ипотека жилье заемщик кредитор
Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон — а проблема остается.
Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно «потянуть» ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую «роскошь» без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет «длинных» денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.
В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку «длинные деньги». Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на «плечи» местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает — денег государство все равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.
Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.
Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.
В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.
Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
- 1. неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
- 2. относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
- 3. невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
- 4. отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
- 5. юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
- 6. высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
- 7. проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
- 8. психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, — а отдавать приходится свои»).
Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать данную процедуру.
Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.
Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков — скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.
В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество — обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Преимущество ипотечного кредитования для кредиторов заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться НД по своему усмотрению.
В России количество выдачи ссуд под залог НД значительно невелики, т.к. ее стоимость при залоге ниже рыночной. Вследствие того, что залог оценивается из продажи в далеком будущем, если кредит не будет возвращен, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге не выгодна залогодателю.
В то же время во многих зарубежных странах именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с НД.
Развитие системы ипотечного кредитования позволяет получать ипотечные кредиты под приемлемый % и тем самым ускорить процесс приобретения жилья населением, а предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге (выявление некредитоспособных заемщиков, проверка трудоустройства клиента, его текущие доходы и т.д.);
3) оценка вероятности погашения кредита (оцениваются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит);
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
На 1 этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки и оформить заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных документов и включает информацию:
— желаемые условия кредита (вид, общая сумма, %ставка, размер ежемесячного платежа)
— подписание покупаемой собственности, включая адрес
— источник первоначального платежа
— назначение кредита (покупка, строительство, рефинансирование собственности)
— сведения о работе и источниках дохода
— сведения об активах и обязательствах.
Отношение суммы кредита к стоимости НД, используемых в качестве залога, обычно не превышает 70%. Поэтому кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, что соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья.
— договор купли-продажи недвижимости;
— договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
— осуществляется прием платежей;
— проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
— ведется бухгалтерский учет операций;
— рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
— взимаются просроченные платежи;
— ведется работа с проблемными кредитами:
— переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
— ведется отчетность по выданным кредитам.
Методы ипотечного кредитования:
1. Метод аннуитентного кредитования — самоамортизирующийся кредит (типовой) с фиксированной %ставкой, по которой предусмотрены равновеликие периодические (ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает в счет погашения долга и уплату % по кредиту.
Факторы, учитывающиеся при расчете средств по ипотечному кредиту:
— основная сумма кредита
— срок погашения кредита
2. Метод ипотечного кредитования с фиксированной выплатой основной суммы. Особенности условий:
— периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга
— выплаты % на оставшуюся часть долга.
4. Метод ипотечного кредитования с переменной %ставкой.
— % ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке
— может быть установлен мин./макс. уровень %ставки. Могут проводиться в оговоренные договором интервалы времени.
Кредиты с переменной %ставкой обладают более высокой степенью риска невыполнения обязательств по сравнению с кредитами с фиксированной %ставкой.
- кредиты с корректируемой %ставкой
- кредиты с пересматриваемой %: ставкой (предусматривается периодический шаровой платеж остатка кредита)
- кредиты с индексируемыми платежами (%ставка фиксируется на весь срок кредитования)
5. Метод кредитования с регулируемой отсрочкой платежа – обеспечивает кредиторам достаточный доход на инвестиции. Выплаты не превышают 30% от дохода семьи на протяжении всего кредитного периода.
6. Метод ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом. Предусматривается возможность продажи НД, являющейся залоговым обеспечение кредита, еще непогашенного на момент продажи.
7. Метод ипотечного кредитования с участием кредиторов-инвесторов. Кредитор одновременно получает платежи по кредиту и опр. часть регулярных доходов.
8. Метод ип. кред-ия с ростом платежей (для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов)
9. Метод краткосрочного финансирования девелопмента. Кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет оплачен кредит.
10. Метод финансирования строящегося жилья. Долевое участие в строительстве – распространенный метод финансирования жилья. Осн. варианты долевого участия:
— со 100%единовременной оплатой
— с поэтапной оплатой (за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, по графику каждым взносом оплачивается площадь жилья; разницу в стоимости старой и новой квартире дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства)
11. Методы финансирования проектов по освоению земли. Существуют кредиты по освоению земли для таких методов (кредиты с шаровым платежом). Степень риска этих кредитов высока. Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет:
— приведения милиративных работ
— устройства улиц и дорог и т.д.
Перспективы развития ипотеки в России.
Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков. Зарубежный опыт — отличная основа для развития ипотеки в России, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, что ипотека — это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина. В России и странах СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся. Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий развитию ипотеки — неграмотность и слабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. Что ждет ипотеку? Говоря о ее развитии в России, специалисты утверждают, что внесение изменений в закон об ипотечных бумагах даст возможность участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Это создаст более благоприятный режим для развития ипотечного кредитования и покупки жилья. По данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Ипотекой же на сегодняшний день в России могут воспользоваться лишь 10–12% населения.
