве случаев ипотечный кредит берется на покупки жилья, но если у заемщика имеется и другое жилье, то может отдать его в ипотеку, оформив ипотечный кредит на любые другие нужды – приобретение автомобиля, яхты, бриллиантового колье, евроремонта, вложения в бизнес, строительство и т.д. Если же у заемщика нет другого жилья, то ему выдается целевой кредит – на приобретение жилья, которое он передает в залог кредитору.
При этом стоит отметить, что недвижимое имущество, закладываемое в качестве ипотеки, остается в собственности заемщика, но банк в случае невыполнения своих обязательств должником имеет право реализовать жилье. Так же не лишним будет знать, что ипотека жилья – это публичный залог. То есть, заключая договор ипотечного кредитования, он регистрируется в соответствующих органах с отметкой, что данная недвижимость находится под обременением. И если заинтересованному лицу потребуется информация об этом имуществе, то он может потребовать выписку из Госреестра.
Важное преимущество ипотеки перед другими видами кредитования – это сроки, суммы и проценты. Так, ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет в размере до десятков миллионов рублей, при этом процентная ставка по ипотеке заметно ниже, чем при обычном потребительском кредите, так как банки, принимая в залог недвижимость, существенно снижают свои риски. Такое сотрудничество взаимовыгодно для обеих сторон – заемщик получает значительно смягченные условия кредитования, а кредитор – немалую прибыль, ведь переплата по жилищному займу иногда достигает 100%.
Оформление ипотечного кредита – это многоэтапный процесс, который включает сбор документов, их анализ комиссией банка, поиск недвижимости, ее страхование и оценка, заключение и регистрация договоров. Так для оформления ипотеки необходимо иметь высокий и стабильный доход, позитивную кредитную историю и минимальные накопления для первоначального взноса. Впрочем, некоторые категории граждан могут рассчитывать на социальную ипотеку при участии государства в погашении долга.
Что представляет собой ипотека, как инструмент кредитной системы в РФ. В настоящее время на финансовом рынке можно выделить целый ряд кредитных программ, одной из которых является ипотечное кредитование частных лиц. Что же подразумевается под понятием ипотека физических лиц. Ипотечная программа кредитования заключается в предоставлении ссуды под закладную. Залоговым обеспечением могут выступать приобретаемые на заёмные деньги объекты, такие как дом, квартира, автомобиль, или же иное дорогостоящее имущество.
Если заёмщик не в состоянии справиться с кредитным бременем, вовремя вносить платежи и погашать долг, право собственности на заложенное имущество переходит к банку. Только таким образом он может обеспечить возвратность кредита.
Главные особенности данного способа кредитования:
Ипотекой является непосредственно сам имущественный залог;
Срок ипотечного кредитования довольно таки велик, он может составлять от 10 до 35 лет, в зависимости от суммы выдаваемых заёмных средств;
Имущество, выступающее обеспечительной мерой по ипотеке, обычно находится в собственности самого должника;
Залоговым инструментом может выступать лишь только тот объект недвижимости, на которое заёмщик имеет официально оформленное право собственности в виде государственного свидетельства;
В качестве законодательной базы, на которую можно опереться при оформлении кредитного ипотечного договора выступает налоговый кодекс и право по залоговому обращению;
Ипотечным кредитованием могут заниматься только крупные финансовые организации, имеющие лицензию и разрешение на осуществление кредитных операций.
Кто может участвовать в программе ипотечного кредитования:
Одним из участников кредитных отношений является лицо, которое предоставило в кредитную организацию залоговое имущество в качестве обеспечительной меры возвратности своего кредита.
Вторым основным участником финансовых отношений выступает заёмодатель, то есть непосредственно сама кредитная организация, которая осуществляет выдачу кредита под необходимую обеспечительную меру.
Ознакомившись с основным принципом действия ипотечного механизма в России можно прийти к выводу, что данная программа является хорошим подспорьем в решении бытовых и жилищных проблем, как молодых семей, так и для улучшения условий проживания практически для каждого человека.
Этот термин имеет двоякое значение и его можно рассматривать и как правоотношение и как ценную бумагу, а именно — закладную. Ипотечное кредитование представляет собой выдачу ссуды под залог недвижимости. В этом процессе фигурируют два лица: залогодатель и залогодержатель.
