Актуальность статьи: март 2019 г.
В настоящее время множество кредитных организаций предлагают разнообразные ипотечные программы. Для того чтобы выбрать подходящий займ, стоит рассмотреть показатели, которые оказывают влияние на структуру долгосрочного кредита.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
В первую очередь, основное внимание уделяется именно процентам, выплачиваемым по ипотеке.
Можно выделить базовые характеристики, на основании которых формируется величина процентов по ипотеке.
К ним относятся
- Cумма первого взноса;
- Cрок кредитования;
- Наличие страхования;
- Рынок жилья;
- Валюта;
- Подтверждение доходов.
Первоначально стоимость кредита формируется на основе величины первичного взноса и срока, на который выдается ипотека. Чем больше будет первый взнос и дольше срок погашения, тем ниже процент.
Оптимально — оплачивать 50% от стоимости квартиры и брать ипотеку не менее чем на 10 лет.
Данная структура кредитования является оптимальной и высокоэффективной. В нашей стране имеется тенденция к обесценению денег (инфляция). Чем больше срок долгосрочного кредита, тем выгоднее его выплачивать.
Первоначальный взнос свыше 30% от цены жилья позволяет снизить ставку на 1-1,5%.
Страхование жизни обязательно для получения ипотеки. Банк может поощрить заемщика, решившегося на дополнительное страхование. В данном случае рационально посчитать, что выгоднее – оплачивать добровольную страховку или выплачивать полную ставку долгосрочного кредита. Каждый коммерческий банк сам устанавливает условия по данному вопросу.
Рынок жилья оказывает непосредственное воздействие на процент по ипотеке. Чаще на первичное жилье ставка немного выше по сравнению с вторичным. Это обусловлено достаточно высоким спросом на займы для приобретения новых квартир.
Валюта, в которой берется займ, также оказывает влияние на ставку. В нынешних условиях курс евро и доллара нестабилен, поэтому ипотека в денежных единицах других государств выйдет дороже. Наиболее выгодно брать ипотеку в рублях и выплачивать ее без оглядки на курсы валют.
Без подтверждения доходов долгосрочный кредит взять невозможно. Оптимально для этого предоставить банку справку 2-НДФЛ, где указаны доходы работника за определенный период (обычно – один-два года).
Если заемщик – индивидуальный предприниматель, то потребуется справка о прибыли ИП. Чем выше заработок (доход), тем больше шансов получить более выгодный процент по ипотеке.
Если вы хотите узнать как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, то вам будет полезна эта статья.
Существуют три основных вида долгосрочных займов для приобретения недвижимости. Банки выдают следующие ипотечные кредиты:
- с фиксированной процентной ставкой;
- с плавающей процентной ставкой;
- смешанные ипотечные ставки.
Обычно финансовые организации работают с фиксированной ставкой. Она подразумевает установленный процент на каждый период погашения, данный процент вписывается в документы при подписании договора.
Несомненным плюсом метода является устойчивость и уверенность заемщика. Клиент всегда знает, какую сумму он должен выплатить в каждый месяц всего периода (5, 10 и даже 25 лет).
Плавающая процентная ставка редко используется банками для расчета ипотеки. Это связано с высокими рисками и малой степенью предсказуемости стоимости кредита. В виду колебаний финансовой сферы стоимость ипотеки может резко возрастать, что негативно скажется на способности заемщика погашать задолженность.
В качестве индикаторов, на основании которого считается процент, являются
- Средняя стоимость валют за разные периоды (для ипотек с денежными единицами других стран);
- Ставка рефинансирования ЦБ;
- Средняя стоимость кредитов, представляемых ведущими банками РФ;
- Средневзвешенная ставка по межбанковским займам.
Достаточно распространены ипотеки со смешанной ставкой. В этом случае есть постоянная часть от процента по кредиту и переменная, которая зависит от указанных выше индикаторов. Здесь снижаются риски, но при этом существует возможность снижения стоимости ипотеки в случае падения индикаторов.
В условиях рыночной экономики наиболее выгодной будет ипотека с фиксированной процентной ставкой, так как она не подвержена негативному влиянию внешних факторов. Такой подход обеспечит надежное положение и даст возможность планировать доходы и расходы на длительный срок.
В меньше степени этими характеристиками обладает кредит со смешанной ставкой. В нем в некоторой степени учитываются условия внешней среды. Такая ставка будет эффективна при наличии стратегического благоприятного прогноза, например, плановое снижение ставки рефинансирования .
Часто банк предлагает постоянную ставку на первые годы кредита, далее ставка становится переменной. Если заемщик уверен в возможности досрочного погашения ипотеки, то данный вариант будет более выгодным, так как обычно здесь фиксированная ставка будет ниже рыночной.
