Что такое кредитный договор обеспеченный ипотекой

Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека. Ипотекой именуется залог недвижимого имущества: земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иных объектов недвижимости. Залог таких объектов возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 1 ст. 130, абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Помимо правил Гражданского кодекса РФ, ипотека регулируется положениями Закона об ипотеке.

Ипотека может возникать как на основании договора об ипотеке, так и в силу закона. В частности, в силу закона возникает ипотека жилого помещения, которое приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Если обязательство заемщика обеспечивается ипотекой на основании договора, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п.п. 1 — 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Соглашение об ипотеке может быть включено непосредственно в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)*(1). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф01-220/12).

Если заемщиком по кредитному договору является гражданин, получающий кредитные средства для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщика по такому договору обеспечены ипотекой, к отношениям по этому договору применяется ряд положений, установленных для договора потребительского кредита Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». В частности, в таком договоре должна быть определена полная стоимость кредита в соответствии с требованиями названного федерального закона. Информация о полной стоимости кредита должна быть размещена на первой странице кредитного договора. Кроме того, кредитор обязан разместить в местах оказания услуг (местах приема заявлений о выдаче кредита, в том числе в сети Интернет) информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита. В связи с предоставлением кредита по такому договору кредитор не вправе взимать вознаграждение за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Те же правила применяются и к договору займа (ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014).

В отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, заключившее договор в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, закон ограничивает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа), а также по уплате процентов за пользование кредитом (займом). Если по условиям такого договора в период просрочки в уплате суммы основного долга и (или) процентов по нему заемщику продолжают начисляться проценты за пользование кредитными (заемными) средствами, размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать ключевую ставку Банка России, установленную на день заключения этого договора. Если по условиям кредитного договора (договора займа) проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, размер неустойки не может превышать 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Эти ограничения применяются к договорам кредита (займа), обеспеченным ипотекой, которые заключены после 24.07.2016 (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 217-ФЗ (далее — Закон N 217-ФЗ), ст. 2 Закона N 217-ФЗ).

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает уплату залогодержателю (банку) как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Если иное не предусмотрено договором, ипотека также обеспечивает возмещение банку убытков, причиненных ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, уплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя обеспечиваются ипотекой в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п.п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее — банк) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (абзац первый ст. 50 Закона об ипотеке). Взыскание может быть обращено и в том случае, если в отношении должника, обязательства которого обеспечены ипотекой, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2015).

Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику (ст. 61 Закона об ипотеке).

Некоторые особенности обращения взыскания на имущество должника, которое является предметом залога (в том числе ипотеки), и реализации такого имущества установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ). Так, с даты введения в отношении должника — залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58). Нельзя обратить взыскание, в том числе во внесудебном порядке, и на заложенное имущество гражданина в период с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании его банкротом до даты утверждения плана реструктуризации долгов такого гражданина или до даты принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом (п. 1 ст. 213.10 Закона N 127-ФЗ).

В случаях, предусмотренных Законом N 127-ФЗ, план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, может содержать положения о порядке и сроках продажи имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 6 ст. 213.14 названного Закона).

*(1) Пункт 3 ст. 10 Закона об ипотеке предусматривает также государственную регистрацию договора ипотеки. Однако это правило не применяется к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014. Начиная с этой даты государственной регистрации подлежит лишь сама ипотека (ч.ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

Оформление кредитного договора по ипотеке – ответственное мероприятие, при котором важно учитывать массу факторов, поскольку от правильности понимания зависит ваше благосостояние на протяжении нескольких последних лет. Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости на условиях ипотечного кредитования важно внимательно изучать договор и условия сделки. А лучше сразу обратиться к юристу, который сможет изучить документ и выявит все возможные риски.

Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Регулируется Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге) недвижимости. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.

Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:

• выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь кредитный договор,
• оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый (ипотечный).

Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.

Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:

• Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
• Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
• Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
• Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
• Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
• Порядок целевого использования и погашения.

Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.

В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.

Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.

Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.

Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.

Банк, как и любое иное кредитно-финансовое учреждение, может отказать в предоставлении ипотечного кредита без объяснения каких-либо причин в любой момент. Это обстоятельство прописывается в прочих условиях договора. Обратите на данный пункт особое внимание, поскольку до него мало кто доходит, а там могут быть прописаны условия по комиссиям, страхованию и т.д.

