При взятии ипотечного займа обычно один из супругов является заемщиком, а второй – его созаемщиком или поручителем. В обоих случаях ответственность за своевременную уплату взносов несут оба супруга. При разводе они должны поставить в известность банковское учреждение, выдавшее ипотечный заем. Банк предлагает вариант раздела квартиры и невыплаченного долга, который удобен ему. Но это решение может не совпадать с решением, принятым судом в результате бракоразводного процесса, или соответствующими пунктами брачного договора. Поэтому придется искать альтернативный вариант, который удовлетворит банка-кредитора, самих супругов и не будет противоречить судебному решению, принятому при разводе. При разделе заемного имущества пользуются следующими нормативными актами: Семейным и Гражданским кодексами, Законом об ипотеке. Или этот процесс может регламентировать нотариально заверенный брачный договор.
В Семейном кодексе указано, что:
- недвижимость, купленная в браке, является общей собственностью, независимо от размера вклада каждого супруга в семейный бюджет;
- долговые обязательства делятся на двоих по 50% от общей суммы;
- кто является заемщиком и на чье имя зарегистрирована недвижимость, роли не играет.
Но реализовать на практике права, указанные в Семейном кодексе не так просто, поэтому необходимо ознакомиться с существующими законными способами и выбрать наиболее подходящий.
Советы по разделу совместного недвижимого имущества, взятого в ипотеку, при разводе супругов (при отсутствии детей):
- Муж или жена при разводе может оформить отказ от прав на залоговую недвижимость и освободиться от дальнейшего погашения ипотеки. Банк одобрит решение, только если признает оставшегося единственного плательщика полностью платежеспособным. Кредиторы неохотно идут на изменение условий кредитного договора. Если же банк одобрит это решение, то он получает право взыскать с заемщика комиссионную выплату в размере 0,5-1,0% от суммы невыплаченного долга.
- Супруги могут взять потребительские ссуды и выплатить остаток долга, а затем продать недвижимость, уже не отягощенную ипотечными обязательствами, разделить вырученную сумму. Если один из супругов имеет другое жилье, то при разводе он может отказаться от прав на квартиру, взятую в ипотеку, и переоформить ее на другого супруга, который станет единоличным собственником. Одновременно с этим шагом подписывается соглашение о совместной оплате оставшейся суммы. После уплаты займа жилой объект можно продать, разделив полученную сумму на двоих.
- Недвижимость теоретически можно продать. Из полученной суммы выплатить кредитору остаток долга, а оставшиеся деньги разделить пополам. Но кредитор может не разрешить продажу, поскольку в этом случае он несет убытки в виде потерянных процентов за пользование ссудой. А без документального согласия банка-кредитора продажа ипотечного жилья невозможна. Банк может одобрить такой вариант, если супруги (в случае их способности выплачивать ссуду) заключат два новых договора в этом же финансовом учреждении, а деньги, полученные после продажи, используют в качестве первого взноса.
Если супругов не удовлетворил ни один из выше изложенных вариантов, то они могут обратиться в финансовое учреждение с просьбой разделить платежи. С этого момента каждый будет нести личную индивидуальную ответственность за своевременную уплату взносов. Какие возможны последствия, если бывший муж или жена начнут игнорировать внесение платежей:
- Если второй супруг будет платить взносы в полном объеме, то после погашения ссуды он сможет претендовать на большую часть квартиры.
- Если второй супруг платит только за себя, то банк может выставить недвижимость на аукцион. Это невыгодный вариант, поскольку недвижимость на аукционе продается по цене, намного уступающей рыночной стоимости.
Если заемщик взял ссуду до заключения брака, то единственным владельцем недвижимости является супруг, взявший ипотеку. Долговые обязательства по погашению залога он также несет единолично. Но судебная практика показывает, что второй супруг может отсудить половину финансов, выплаченных банку-кредитору за время брака, даже если был без работы и не вносил вклад в семейный бюджет.
Право собственности на недвижимость заемщик может получить только после полного окончания строительного процесса. Поэтому пока жилой объект не сдан в эксплуатацию, заемщик не является владельцем недвижимости. Такой юридический нюанс дает возможность второму супругу потребовать взыскания 50% суммы, уплаченной банку-кредитору.
При разводе мужа и жены, имеющих несовершеннолетних детей, возможны следующие нюансы:
- Жилье было куплено с привлечением материнского капитала или средств, полученных при продаже недвижимости, в которой ребенок имел долю или был полноценным собственником. В этих случаях ребенку выделяют долю в квартире.
- Ребенок остается в заемном жилье с плательщиком ипотеки. Компенсационная сумма, выплачиваемая второму супругу за платежи, сделанные в период брака, уменьшается.
В такой ситуации возможные следующие варианты:
- Ипотечное жилье приобреталось по программе военной ипотеки – первый взнос и все последующие платежи были сделаны за счет государства без привлечения семейных средств. Второй супруг никаких прав на недвижимость и компенсацию не имеет.
- Если кроме денег, положенных по военной программе, для выплаты ссуды использовались семейные финансы, то второй супруг может потребовать компенсационную выплату в размере половины этих средств.
- Если при выплате ипотеки привлекался материнский капитал, то несовершеннолетним положена площадь в квартире.
Если брак не имеет юридического оформления, то собственником и плательщиком является только заемщик. Но и в такой ситуации есть нюансы. Если в период совместного проживания ссуду погашал гражданский супруг заемщика, то он может подать в суд на получение компенсации. У него есть теоретические шансы выиграть судебное разбирательство при наличии опытного адвоката, соответствующих финансовых документов, свидетелей. Но на практике шансы получить компенсационные выплаты минимальны.
Поскольку юридическая база раздела прав и обязанностей по ипотечной квартире проработана слабо, то часто исход определяется профессионализмом адвоката и конкретными обстоятельствами. Для облегчения этого процесса рационально заключить брачный договор, в котором будут четко отображены все моменты, касающиеся прав и обязанностей мужа и жены по заемной недвижимости в случае их развода. Его можно составить и заверить нотариально в любое время. Пункты брачного договора лучше включить в ипотечную документацию. Кредиторы заинтересованы в документальном закреплении прав и обязанностей каждого из супругов на случай прекращения брака. Такая превентивная мера позволит избежать длительных судебных разбирательств.