Разобраться в ипотечных кредитах тем, кто уже является собственником жилья, поможет руководитель офиса Квартирного бюро «Ярмарка», брокер по недвижимости и ипотеке Оксана Владимировна Липская.
Обмен жилья с ипотекой
— Насколько востребована услуга обмена с ипотечным кредитом сегодня?
— Услуга обмена жилья с ипотекой сегодня достаточно востребована и будет востребована в дальнейшем. Если посмотреть на рынок недвижимости до ипотеки (назовем его так), то мы видим, что очень большую долю составляли договора обмена с доплатой. Раньше люди копили на доплату. Сегодня накопить доплату на покупку другой квартиры практически невозможно, цены растут быстрее доходов. Поэтому ипотека сегодня достаточно популярна и востребована. И сегодня достаточно большой процент заключенных договоров — это обмен с доплатой. Только теперь мы называем это- обмен с использованием ипотечного кредита.
— Как происходит обмен квартиры с ипотечным кредитом?
— Для того чтобы совершить обмен с ипотечным кредитом необходимо заключить договор обмена. Затем наш ипотечный консультант подберет Вам наиболее оптимальную и удобную ипотечную программу. Все операции делаются одновременно, т.к. цель такого договора совершить продажу старой квартиры и покупку новой, а также получит ипотечный кредит в один день. Одновременно выставляется на продажу квартира, которую хотите продать и подаются документы Заемщика в банк на рассмотрение. Банк выносит положительное решение ( действительно 3 месяца) и называет размер кредита, срок и процентную ставку — условия на которых он готов кредитовать данного Заемщика. Затем определяется покупатель квартиры. После этого наступает следующий этап обмена — поиск встречного варианта. Когда квартира выбрана, необходимо собрать пакет документов на эту квартиру для оценки ее банком. Банк выносит решение по квартире и назначает день сделки. В день сделки Заемщик продает старую квартиру и покупает новую. После получения расписки о принятии документов на регистрацию из Федеральной Регистрационной Службы банк выдает кредитные средства. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Заемщик получает через 14 дней.
— Например, сколько стоит, обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную?
— Давайте вернемся к нашему примеру. Возьмем ту же квартиру: 1-комнатная квартира в районе Втузгородка, 5-ти этажный дом, средний этаж. Стоимость такой квартиры сегодня составляет 2 200 000 рублей. Двухкомнатная квартира в этом же районе, 5 -этажный дом, средний этаж стоит примерно 2 700 000 — 3 000 000 рублей. Значит доплата составит 500 000 — 800 000 рублей.
— Какой ежемесячный доход нужно иметь семье, чтобы обменять квартиру с использованием ипотеки?
— Если взять этот же пример, то для получения кредита в сумме 800 000 рублей необходимо иметь ежемесячный совокупный доход семьи 25 000 — 30 000 рублей.
Улучшения жилья, находящегося в залоге банка
(продажа квартиры, находящейся в залоге, и одновременная покупка другой квартиры с новым кредитом)
— Как происходит такой обмен?
— Механизм такого обмена очень похож на обмен с использованием ипотечного кредита. Прежде чем начать такой обмен необходимо получить согласие банка и подать заявку на новый кредит. После получения положительного решения банка можно начинать обычный обмен с использованием ипотечного кредита.
— Может ли банк отказать в продаже квартиры, находящейся в залоге?
— Теоретически может, но мне такие случаи не встречались.
— Как покупатели относятся к тому, что приобретаемая квартира обременена залоговыми обязательствами?
— Покупатели относятся к этому по-разному. 3-4 года назад когда я говорила покупателю, что квартира находится в залоге у банка, то первое что слышала: «может поищем другую?». Слова «обременена» приводили людей в ужас. Сегодня наши ипотечные консультанты более профессиональны, а клиенты граммотные и информированные, и слова «в залоге у банка » никого не пугают. Сегодня таких квартир стало больше, т.к. клиенты, которые купили квартиру 3-4 года назад с привлечением ипотечного кредита нуждаются в большей площади и готовы на обмен.