Обязательность страхования по кредитному договору — важный пункт. Если его не продлять ежегодно, то в договоре предусмотрены возможные неприятные последствия:

• увеличение процентной ставки при не продлении страхования жизни и здоровья заемщика

• требования банка досрочного возврата долга в полном объеме.

Подробнее о последствиях отказа от страхования читайте в статье: Что будет если не делать страховку по ипотеке

В случае досрочного погашения ипотеки будьте готовы к штрафным санкциям. Все дело в том, что при оформлении займа банк планировал получить определенную сумму за указанный период. Но при преждевременном погашении проценты теряются, что приводит к значительной экономии. Однако, далеко не все банки соглашаются на досрочное погашение кредита.

Возможность сдачи недвижимости в аренду, перепланировки и ответственность за несоблюдение этого требования.

Обязанность заемщика уведомить банк об изменении персональных, паспортных данных и места жительства.

Подписание договора по ипотечному кредитованию осуществляется до того, как произойдет регистрация приобретаемого объекта недвижимости в собственность.

Заниженная или завышенная цена объекта недвижимости по ипотеке не относится к официальным схемам кредитования, но это может произойти при сговоре сторон или банальной ошибке. Снижение цены (ипотека с недофинансированием) возможно при желании уйти от уплаты налогов, но если сей факт раскроется, то придется понести уголовное наказание.

И это далеко не полный перечень всех обстоятельств, на что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке. Заручившись поддержкой опытного юриста, вы сможете избежать массы проблем и крупных финансовых затрат.

Если клиент берет кредит с целью приобретения жилья, он должен предоставить залог . Обеспечением по ипотеке выступает движимое и недвижимое имущество, депозиты и пр. В зависимости от типа залога и его характеристик устанавливаются параметры сделки.

• поручительство физических и юридических лиц;
• привлечение созаемщика;
• залог предмета ипотеки (заем составляет обычно до 70–80% от стоимости жилья);
• залог прочего недвижимого имущества, которое имеется в собственности у участников сделки (размер кредита определяется оценочной стоимостью обеспечения);
• залог движимого имущества (автотранспорт, оборудование и пр.).

В качестве основного обеспечения по ипотеке выступает залог недвижимого имущества. Все прочие виды гарантий являются дополнительными и обычно не рассматриваются в качестве самостоятельного залога.

Нередко заемщику разрешается оформить кредит с обеспечением в виде приобретаемого жилья либо уже имеющегося (на выбор). На процентную ставку это не влияет. Единственная разница состоит в том, какая сумма клиенту будет доступна. Например, при покупке квартиры под залог большого дома гражданину не обязательно предоставлять первый взнос.

Часто банки выдают займы, рассматривая в качестве обеспечения сам предмет ипотеки. Такие сделки имеют ряд особенностей.

Во-первых, фин.учреждение подстраховывается на случай возникновения дополнительных расходов (реализация залога по решению суда). На руки клиент получит лишь часть от оценочной стоимости квартиры (дома). Остальную сумму (обычно 10–30%) заемщик должен иметь наличными. В качестве первого взноса принимается также материнский капитал и средства, накопленные на счету военнослужащего по программе НИС.

Во-вторых, регистрация недвижимости на нового собственника происходит до или после заключения ипотеки. От этого нередко зависит процентная ставка.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, должно выполняться в соответствии с графиком погашений. Если заемщик допускает просрочки по выплате задолженности, банк имеет право на реализацию предмета обеспечения на торгах. Производится это на основании суда или по соглашению между сторонами.

Договор ипотеки в каждом банке имеет свои особенности. Основными моментами, которые обязательно должны быть оговорены, являются:

• предмет ипотеки (что предоставляется в качестве обеспечения, характеристики объекта, место его расположения);
• оценочная стоимость залога;
• какие обязательства обеспечиваются ипотекой (размер кредита, срок погашения задолженности, процентная ставка);
• на каких правах залоговое имущество принадлежит владельцу (собственность, аренда, пр.), где зарегистрированы права на недвижимость.