Ипотечными ценными бумагами могут быть

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Выделяют три вида:

Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ипотечные ценные бумаги — это способ инвестирования денежных ресурсов в строящуюся недвижимость. Их держатели получают доход с того, что стоимость квартир постоянно растет.

В современном мире этот вид активов приобретает все большую популярность, и приносит гарантированную прибыль своим владельцам. Работает этот механизм так. Инвесторы рефинансируют инвестиции в строящиеся объекты, покупая их при помощи жилищных займов. Деньги инвесторам возвращаются в более короткий период времени, чем период погашения жилищной ссуды. Главная задача данных финансовых инструментов — уменьшение рисков невозврата денег во время вложения их в строительство.

Облигации с ипотечным покрытием — это финансовый инструмент, исполнение обязательств по которому может быть обеспечено в полной форме или вместе с залогом. Они могут быть выпущены в бумажной и электронной форме. Их нельзя обеспечить залогом того жилья, которое еще находится на этапе строительства;
закладная — тип именных ценных бумаг, которые дают право их держателю получить исполнение по обязательствам, обеспечивающимся залогом недвижимости;
ипотечный сертификат — также именная ценная бумага, дающая право ее держателю распоряжаться долей в общей собственности на ипотечное покрытие.

В нашей стране наибольшей популярностью пользуются закладные. Саму закладную нередко используют в качестве залога.

У нас в стране ипотечными ценными бумагами заинтересовались в 2003 году. Как раз в это время был принят закон об ипотечном кредитовании. Эти активы привлекают отечественных бизнесменов своей ликвидностью и надежной правовой защитой. Они вызывают интерес у инвесторов, которые хотят инвестировать денежные ресурсы в объекты недвижимости, для того чтобы получить прибыль в будущем. Особый интерес они вызывают у пенсионных фондов и страховых фирм. В 2012 году общий объем этих активов составил 47 млн рублей.

Эти финансовые инструменты помогают минимизировать риски невыплат по жилищным займам. Денежные ресурсы данных займов инвестируются в строительство новых квартир и домов. Благодаря такой деятельности реализуется идея, по которой обязательства по долгам превращаются в ликвидные ценные бумаги. Согласно нашим законам, банки, предлагающие жилищные займы, обязаны выпускать облигации.

Сначала банк составляет кредитный договор с частными и юридическими лицами под залог недвижимого имущества;
затем ипотечные агентства выкупают у банка закладные;
денежные средства, приобретенные от размещения облигаций на фондовых рынках, снова приходят к банку.

Их преимущества состоят в их надежности, а также в том, что они рассчитаны на продолжительный срок.

Какими характеристиками они обладают:

их держатели периодически вносят платежи. Чаще это происходит раз в месяц, реже — раз в квартал;
платежи от соединенных активов делятся на две части — процентную и амортизационную. В первом случае это плата за пользование кредитом. Во втором случае — погашение самого займа;
плановая амортизация — выплата кредитных средств, когда срок по погашению займа заканчивается, и вся сумма должна быть уже выплаченной. Корпоративные облигации работают по противоположной схеме. Ипотечный долг не закрывается до окончания срока выплат;
заблаговременное погашение — лицо, имеющее на себе долг, имеет право выплатить его раньше времени путем продажи недвижимости. Можно продать недвижимость, которую выставляли в роли залога при заключении ипотеки;
прибыльность этих активов зависит от риска непогашения.

Эти активы не имеют номинальной стоимости, кроме того, они именные. Такие сертификаты выдаются только коммерческими компаниями (АО), которые имеют лицензию на такую деятельность. Кредитные компании, которые становятся держателями ипотечных сертификатов, получают долевую собственность на ипотечное покрытие. Доля состоит из денежных требований, недвижимости и ценных бумаг. Депозитарий хранит, владеет и ведет учет всех этих активов. Депозитарий контролирует работу управляющего посредством ведения реестра. Выдавать эти бумаги имеют право только акционерные общества, которые имеют соответствующую лицензию.

Российское законодательство регулирует рынок ценных бумаг посредством:

установки требований к работе участников рынка;
дополнительного производства этих активов, а также контроля над тем, чтобы эмитенты выполняли свои обязательства;
лицензирования работы участников данного рынка;
защиты прав держателей этих активов;
запрета предпринимательской деятельности без необходимой лицензии.

