Кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.
Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования являются платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и возвратность.
Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу — закладную, которая призвана удостоверить право ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой .
Значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом — так же и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке, либо иными документами влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.
Закладная — это новое правовое явление для института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные закладной содержатся в Законе об ипотеке.
Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца, вытекающие из двух договоров — договора об ипотеке и основного договора. Все уступки связанные с договорами полностью подчинены правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. По этому целесообразно, чтобы права возникающие у залогодержателя и кредитора удостоверялись одним документом — закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладную можно продать, заложить, перезаложить при определенных условиях, не изменяя при этом самого договора об ипотеке. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы, следовательно и не требуется государственная регистрация перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Уступить права об ипотеке можно, только в случае если по нему не имеется закладной.
В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.
Таким образом держатель закладной находится в более выгодном положении, чем кредитор, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. ипотека залог гражданский
Составление и выдача закладной не допускается в случае если:
- 1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо его право аренды;
- 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
Если же не смотря на данное условие закладная все же будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.
Большое значение придается форме и формальным признакам закладной. Данные и условия вносимые в закладную можно разделить на две категории — обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.
При этом документ, названный «Закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию права.