Покупаю квартиру в строящемся доме по ДДУ, оплата через аккредитив, условия аккредитива — регистрация договора ДДУ. То есть я вношу 100% предоплату на счёт в банке, и только после этого мой договор отправляется на регистрацию. После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщика. Есть ли здесь подводные камни для покупателя, всё ли верно, что будет если мой договор не зарегистрируют. Были ли случаи подоных рассчётов.
Ответы юристов ( 1 )
После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщика
Надежда
Надежда, да, много застройщиков работают по данной схеме, это нормально.
Хотя, многие застройщики обходятся и без этого, просто прописывают в договоре пункт о том, что дольщик обязуется в такой-то срок после регистрации ДДУ перевести деньги на счет застройщика.
будет если мой договор не зарегистрируют
Надежда
В договоре должно быть прописано, что деньги в этом случае в срок не позднее… возвращаются Вам
Есть ли здесь подводные камни для покупателя
Надежда
Если только то, что пока договор проходит регистрацию что-то случиться с банком.
Доброго времени суток. Я подписал ДДУ и компания, с которой как раз я его заключал, должна была отправить его на регистрацию в росреестр (делал нотариальную доверенность чтобы все необходимые документы за меня собирали сотрудники компании. Так посоветовал менеджер). Менеджер после подписания выдал мне необходимые документы для открытия аккредитива в Сбербанке и я, до того как договор был зарегистрирован, открыл аккредитив и внес всю сумму за квартиру. Это очень рискованно я поступил или нет? Просто договор подписал еще в конце июля (26 июля), а на регистрацию его отправили только 16 августа (и то это оповещение от компании пришло) и вот только числа 27-28 договор должны зарегистрировать. Проверял росреестр на наличие моего договора, но его в списках еще не было (последнее обновление списка было 23 августа, я смотрел 25 августа). Просто закрадываются маленькие сомнения по поводу компании из за того, что так долго регистрируют договор. Хотя застройщик надежный, все проверял прежде чем подписывать с ним договор.
Максим, не могу сказать про Москву, но в Питере никто из застройщиков более 1.5 мес договор не регистрировал. Застройщику выгодно быстрее зарегистрировать ДДУ, потому что именно после этого банк переведет ему деньги. Аккредитив в Сбере, если память не изменяет, открывают на полгода, если в этот период вы не получите зарегистрированный договор, то деньги вернутся вам на счет. Застройщики не по одному ДДУ отдают на регистрацию, а сразу пачкой от группы дольщиков. Пачка тоже ни за один день формируется, поэтому паниковать вообще не стоит, вы ничем не рискуете.
Одна из причин упорного сохранения серых схем на первичном рынке – невозможность привлекать деньги дольщика до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ). Вопрос об этом был окончательно решен весной 2010-го, когда Президиум Высшего Арбитражного суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации.
Механизм расчетов посредством банковского аккредитива подробно описан в Гражданском кодексе РФ. Суть его состоит в том, что покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет продавца после того, как тот представит документы о выполнении своих обязательств. В случае долевого строительства подтверждением является ДДУ со штампом Росреестра.
Банк выступает третьим лицом в сделке и, с одной стороны, гарантирует застройщику получение денег после выполнения своих обязательств по регистрации договора. С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора. Если по каким-то причинам регистрация ДДУ не состоится, вся перечисленная на аккредитив сумма будет возвращена покупателю.
На практике это происходит следующим образом. Выбрав квартиру, будущий дольщик подписывает ДДУ. Затем со своим экземпляром договора обращается в один из названных застройщиком банков и пишет заявление на открытие аккредитива. Банк открывает специальный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика в том объеме, который указан в договоре. То есть при единовременной оплате – за всю квартиру целиком, при покупке жилья в рассрочку – первоначальный взнос.
После государственной регистрации договора застройщик представляет в банк документы, указанные в аккредитиве. Если документы соответствуют условиям, банк перечисляет денежные средства застройщику.
Стоимость процедуры довольно умеренная: банки берут за выполнение своих обязательств 0,1% от размещенной на аккредитивном счете суммы, но не менее 1 тыс. и не более 6 тыс. руб. (в редких случаях – 10 тыс. руб.).
Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их.
Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра. Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.
Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации. Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика. Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.
Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ.
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу. Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.
В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета.
Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.