Наименее выгоден кредит с плавающим процентом, так как вероятность положительного результата невелика. Такой подход будет эффективен, если заемщик обладает большим объемом информации о будущем финансового и валютного рынков.
Стоит помнить, что банк поставит ограничение, выше которого процент не поднимется. Если должник уверен, что он выплатит займ даже при максимальной ставке, то можно рискнуть и взять ипотеку при таких условиях. Плавающие ставки не получили широкого применения в кредитных организациях России.
В условиях экономики нашей страны наиболее выгодна ипотека с фиксированной ставкой, сроком погашения 10 и более лет при первоначальном взносе от 30%. Эффективно брать ипотеку в национальной валюте РФ.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Большинство заемщиков наивно полагают, что когда они берут ипотечный кредит, то им нужно будет заплатить только первоначальный взнос и проценты по займу. Однако еще на стадии оформления стоимость ипотеки может существенно возрасти. Как показывает практика, около 90% заемщиков не в курсе того, какие расходы по ипотеки они должны будут понести. Это приводит к ошибкам, когда они пытаются рассчитать полную стоимость ипотечного займа, что в итоге приводит к проблемам с выплатой кредита. Поэтому стоит учитывать, что переплата за такие услуги, как оценка, госрегистрация и прочие расходы, может достигать 10% от стоимости жилья. 
Зависит ли стоимость ипотечного кредита только от размера процентной ставки?
Так какие показатели определяют полную стоимость ипотечного кредита? Конечно, на первом месте — годовая процентная ставка. Именно от ее размера, в большей степени, зависит, сколько заемщик в итоге заплатит. Однако помимо годовой ставки необходимо учитывать такие расходы, как плата за ежегодную страховку, оценка недвижимости, оплата за рассмотрения заявки на получение ипотечного займа, комиссия за выдачу кредита и за снятие денежных средств со счетов, также может понадобиться аренда банковских ячеек, за что тоже придется платить заемщику.
В конечном счете, дополнительные расходы и переплаты значительно влияют на конечную стоимость ипотеки. А у каждого финансового учреждения свои условия выдачи ипотечного займа, проценты и комиссии, то нужно учитывать все расходы, чтобы выбрать наиболее выгодный кредит и не просчитаться.
Учитывая многие жалобы от заемщиков на то, что они не рассчитывали на такой размер переплат, Центробанк в 2008 году обязал все ипотечные банки заранее информировать своих клиентов о полной стоимости займа, включая все дополнительные расходы, а также высчитывать для заемщика эффективную ставку. Кредитная организация должна включить в расчеты: плату по возврату ипотеки, платежи по процентам, комиссии за ведение и обслуживание клиента, оценка оптимальной программы. Так, сегодня заемщик может потребовать у банка рассчитать полную стоимость жилищного займа.
Выбирая ипотечную программу, заемщик, в первую очередь, уделяет внимание размеру процентной ставки, так как итоговая стоимость ипотечного кредита напрямую зависит от годовой ставки. Разница даже в 1% при пересчете на 10−20 лет обернется очень ощутимой переплатой. А размер годовой процентной ставки, которую может предложить тот или иной банк, зависит от следующих важнейших показателей:
- Вид приобретаемой недвижимости (первичная или вторичная)
- Срок ипотеки — чем он больше, тем ставка выше
- Размер первого взноса — чем он больше, тем процент ниже
- Надежность и платежеспособность заемщика
- Способ расчета ежемесячных выплат (дифференцированный или аннуитетный).
На последнем пункте остановимся подробнее. Чтобы сэкономить, заемщику выгоднее взять кредит с дифференцированной платой, то есть с изменяющейся. Данный способ расчета ежемесячных выплат предполагает их ежемесячное снижение, поскольку будет уменьшаться основной долг. Плюс этого типа платежей — меньший размер переплаты, а минус заключается в том, что первое время (2−5 лет) придется выплачивать достаточно крупные суммы каждый месяц. Поэтому ипотека с дифференцированной платой подходит не каждому заемщику. 
Сколько стоят дополнительные расходы по ипотеке? Аннуитетная плата одинакова на протяжении всего срока погашения ипотечного займа, она может уменьшиться только при частичном досрочном погашении ипотеки. Плюс аннуитета заключается в удобстве, он позволяет рассчитать размер выплат на многие годы вперед, а платежи вполне посильны даже в первые годы. А главным минусом этого способа расчета ежемесячных выплат является то, что переплата больше, чем при дифференцированной плате. Однако не каждый банк предлагает дифференциацию, большинство работает с аннуитетом.
