Ипотечному страхованию в момент подписания кредитного договора с банком уделяется недостаточное внимание, и после переоформления недвижимости остается масса вопросов, касающихся оплаты страховки и ее использования. Недостаток сведений по вопросам страхования приводит к тому, что клиент продолжает считать ежегодный платеж простой формальностью, обязывающей ежегодно тратить дополнительные несколько тысяч рублей сверх платежей по ипотеке.
Пора разобраться в том, что дает страхование ипотечному заемщику, и определить, как сделать страхование менее затратным, если банк обязывает его оформлять.
Цена страховки зависит от многого, и в том числе от ставки по жилищному займу. В последние месяцы 2018 года ЦБ дважды увеличивал ключевую ставку, и намерен следить за ситуацией и далее. Новый список санкций и укрепление доллара может привести к росту ключевой ставки, а это означает, что деньги, полученные банками в ЦБ, будут выдаваться под повышенный процент. Как следствие, проценты по займам розничным клиентам, также подрастут.
Удорожание итоговой стоимости кредитных денег повлечет снижение спроса на кредитные услуги при покупке недвижимости. Причин для повышения стоимости недвижимости не будет. Если ставка останется неизменной, у кредиторов не будет прямых оснований для увеличения ставки и пересмотра остальных параметров ипотеки. Есть вероятность продолжения небольшого роста цен на квартиры и дома.
Как бы ни развивались события в ближайшем будущем, задача банков – увеличивать спрос на кредиты, тем более что значительного роста процентной переплаты, приближающей к значениям 2013-2015 гг., не ожидается. Психологически уровень текущих ипотечных процентов воспринимается как комфортный для заемщиков.
Особенность ипотечного займа заключена в крупной сумме, которую может получить клиент на длительный срок с минимальной переплатой. Ипотечный продукт предполагает долговременное сотрудничество с банком на выгодных условиях. Однако у минимальной ставки по ипотеке есть своя цена. Чтобы обеспечить себя гарантиями возврата крупной суммы, одолженной заемщиком, банк заставит оформить страховой договор с включением всех опций, которые кредитор сочтет нужными.
Комплексная страховая защита по ипотеке предполагает 3 пункта:
- защита имущества от порчи, полной или частичной утраты предполагает получение банком выплаты на сумму, равную причиненному ущербу;
- защита титула страхует, если после совершения сделки выявлены нарушения, повлекшие утрату прав на собственность;
- личная страховка от нетрудоспособности предполагает взятие страховщиком обязанностей клиента при наступлении несчастного случая и болезни, вызвавшей временную или окончательную нетрудоспособность гражданина.
У заемщика сохраняется право выбрать, страховать ли недвижимость на сумму остатка кредитного долга, либо оформить договор по стоимости всего объекта. В последнем случае страхователь вправе ожидать не только оплату остатка долга кредитору, но и возмещений всей стоимости недвижимости за вычетом средств, которые пойдут на погашение оставшегося долга.
Страхование недвижимости и дополнительных рисков обеспечивает защитой от непредвиденных негативных последствий, связанных с невозможностью продолжать вносить ежемесячные платежи или утратой прав на собственность. Вместо полной потери жилья и уплаченных ранее сумм, клиенту обещают решить финансовый вопрос с кредитором, минимизировав убытки от сделки.
Согласно действующему федеральному законодательству, при ипотеке есть только один вид страховки, признанный обязательным – защита имущества. Поскольку кредитор выдает сумму, в сотни раз превышающую зарплату клиента, на период погашения долга требуется залоговое обеспечение.
Залогодержатель ограничивает право распоряжения имуществом и получает финансовые гарантии, что в случае полной гибели объекта, чего частичной порчи, кредитор получит компенсацию (в размере нанесенного ущерба или в сумме остатка долга). Именно имущественная страховка возместит банку потери, выплатив (полностью или частично) долг собственника.