Залогодатель – человек, которые берет ссуду, оставляя за это в залог недвижимость, которой он владеет на законных основаниях. В качестве залогодателя может выступать и организация.
Залогодержатель – юридическое лицо, которое выдает кредит под залог имущества.
Учитывая тот факт, что цены на недвижимость постоянно растут, ипотека – это хорошая возможность приобрести по фиксированной цене собственное жилье в кредит. Квартира в ипотеку стало популярным решением на рынке недвижимости. Но перед тем как совершить данный поступок, необходимо оценить все сопутствующие риски и свою платежеспособность. Сейчас на сайтах банков предоставляющих ипотечный кредит размещен ипотечный калькулятор. Им можно воспользоваться для подсчета суммы платежа, размера кредита и величину переплаты. По желанию можно выбрать аннуитетный или дифференцированный платеж.
Для того чтобы банк гарантированно одобрил ипотечный кредит, надо соответствовать некоторым пунктам. На них в первую очередь обращают внимание при рассмотрении заявки.
• Хорошая кредитная история.
• Готовность сделать первоначальный взнос. Обычно он составляет 10-20% от стоимости жилья. Но может быть и больше.
Следует помнить, что банк не всегда предоставляет ту сумму, которая необходима на покупку жилья. Она может быть гораздо ниже. Это связано со многими причинами.
• Независимые оценщики или эксперты банка оценили квартиру по более низкой цене, чем та, которую за нее просят. Банк не готов идти на риск, ведь в случае, если клиент не сможет платить по кредиту, реализация этой квартиры не сможет покрыть расходы банка.
• Низкий уровень дохода клиента. Оценивая платежеспособность клиента, банк основывается на его среднемесячном доходе. Если банк считает, что могут быть какие-либо проблемы, то умножает эту сумму на коэффициент риска. Размер платежа должен составлять такую сумму, которая была бы необременительна для клиента. Надо так же учитывать, что при расчете из дохода вычитаются все платежи.
• Может статься так, что на момент обращения в банк у него исчерпался ипотечный лимит собственных средств.
Итак, с чего начинается оформление ипотечного кредита. Во-первых необходимо выбрать банк, условия которого подходят больше всего. Во-вторых, подготовить необходимые документы: паспорт, справку о доходах за прошлый год и за все месяцы текущего года, копия трудовой книжки и копии свидетельств о владении дорогостоящим имуществом и правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
После одобрения банком суммы кредита между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, который обязательно регистрируется в соответствующем органе и вносится в реестр. В свидетельстве о праве собственности на жилплощадь ставится пометка об обременении.
Ипотечный кредит имеет свои положительные и отрицательные стороны. К плюсам ипотеки можно отнести:
• Возможность приобретения собственной жилплощади сразу, не ожидая, когда накопится полная сумма.
• Получение прописки заемщику и членам его семьи в приобретенном жилье.
• На весь срок действия ипотеки заемщик получает льготы по подоходному налогу.
• Необременительные платежи благодаря длительному сроку кредитования.
• Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по потребительскому.
• Фиксирование стоимости жилья. Не зависимо от того как изменится цена за жилье, платеж останется прежним.
Но при этом имеются и существенные минусы в приобретении жилья в ипотеку.
• Самый большой минус — это переплата. Она может достигать 100% и более, в зависимости от кредитной ставки и срока действия кредита.
• Обременение на приобретенное жилье. Пока не закроется кредит недвижимость нельзя продать или подарить.
• Дополнительные расходы на страховку жилья. Таким способом банк минимизирует свои иски.
• Наличие первоначального взноса у некоторых банков. Чем меньше его размер, тем выше процентная ставка и наоборот.
Обстоятельно взвесив «за» и «против» нужно решать, подойдет Вам квартира в ипотеку или стоит искать другие варианты.
Сложное экономическое положение страны внесло свои коррективы и в ипотечное кредитование. Ипотека 2016 года отличается от прошлых лет более высокой процентной ставкой. Если раньше она была на уровне 11,7-12% в среднем, то в этом году поднялась до 14,5-14,9%. Прогнозируют ее рост до 19-21%. Повышение риска невозврата денег от заемщика, заставляет банки ужесточать условия выдачи ипотечного кредита.
Но в то же время будут работать социальные программы: ипотека и материнский капитал, строительство загородного жилья и господдержка жилищного кредитования.