- Плата процентной ставки по займу
- Выплата основного долга по кредиту
- Комиссия за рассмотрение заявки
- Комиссия за анализ документации заемщика
- Плата за выдачу ипотеки (в среднем 1% от суммы кредита)
- Оплата за обналичивание денежных средств (от 0,5% до 3%)
- Плата за банковскую карту и ее обслуживание.
При этом оценка полной стоимости жилищного займа банком не предполагает расчет следующих расходов:
- Штрафы и пени в случае просрочки ежемесячного платежа
- Комиссия за конвертацию валюты
- Аренда банковской ячейки
- Оценка и страховка недвижимости.
Таким образом, полная стоимость ипотеки от кредитной политики каждого отдельного банка. Чтобы сэкономить деньги, заемщику будет полезно ознакомиться с законодательством об ипотеке, так как некоторые комиссии банков ВАС признал незаконными. Однако и это еще не окончательная цена ипотечного кредита, существуют еще дополнительные расходы, которые кредиторы в своих расчетах не учитывают.
Все услуги различных организаций в ходе оформления ипотечного кредита оплачивает заемщик. К ним относятся:
- Независимая оценка залогового жилья
- Страхование — частичное или комплексное
- Услуги нотариальной конторы
- Государственная регистрация договора ипотеки
- Комиссия риелтора или ипотечного брокера.
Таким образом, готовясь оформить ипотечный кредит, необходимо рассчитать все затраты, так как оценка окончательной стоимости ипотеки показывает, что расходы на получение кредита могут доходить до 10% от суммы всего займа. Расчет дополнительных трат поможет объективно оценить итоговую стоимость недвижимости, которую планируется приобрести за счет ипотеки. Необходимо подсчитать, сможет ли заемщик вернуть долг в срок. Специалисты также рекомендуют не вносить все имеющиеся наличные средства в качестве первоначального взноса. Лучше оставить 40−50 тысяч рублей на оформление сделки.
Одним из ключевых факторов при поиске самой выгодной ипотеки является размер процентной ставки. Процентная ставка по ипотеке означает величину процентов, которые заемщик будет обязан выплатить за пользование заемными средствами банка. Очевидно, что чем выше ее величина, тем больше будет размер переплаты, которую совершит заемщик по окончанию срока кредита.
Существует ряд факторов, которые оказывают существенное влияние на размер процентной ставки по ипотеке, приводя к ее увеличению или уменьшению. К таким факторам относятся:
- Размер первоначального взноса. Чем большим количеством собственных сбережений обладает заемщик, тем ниже риски для кредитующего его банка и процентная ставка, под которую банк будет готов его кредитовать. Заемщик, решивший взять ипотеку без первоначального взноса, должен быть готов к тому, что ставка по такому кредиту будет максимальной;
- Валюта кредита. Традиционно процентные ставки по иностранной валюте будут несколько ниже, чем по рублевым займам.
- Рынок недвижимости, на котором планируется приобретение жилья. Ввиду того, что сроки сдачи строящейся недвижимости постоянно откладываются, а также высокой вероятности строящегося жилья превратится в долгострой, размер процентной ставки при кредитовании такого жилья будет выше, чем при покупке недвижимости на вторичном рынке.
- Способ подтверждения доходов заемщика. Сегодня многие банки готовы принимать для учета платежеспособности потенциального заемщика не только официальные документы, но и справки от его работодателя в свободной форме. Однако величина процентной ставки по ипотеке при подтверждении дохода таким способом будет выше.
- Срок предоставления кредита. Как правило, заемщикам, выбравшим наиболее длительный срок кредитования, банки предлагают более высокую процентную ставку.
Наибольшей популярностью сегодня пользуются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Размер такой ставки оговаривается между кредитором и заемщиком на этапе подписания договора и не подлежит изменению. Основным преимуществом такого способа является то, что заемщик может планировать свои расходы на обслуживание ипотечного кредита, зная, что размер ежемесячных платежей не будет изменен. Другим способом расчета процентов является так называемая плавающая процентная ставка. В данном случае состоит из двух величин: плавающего индекса и фиксированного процента, при этом качестве плавающего индекса используются ставки на рынке межбанковского кредитования (например, LIBOR). Использование такой схемы несет так называемый кредитный риск для заемщика, который может привести к увеличению размера ежемесячных платежей. Кроме того, осуществлять досрочное погашение ипотеки с плавающей процентной ставкой несколько тяжелее, чем с ипотеки фиксированной ставкой.
Безусловно, размер процентной ставки является одним из важнейших параметров ипотечного кредита. Зная, основные факторы, которые влияют на ее размер, заемщик может подобрать для себя ипотеку, процентные ставки по которой будут минимальны.