— Обязательно ли брать кредит на новое жилье в этом же банке?
— Конечно нет. Можно взять кредит в любом другом банке. Но мне кажется, лучше брать кредит в этом же банке по многим причинам: Вы уже клиент этого банка, у Вас хорошая кредитная история, могут быть определенные скидки, да и процедура такого обмена будет быстрой и комфортной.
— Распространены ли такие сделки в Екатеринбурге?
— Сегодня такие сделки попадаются все чаще. Количество таких сделок будет увеличиваться. Многие клиенты, которые воспользовались ипотечным кредитом 4-5 лет назад сегодня нуждаются в квартирах большей площадью (родились дети, переехали родители и т.д.). У меня были клиенты, которые 4 года назад купили небольшую 1-комнатную квартиру. Они очень боялись: вдруг не сможем платить, не сможем планировать семейный бюджет, лишимся работы, на 20 лет в кабале банка и т.д. Но год назад у них родились близнецы и им стало тесно. За эти годы они привыкли к кредиту, научились планировать семейный бюджет, регулярно платят ежемесячный платеж и уже ничего не боятся. Они продали квартиру, находящуюся у банка в залоге и купили квартиру большей площади с использованием нового кредита. Всю операцию проводили в одном банке, все остались довольны. Мои клиенты говорят: — «Ежемесячный платеж в банк стал для нас как квартплата и мы не чувствуем кабалы которой нас все пугали. Надо только попробовать и все получиться». А в большой квартире они живут уже сегодня. Ломбардное кредитование Что такое ломбардное кредитование?
Кредит под залог имеющегося жилья.
— Кто прибегает к ломбардному кредитованию?
— Сегодня к ломбардному кредитованию обращаются разные категории заемщиков:
а)Заемщик, которому необходим кредит для покупки квартиры в долевом строительстве. Есть банки, которые кредитуют квартиры в долевом строительстве у аккредитованных строительных компаний, но Заемщик выбрал квартиру в другой, не аккредитованной компании. В таком случае приходится прибегать к ломбардному кредитованию.
б)Заемщик, которому необходимы кредитные средства для строительства коттеджа, дома, дачи, ремонта и т.д.
в)Заемщик, который приобретает объекты коммерческого назначения (покупает квартиру под магазин, офис и т.д.)
г)Заемщик, который в первую очередь приобретает квартиру, делает ремонт, переезжает в нее, а затем перекладывает залог и продает первую квартиру. Такой вариант популярен, когда идет постоянный рост цен на недвижимость, предложений мало, нужно быстро купить, а потом спокойно продавать свою. В 2006 году многие клиенты прибегая к такому методу еще и финансово выиграли.
— Часто ли прибегают Екатеринбуржцы к ломбардному кредитованию?
— Я бы не сказала что очень часто. Очень часто прибегали к ломбардному кредитованию, когда банки практически не кредитовали квартиры в долевом строительстве или список аккредитованных строительных компаний был очень маленький (1-2застройщика).
Сегодня — это Заемщик, который знает, что лучше заложить свое имеющееся жилье, т.к. банк не возьмет в залог то, что он будет приобретать (квартиру, которую он будет переводить в нежилой фонд под офис или магазин, недостроенный коттедж, дачу и т.д.)
— Чем отличается процедура получения ипотеки под залог имеющегося жилья о кредитования под залог покупаемого жилья?
