В целом минимальная величина ставок по ипотеке для приобретения жилья в новостройках увеличилась с 8,75 до 9,25 процентов.
Согласно прогнозам международного рейтингового агентства Moody’s ипотека составит 10 % в конце 2018 года. Глава Минстроя Владимир Якушев также предсказал подобный рост, причиной которого является увеличение ключевой ставки Банком России и неопределенность регулирования рынка ипотеки.
Ранее в 2015 году подобная ситуация уже возникала в связи с резким ростом курса доллара и евро, но благодаря использованию программ субсидирования ипотеки удалось сохранить достаточную покупательскую способность населения. Теперь же девелоперы вряд ли смогут найти финансовые ресурсы для таких вложений, принимая во внимание установленный новым законом размер НДС 20% и введение проектного финансирования.
В чем же основная причина роста ставок по ипотеке?
Большинство экспертов считают, что рост был обусловлен именно повышением Центральным Банком ключевой ставки до 7,5%.
Напоминаем, что информация об увеличении процентов по ипотеке появилась еще в августе. Тогда Райффайзенбанк поднял ставки по квартирам в строящихся и готовых домах. Пресс-служба банка объяснила нововведение изменением ставок фондирования.
Аналитические данные обо всех выданных ипотечных кредитах свидетельствуют о том, что ипотека действительно переживала свой расцвет в 2018 году. Пятнадцать банков за 9 месяцев своей работы выдали примерно 2 трлн рублей и этот показатель больше на 65 процентов, чем в 2017 году.
Последствием роста ставок называют сокращение числа ипотечных кредитов в будущем на 6-10 % и уменьшение спроса на жилье в районе 3-5 процентов.
Помимо названного, специалисты указывают на возможность наступления кризиса в банковской сфере в ближайшие несколько лет.
Такое явление может быть вызвано значительным объемом выданных ранее рискованных кредитов, средства по которым вряд ли будут возвращены обратно кредитным учреждениям.
Читайте также
Встройте MoneyTimes в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:
По расчетам экспертов, по итогам 2019 года объем выдачи ипотеки снизится на 10–15%. Показатель не превысит 2,5–2,6 триллиона рублей. Ставки по ипотечным кредитам поднимутся выше 10%.
Согласно базовому прогнозу агентства, на 1 января 2020 года ипотечный портфель российских банков не превысит 7,5 триллионов рублей. Эксперты ожидают, что объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам вырастет в течение года в пределах 5–10%, но ее доля не превысит 1,5% портфеля. В ближайшие два-три года возможен более заметный рост просроченной задолженности за счет части заемщиков, взявших ипотеку в период ипотечного бума.
Выросли ставки и по программам перекредитования и рефинансирования ипотеки для обманутых дольщиков компании Urban Group с 9,75 до 9,9 процента.
Военная ипотека от госкорпорации теперь обойдется в 10 процентов годовых против 9,25 процента ранее. При этом первоначальный взнос для этой категории заемщиков сохранится в размере 20 процентов.
Ставки по ипотечным кредитам плавно снижались с середины 2015 года. И к концу лета этого года достигли исторического минимума, потеряв за это время 3-5 процентов. Так, по выданным кредитам к концу сентября ставка составила 9,4 процента. В начале года она равнялась 9,79 процента. А в январе 2017 года была чуть ниже 12 процентов.
Это привело к ипотечному буму. В 2017 году объем выдачи ипотеки достиг рекорда — 2,35 миллиарда рублей. Но и 2018-й готов поставить рекорд — 3 триллиона рублей. Только за девять месяцев этого года банки выдали кредитов на приобретение жилья на сумму 2,07 триллиона рублей.
Однако сохранить этот тренд на ежегодные рекорды вряд ли удастся. Но осенью после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 процента до 7,5 процента впервые с 2014 года банки начали повышение ставок. В том числе в конце сентября это сделал «Дом.РФ». В результате с начала сентября ипотека подорожала в среднем на один процент.
Многих заемщиков привлекали пониженные ставки, в том числе тех, кто уже ранее оформил ипотечный кредит. Такие заемщики составили примерно 12 процентов от общего числа. Всего кредитов было рефинансировано на сумму 225 миллиардов рублей. Возможностью снизить свою кредитную нагрузку с начала года воспользовались около 115 тысяч человек.
Это не понравилось покупателям жилья и уже отразилось на росте ипотеки. К примеру, в январе он составил 109 процентов к январю 2017 года. В феврале этот показатель был равен 93 процентам. Всю весну ипотека росла на 60 с лишним процентов к прошлогодним значениям. А к осени снизилась до 40 процентов.
В середине декабря 2018 года ожидается повторное повышение ключевой ставки ЦБ РФ. В связи с этим прогнозируется рост ипотечных ставок еще на 0,25-0,5 процента, отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». «Если ставка продолжит расти и дальше, потребуется вмешательство государства, — отмечает Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании. — Без господдержки будет сложно застройщикам и потребителям». Особенно сложно работать в условиях высоких ипотечных ставок будет с 1 июля следующего года, когда строить придется на заемные средства.
Пересмотреть программу субсидирования ипотеки недавно предложил минстрой. «Такие предложения у минстроя есть», — сообщил глава министерства Владимир Якушев.
Министерство будет предлагать запуск некого продукта для субсидирования процентной ставки по ипотеке для поддержания спроса на рынке жилья.
«Дом.РФ» и ВТБ также намерены выпустить ипотечные облигации до 500 миллиардов рублей с 2019 по 2021 год. Это будет сделано в рамках дочерней структуры «Дом.РФ» — «Фабрики ипотечных ценных бумаг», появившейся в 2016 году. Облигации будут обеспечены пулами ипотечных кредитов, выданных группой ВТБ, и поручительством «Дом.РФ».
Секьюритизация ипотечных портфелей — это возможность сдержать рост кредитных ставок для населения. Развитие «Фабрики ИЦБ» даст возможность снизить стоимость ресурсов для банков, а те в свою очередь смогут сделать доступнее ипотеку для граждан.