Когда все условия покупки квартиры оговорены, продавец и покупатель пришли на сделку, в их планы может неожиданно вмешаться не слепой случай, а банк, который на первый взгляд внезапно, выставляет новые условия. К чему стоит быть готовым и можно ли этого избежать — узнаем в этой статье.
Покупатели и продавцы квартиры на вторичном рынке периодически жалуются, что банки иногда выставляют неожиданные условия, которые ставят сделку под угрозу или вынуждают ее стороны срочно предпринимать целый ряд действий. Мы собрали самые наиболее часто встречающиеся ситуации и попросил экспертов объяснить, почему так произошло и можно ли такого избежать.
Ситуация первая. Покупатель квартиры получает предварительное одобрение ипотеки, однако на подписании условия меняются: ставка может быть существенно выше (на 0,5-1 процентный пункт). Также может измениться размер первоначального взноса.
Полученное банковское одобрение не является предварительным кредитным договором, а значит, банк не обязан сохранять за вами ставку.
Крупным агентствам (и соответственно их клиентам) в этом плане жить проще. У них налажены надежные партнерские взаимоотношения со всеми банками. Нередко это даже отражается на процентной ставке.
Увеличение процентной ставки возможно только в случае отказа клиентом от следующих видов страхования: личное, титула и квартиры.
При этом все опрошенные эксперты отмечают, что такие ситуации складывают не часто.
Ситуация вторая. Стороны сделки хотят осуществить передачу денег через банковскую ячейку. Сотрудники банка всячески настаивают на том, чтобы расчеты проводились не через ячейку, а через аккредитив.
Если же банк действительно отказывается от такой формы расчёта, то мы советуем согласиться на аккредитив. Такая форма расчетов безопаснее. Исключен риск получения фальшивых купюр или кражи при ограблении.
Ситуация третья. Участники сделки хотят провести ее через депозит нотариуса. Однако банк, одобривший покупателю ипотеку, настаивает, чтобы все расчеты велись через него.
Эксперты оказались единодушны в том, что такое требование банка логично. » Как правило, через нотариуса проводятся сделки без ипотеки».
Ситуация четвертая. Предварительное одобрение ипотеки получено, однако сотрудники банка настаивают на том, чтобы клиент оплатил дополнительные услуги, в противном случае в ипотеке будет отказано.
Прежде всего эксперты рекомендуют разобраться, что за вид услуги клиенту предлагают. Например, для банка совершенно нормально требовать от клиента оформления страховки.
Если же речь идет о необязательной услуге, необходимо вызывать руководителя отделения. Помимо этого, можно позвонить на горячую линию и оставить жалобу на неправомерные действия.
Кроме того, в число дополнительных услуг входит смс-информирование или оформленные банковские карты. Теоретически вы можете отказаться от услуг и даже подать в суд при навязывании, руководствуясь Статьей 16 Закона о защите прав потребителей. Для этого стоит зафиксировать отказ в ипотеке на камеру, предъявив доказательства в суде. Однако, как показывает многочисленная практика, это приведет к пересмотру условий кредитования в худшую для вас сторону.
Поэтому совет один – выбирайте другой банк.
С вами был ваш персональный специалист по недвижимости Антон Перминов.
Если вам нужна помощь в любых вопросах, касающихся приобретения, обмена, аренды и прочих операций с недвижимостью, задавайте вопросы, записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию:
Передача денег – ответственный момент в любом договоре. При сделках с недвижимостью, особенно приобретаемой в ипотеку, этот вопрос волнует как будущих, так и нынешних владельцев квартиры. Как и когда происходят расчеты в цепочке «покупатель-банк-продавец» – тема статьи.
1. Размещение суммы первоначального взноса заемщика на депозите банка.
2. Внесение аванса/задатка на приобретаемую квартиру или дом в кредит (оформляется расписка и предоставляется в банк).
3. Перечисление банком основной суммы (заемных средств) на счет заемщика.
4. Передача средств за имущество с депозита покупателя на счет продавца.
5. Перевод суммы сертификата из бюджета на счет продавца (если первоначальный взнос отсутствует и используются формы государственной поддержки).
- использование индивидуального банковского сейфа/ячейки (наиболее распространенный вариант);
- перевод денежных средств при помощи банковского аккредитива* (чаще всего используется для покупки недвижимости в другом регионе )
*– безотзывное поручение банку перевести денежные средства на счет продавца при предоставлении определенных документов.
Разберем порядок действий при оформлении ипотеки с использованием индивидуального банковского сейфа:
1. Подписывается договор купли-продажи квартиры.
2. Заключается трехсторонний договор аренды индивидуального сейфа (покупатель-продавец-банк). Оговариваются условия доступа к ячейке.
3. Покупатель снимает со своего вклада сумму первоначального взноса. Наличные помещаются в ячейку (присутствуют покупатель, продавец и сотрудник банка). Оформляется расписка в получении продавцом этих денег.
4. Подписывается ипотечный договор и договор о залоге имущества, на счет покупателя зачисляются кредитные средства.