На этом перечисление обязательных расходов исчерпано, а остальные оплачиваемые опции банк согласовывает уже по личной инициативе. Клиенту остается лишь согласиться с предложенным вариантом, либо отказаться от него. Банки почти не скрывают, что при отказе от личной и титульной страховки процент увеличивается на 2-4 пункта. Отсюда и появляется миф об обязательности комплексного страхования. Если в ипотечном договоре есть упоминание об обязательности комплексного страхования, можно с уверенностью заявлять, что банк не позволит клиенту отказаться от страховой защиты, угрожая поднятием ставки до 4-5%.
В крупных банках организована выдача страховок через дочерние структуры, однако предлагая застраховаться через кредитора, менеджер умалчивает о возможности привлечь другого страховщика, более выгодного для клиента.
Если клиент знает о своем праве выбора компании для оформления страховки, банк сообщит, что выгодная ставка распространяется только при наличии полиса дочерней структуры, а для остальных процентная переплата будет больше.
Чтобы узнать правила оформления возврата денежных средств за остаток неиспользованного страхового периода в связи с полной ликвидацией кредитного долга, поднимают договор со страховщиком. Если никаких ограничений не установлено, для отказа в возврате средств повода нет.
При оформлении возврата страховки при досрочном расторжении договора организация обязана пересчитать и вернуть деньги на основании поданного клиентом заявления. Размер возвращенной суммы напрямую связан с тем, каким образом была организована оплата страховки.
На ипотечное страхование у ипотечных заемщиков ежегодно уходит несколько тысяч рублей, при этом, условия договора построены так, что выгодно приобретателем будет считаться кредитор, выступающий в период погашения долга, залогодержателем.
С одной стороны, страхование дает уверенность, что даже при наступлении негативных последствий сделки или неприятностей со здоровьем клиент сможет сохранить жилье или деньги, воспользовавшись страховкой. С другой стороны, условия договора со страховщиком построены так, что получить выплату можно лишь в самых крайних ситуациях, а вот взносы страхователь уплачивает каждый год на протяжении всего срока кредитования.
Распространен миф, что любое страхование при выдаче кредита является исключительно добровольным. А все страховки являются навязанными со стороны банка. В действительности же это немного не так. В законодательстве, а именно в ФЗ «Об ипотеке» и Гражданском Кодексе прописано, что страхование залоговой недвижимости за свой счет является прямой обязанностью заемщика. Полис должен быть оформлен в пользу банка и действовать на случай гибели, утраты или повреждения имущества. Следовательно, включить данное требование в текст кредитного договора абсолютно правомерно.
Более того, банк имеет право прописывать определенные условия, которым должна соответствовать страховка:
- разрешено оформить договор только у аккредитованного страховщика;
- перечень рисков;
- страхуются только конструктивные элементы жилья.
Подробнее об этих и других требованиях можно прочитать в статье: » Страхование квартиры по ипотеке «.
Если по какой-то причине, вы не страхуете залоговую недвижимость, сначала рекомендуем изучить последствия такого решения.
Поскольку это обязанность заемщика по закону, то банк включает в текст кредитного договора штрафные санкции (пени, неустойки) за отсутствие полиса.
Особенно тщательно за соблюдением этого пункта следит Сбербанк. Так, за несвоевременное оформление страховки на объект залога Сбербанк взыскивает неустойку в размере 1/2 годовой процентной ставки по кредиту, начиная с 31 дня после окончания срока действия предыдущего полиса. Это все равно, что если бы ежемесячный платеж увеличился на 50%.
Неустойка взыскивается без предупреждения со счета клиента. В итоге возникает просрочка, а вся эта ситуация становится совершенно неожиданной. Ведь большинство, увидев рекламу на столбах в стиле «отсудим все банковские страховки», уверены, что и ипотеки это также касается.
В итоге в интернете, на форумах полно жалоб заемщиков на «неправомерные» односторонние действия банков, у которых в итоге образовалась задолженность, испортилась кредитная история, а размер начисленной неустойки достигает десятки тысяч рублей. Конечно же, большинство уверены, что все это беспредел и беззаконие, а банк ужасный и плохой. Но лучше всего найти правду поможет суд. А вот судьи в подобных спорах как раз признают действия банка правильными. По ссылке можете ознакомится с примерами реальных решений по таким искам. Единственное, что можно попытаться сделать, это попросить судью снизить сам размер пени, но отменить их полностью практически невозможно.