Ипотечными ценными бумагами являются облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, жилищные облигации с ипотечным покрытием – облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Они были введены в обращение Федеральным законом от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Облигации с ипотечным покрытием обеспечены залогом ипотечного покрытия и предусматривают выплату процентного дохода не реже одного раза в год. Ипотечным покрытием являются обеспеченные ипотекой кредитные договоры, ипотечные сертификаты участия, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. Эмитентами ипотечных облигаций выступают кредитные организации и ипотечные агенты, исключительным видом деятельности которых является приобретение закладных и требований по обеспеченным ипотекой кредитам. Ипотечным агентом может быть только акционерное общество, не имеющее штат сотрудников, полномочия единоличного исполнительного органа которого переданы коммерческой, а ведение бухгалтерского учета – специализированной организации. Учет, хранение и контроль за распоряжением ипотечным покрытием осуществляет специализированный депозитарий инвестиционных, паевых инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов, имеющий также лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Ипотечный сертификат участия является именной, неэмиссионной ценной бумагой в бездокументарной форме выпуска, нс имеющей номинальной стоимости и удостоверяющей право ее владельца на долю в общей собственности на ипотечное покрытие и на получение денежных средств от доверительного управления этим покрытием. Ипотечные сертификаты участия выдаются организациями, осуществляющими деятельность по управлению инвестиционными, паевыми инвестиционными и негосударственными пенсионными фондами. Сертификаты участия могут свободно обращаться на рынке ценных бумаг, однако они не могут быть базисным активом для производных финансовых инструментов. Ведение реестров владельцев ипотечных сертификатов участия вправе осуществлять только регистраторы – профессиональные участники рынка ценных бумаг.

Депозитные и сберегательные сертификаты как ценные бумаги имеют право выпускать только кредитные организации Российской Федерации с соблюдением правил выпуска и оформления. Кредитная организация, выпускающая сертификаты, должна утвердить условия выпуска и обращения своих сертификатов. При этом условия выпуска представляются для каждого типа сертификатов отдельно, т.е. и для сберегательных сертификатов, и для депозитных сертификатов.

Сберегательный и депозитный сертификаты являются ценными бумагами, удостоверяющими сумму вклада, внесенного в кредитную организацию, и права вкладчика или держателя сертификата на получение но истечении установленного срока суммы вклада и обусловленных в сертификате процентов в кредитной организации, выдавшей сертификат, или в любом ее филиале.

Сертификаты могут выпускаться как в разовом порядке, так и сериями. Они могут быть именными или на предьявителя. Именной сберегательный (депозитный) сертификат должен иметь место для оформления уступки требования (цессии), а также может иметь дополнительные листы – приложения к именному сертификату, на которых оформляются цессии.

Для передачи другому лицу прав, удостоверенных сертификатом на предъявителя, достаточно вручения сертификата этому лицу. Права, удостоверенные именным сертификатом, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии).

Уступка требования по именному сертификату оформляется на оборотной стороне такого сертификата или на дополнительных листах к нему двусторонним соглашением лица, уступающего свои права (цедента), и лица, приобретающего эти права (цессионария). Соглашение об уступке требования по депозитному сертификату подписывается с каждой стороны двумя лицами, уполномоченными соответствующим юридическим лицом па совершение таких сделок, и скрепляется печатью юридического лица.

Сертификат не может служить расчетным или платежным средством за проданные товары или оказанные услуги. Денежные расчеты по купле-продаже депозитных сертификатов, выплате сумм по ним осуществляются в безналичном порядке, а сберегательных сертификатов – как в безналичном порядке, так и наличными средствами.

Владельцами сертификатов могут быть резиденты и нерезиденты в соответствии с действующим законодательством РФ и нормативными актами Банка России.

Сертификаты являются срочными ценными бумагами, и процентные ставки по ним устанавливаются уполномоченным органом кредитной организации. Проценты по первоначально установленной при выдаче сертификата ставке, причитающиеся владельцу по истечении срока обращения, выплачиваются кредитной организацией независимо от времени его покупки.

Кредитная организация не может в одностороннем порядке изменить (уменьшить или увеличить) обусловленную в сертификате ставку процентов.