5. Полученная сумма снимается со счета и помещается в ячейку/сейф в присутствии покупателя, продавца и сотрудника банка. Подготавливается новая расписка на полную сумму, хранящуюся в сейфе. Документы на получение первоначального взноса и аванса аннулируются.
6. Подписанные договора и закладная сдаются на государственную регистрацию права собственности.
7. Если сделка, по каким-либо причинам не состоялась, доступ к индивидуальному сейфу может быть открыт только для покупателя в присутствии сотрудника банка.
- паспорт покупателя;
- ключ и договор аренды ячейки;
- заявление о факте расторжения сделки.
8. В случае успешного завершения сделки, доступ к ячейке может быть открыт только для продавца. Для этого требуется предъявить:
- паспорт продавца;
- ключ от индивидуального сейфа и договор аренды;
- расписка продавца о получении всей суммы денежных средств;
- оригиналы или копии (заверенные нотариусом) документов с отметкой о наличии ипотеки в пользу банка.
Схема передачи денег с участием аккредитива похожа на описанную выше. Основные моменты:
1. Подписываются договора о приобретении квартиры в кредит.
2. Банк зачисляет кредитные средства на счет покупателя.
3. Покупатель открывает аккредитив и перечисляет на него сумму ипотеки и первоначальный взнос.
4. Продавец получает письмо с указанием суммы, размещенной на аккредитиве банка.
5. В случае регистрации сделки, продавец предоставляет:
- паспорт;
- письмо о наличии на аккредитиве денежных средств;
- документы с отметкой о наличии ипотеки.
В этом случае банк перечисляет средства аккредитива на счет продавца.
Индивидуальный сейф или банковская ячейка – платная услуга банка, позволяющая его клиентам обеспечить сохранность средств и соблюдение конфиденциальности в момент совершения сделок, а также безопасно провести расчеты по сделке. Стоимость пользования ячейкой зависит от длительности ее аренды и предполагает внесение залога – компенсации на случай потери ключа от сейфа.
Сбербанк предоставляет убедительные доводы за пользование данной услугой при ипотеке:
- Все расчеты производятся сторонами сделки в здании банка, оснащенном охраной и системой наблюдения. Деньги, хранимые в сейфовых ячейках, не принадлежат банку и им ничего не угрожает.
- Продавец вправе забрать деньги из ячейки в любой момент при условии получения покупателем свидетельства о переходе права собственности на объект сделки. После их получения продавец в целях безопасности может зачислить полученные деньги на свой счет.
- Если, в силу обстоятельств, сделка не состоялась покупатель в любое время может изъять деньги из сейфа.
- Сумма средств, помещаемых в ячейку и возможности продления договора ее аренды не ограничены.
- Стороны договора вправе посещать сейфовое хранилище только совместно.
- Каждый сторона сделки может установить доверенное лицо, которому будет предоставлен допуск. При этом необходимо оформить доверенность с указанием всех персональных данных доверенного лица.
Использование хранилища в Сбербанке сопровождается обязательным подписанием договора, в котором прописывается:
- Дата помещения ценностей на хранение в ячейку. В этот день стороны сделки совместно с сотрудником банка присутствуют при размещении денег в сейфе и проверке надежности его работы. Второй датой станет предполагаемый день изъять продавцом денег из хранилища.
- Стоимость услуги по предоставлению сейфа;
- Условия допуска к сейфу;
- Права и обязанности сторон договора аренды ячейки;
- Обязательства арендаторов и порядок разрешения споров.
Для оформления договора аренды банковской ячейки стороны предоставляют ответственному сотруднику Сбербанка документы, удостоверяющие личность, а также оформленные на момент заключения договора документы по ипотечной сделке.
После подписания договора пользования сейфом, все арендатор оплачивает услугу и получает:
- копию подписанного соглашения;
- акт о передаче в пользование;
- дубликат ключа.
Механизм обеспечения расчетов с использованием банковского сейфа происходит в Сбербанке следующим образом:
- В банковскую ячейку до оформления сделки купли-продажи помещается сумма денег, выданная банком заемщику.
- Деньги хранятся в сейфе до момента регистрации договора купли-продажи недвижимости и оформления права собственности на покупателя.
- Покупатель открывает ячейку, передает продавцу деньги и возвращает дубликат ключа от сейфа в Банк.
Сейфовые хранилища Сбербанка оснащены надежными системами безопасности. Открытие ячейки осуществляется в присутствии сотрудника банка, ее содержимое известно только непосредственным участникам сделки, что гарантирует конфиденциальность расчетов.
Использовании банковской ячейки для хранения денег и ценностей имеет один существенный минус: договор аренды не содержит указания на сумму средств, помещаемых в сейф, что, в случае возникновения спорной ситуации усложняет решение.
Использование ячейки при расчетах по ипотеке – дело добровольное и клиент банка вправе воспользоваться более удобным для него методом передачи денежных средств.
Таким образом, при осуществлении расчетов по ипотеке в Сбербанке с помощью банковской ячейки можно хранить не только деньги, но и документы, имеющие как правило большую ценность.