Рассчитаем размер неустойки на примере (Сбербанк).
Заемщик взял ипотеку под 10% годовых, остаток кредитной задолженности 3 млн. руб. Предыдущий полис на квартиру закончился 9 июля 2018 года. Новый не был оформлен. Если до 8 августа не будет договор на новый срок, то банк начнет начислять неустойку начиная с 9 августа 2018.
Допустим, новый полис был приобретен с 15 ноября 2018 года. Значит количество дней просрочки, за которые будут начислены пени, составит: с 09.08.2018 по 14.11.2018 = 97 дней.
Неустойка равна: 3 млн. руб. * (10%/2) * (97 дней / 365 дней) = 39863 руб. или 411 руб. за каждый день отсутствия полиса (согласно формулы Сбербанка).
С учетом того, что стоимость страховки на квартиру в данном примере составит 0,1%-0,15% или 3000 руб. — 4500 руб., очевидно, что легче застраховаться.
Поэтому, не забывайте вовремя продлять полис. Тем более вы имеете право поменять компанию. Мы провели исследование рынка и сравнили, где выгоднее застраховать квартиру по ипотеке .
Многие заемщики, получая займ в банке, идут на все условия, чтобы одобрили кредит. Однако, на второй год желание платить за полис пропадает.
Обязательно ли страховать жизнь и квартиру каждый год при ипотеке, и что будет, если не продлить полис?
Так как страхование жизни и здоровья, сделки, а также защита от невозможности продолжать выплачивать займ по причине потери работы являются добровольными, то и продлевать его каждый год заемщик должен исключительно добровольно.
Отказаться от вышеназванных видов страхования можно на второй, третий и последующие года. Однако, не всегда отказ обходится без последствий.
Ст. 958 ГК РФ устанавливает, что страхователь в любой момент может отказаться от договора страхования.
Банкам не выгодно отсутствие страховки у заемщика. Поэтому ими разрабатываются различные формулировки в договорах, а также схемы трехсторонних соглашений, сводящих к минимуму возможный отказ от страховки.
Можно назвать два крайне распространенных способа противостоять отказу от продления страховок каждый год:
- Повышение процентной ставки по кредиту.
- Заключение коллективного договора страхования с рассрочкой платежа.
При заключении договора заемщику предлагают два варианта на выбор:
- более низкая процентная ставка по кредиту, но со страхованием жизни;
- без страхования жизни, но ставка по кредиту выше на 1-2%.
Еще одна лазейка банков. Коллективный договор — это соглашение между банком и страховой компанией, а также заемщиками.
Вернуть страховку по коллективному договору очень сложно. Отказаться от договора с рассрочкой практически не реально.
Невозможно отказаться от обязательного вида страхования. Благо, оно единственное. Обязательным видом страхования при ипотеке является страхование залога.
Залогом является квартира или дом. Страхование залога подразумевает защиту от утраты, порчи или повреждения.
Заемщики вынуждены обязательно страховать квартиру каждый год, пока ипотека не выплачена.
Многие банки имеют систему штрафов за не предоставление им в срок полиса с доказательством продления на второй год.
Например, Сбербанк имеет прогрессирующую систему штрафов в этом случае.
Штрафы возрастают, практически, в геометрической прогрессии за каждый не оплаченный по страховке жизни месяц.
Это выглядит примерно так: за первый месяц 1000 руб, за второй 10 000 руб.
Поэтому прежде, чем перестать платить за страхование при ипотеке, каким бы оно ни было: жизнь, титул и так далее, подумайте дважды. Ознакомьтесь с договором на кредит и на страховку. А также задайте вопрос менеджеру банка о последствиях.
Оцените и оцифруйте последствия для себя, а дальше принимайте решения исходя из личных выгод.