Результаты развития рынка жилищного строительства показывают, что возможность приобретения жилья сегодня имеют лишь 10% населения, а по некоторым данным, и того меньше — всего 4–5%. Основная часть россиян по оценкам экспертов, почти 100 млн человек, оказалась отлучена от рынка жилья, так как не имеет возможности единовременно оплатить стоимость квартиры, а условий кредитования под доступные проценты практически не существует.
Ипотекой же на сегодняшний день в России могут воспользоваться лишь 10–12% населения. В развитых странах, где процентные ставки составляют 2–3%, эта цифра достигает 60–70%.
Татьяна Чубарова: При нынешних условиях ипотечного кредитования я бы не советовала прибегать к такой форме решения жилищной проблемы. Согласитесь, удвоение, а то и утроение стоимости жилья, которое получается в итоге — перспектива не слишком привлекательная даже для людей с относительно высоким достатком. Это просто нечестно, играть на таких условиях.
Поэтому сегодня, как ни банально это звучит, гораздо безопаснее и выгоднее взять в долг у родственников и знакомых, чем связывать себя долговыми обязательствами с банками.
Повышение эффективности ипотеки, по утверждению экспертов, напрямую связано со снижением процентных ставок и развитием соответствующих финансово-кредитных институтов. Естественно, что улучшение условий кредитования зависит и от общей ситуацией в экономике. По общему и единодушному мнению аналитиков, базовой ставкой для ипотечного кредитования является уровень инфляции. Пока она будет оставаться высокой, плата за кредитные ресурсы не снизится.
Однако на сегодняшний день в различных регионах России начинают успешно применяться так называемые накопительные программы. По словам помощника заместителя председателя комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Любови Оловянниковой, в какой-то мере снизить накал проблемы должны жилищно-накопительные кооперативы, закон о которых был принят этой весной.
Любовь Оловяннникова: В этой системе есть много позитива, но есть и недостатки, которые тормозят процесс. Накопительная система должна стать спасением, особенно для малообеспеченных слоев населения, к которым сегодня относятся, в том числе, военнослужащие и бюджетники.
Суть жилищно-накопительных кооперативов, в общем-то, проста: член ЖНК вносит часть стоимости жилья, остальное доплачивает кооператив, предоставляя пайщику рассрочку на 5–10 лет. Основное условие для пайщика — вступительный взнос и ежемесячные членские выплаты. До окончания погашения рассрочки жилье остается в собственности кооператива. Во многих регионах, по словам Оловянниковой, создаются кредитные потребительские кооперативы граждан, при этом администрации осуществляют дотационные программы. Существуют регионы, где такие системы достаточно развиты, например в Уфе или Ижевске.
Здесь тоже существуют ловушки, которые порой бывает очень трудно обойти. Одна из них — недобросовестные организации, которые путем реорганизации в потребительские ипотечные кооперативы хотят получить доступ к средствам населения. Они обещают очень низкий процент, заключают договор с неопределенным сроком и прокручивают внесенные средства. В итоге пайщики рискуют остаться и без денег, и без жилья.
В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 76 субъектах Российской Федерации, а к концу года по планам агентства должна охватить всю территорию России. На сегодняшний день средний размер ипотечного кредита сроком в среднем на 16 лет составляет 400 000 рублей. Несмотря на не очень-то выгодные пока условия кредитования, динамика выдачи ипотечных кредитов, по данным АИЖК, из года в год растет. В 2004 году было выдано всего 56 3000 ипотечных кредитов, в 2005 планируется, что эта цифра увеличится до 115 000, к 2008 — до 570 000, а в 2010 году достигнет в соответствии с пожеланиями Президента Путина 1 млн.
По мнению генерального директора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, существующие объемы ипотечного кредитования на порядки меньше того уровня, который позволит реально повысить доступность жилья. Чтобы увеличить эти объемы и сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, необходим приток долгосрочных и недорогих ресурсов на рынок ипотечного кредитования.
Для региональных банков участие в ЕСР ИЖК — практически единственная возможность развивать розничный бизнес по выдаче ипотечных кредитов в условиях отсутствия долгосрочных ресурсов, отмечает Семеняк. У крупных банков на начальном этапе есть альтернатива — развивать свои ипотечные программы с последующим рефинансированием за счет выпуска своих ипотечных ценных бумаг. Но любой универсальный банк, соблюдая нормативы ликвидности, рано или поздно исчерпает выделенные на ипотеку лимиты. Именно поэтому система рефинансирования нуждается в государственной поддержке.
Специалисты считают, что ипотека в нашей стране получит развитие только тогда, когда объем господдержки составит не менее 300 млрд рублей, а инфляция все-таки начнет снижаться. К сожалению, пока что эти условия так же далеки от реальности, как и надежды большинства жителей России обзавестись собственным жильем.