— Сама процедура отличается мало чем. Я бы сказала, что оформление процедуры ломбардного кредитования быстрее, чем оформление кредита под залог приобретаемого жилья. Когда мы обращаемся в банк с просьбой рассмотреть заемщика, то сразу прикладываем пакет документов на квартиру, которая пойдет в залог. При оформлении кредита под залог приобретаемого жилья банк в первую очередь рассматривает заявление Заемщика на получение ипотечного кредита. После получения положительного решения банка происходит выбор варианта квартиры. После выбора варианта необходимо собрать пакет документов на выбранную квартиру, пройти предстраховую экспертизу и подать в банк на рассмотрение объекта залога. Банк в течении 3-5 дней рассматривает объект залога и назначает день сделки. Таким образом процедура ломбардного кредитования длится 7-14 дней, а оформление кредита под залог приобретаемого жилья 14-30 дней. Процентные ставки при ломбардном кредитовании различные. Некоторые банки придерживаются аналогичных ставок как и по кредиту под залог приобретаемого жилья, но в основном эти ставки на 1-1,5% выше, чем ставки по кредиту под залог приобретаемого жилья. Страховка не отличается от страховки по кредиту под залог приобретаемого жилья.
— Если приобрести однокомнатную квартиру, заложив имеющееся жилье, то сколько составят ежемесячные выплаты при кредите на 15 лет?
— На такой вопрос, наверное, лучше ответить на конкретном примере. Например однокомнатная квартира в районе Втузгородка, 5-ти этажный дом, средний этаж. Средняя стоимость такой квартиры составляет сегодня 2 200 000 рублей. Если мы берем кредит в размере 2 200 000 рублей на 15 лет, при ставке 12% годовых, то ежемесячный платеж составит 26 400 рублей.
— Возможно ли их полностью погашать доходом от аренды?
— Доход от аренды такой квартиры составит 13 000 рублей. Таким образом, Заемщику необходимо добавлять из собственных средств ежемесячно 13 400 рублей для погашения кредита.
Стремительный рост цен на квартиры лишает большинство россиян возможности не то что купить жилье с нуля, целиком, но и, имея квартиру, собственными средствами увеличить жилплощадь. Даже на доплату за дополнительные метры уже приходится занимать средства в банке, а это усложняет процедуру. Но на самом деле есть два способа такого обмена. «Собственник» узнал, какова последовательность действий при таких сделках.
Одна из типичных ситуаций: человек хочет продать свою однокомнатную квартиру, одновременно взять ипотечный кредит и купить двухкомнатную квартиру. Руководитель ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов обращает внимание, что «в такой ситуации существует два варианта действия: первый – более традиционный, второй – более дорогой».
Два способа увеличения количества метров
Традиционный путь: человек идет в банк, проходит андеррайтинг и получает одобрение на кредит; лимит кредитования определяется исходя из доходов заемщика. Потом нужно найти покупателя, готового внести аванс за однокомнатную квартиру.
Покупатель вносит аванс и ждет, пока заемщик найдет себе квартиру с учетом требований банка. Далее заемщик вносит аванс за будущее жилье, и если оно свободно, то стороны готовятся к сделке. Если на этом этапе покупаемая квартира еще занята, и ее владелец ищет подходящий вариант квартиры для себя, то заемщик продлевает договор аванса со своим покупателем (человеком, который хочет приобрести его квартиру) и вносит на тот же срок аванс продавцу (тому, у кого хочет купить большую квартиру), и все участники сделки ждут, пока продавец найдет себе подходящую квартиру. Учтите, что у банков бывают ограничения – не более трех квартир в цепочке.
Когда цепочка скомпонована, продавец квартиры, которую покупает заемщик, предоставляет документы в банк-кредитор и страховую компанию. Иногда банки просят документы и на остальные квартиры далее по цепочке. После проверки и одобрения банком документов происходит совершение сделки. Покупатель квартиры заемщика закладывает деньги в ячейку на имя продавца квартиры, приобретаемой заемщиком. Иными словами, самый «верхний», то есть тот, с кого эта цепочка начинается, закладывает деньги в ячейку на имя самого «нижнего», то есть продавца последней квартиры. Банк добавляет в другую ячейку кредитные средства, считая деньги, закладываемые покупателем квартиры заемщика, тем самым первоначальным взносом.
Далее все продавцы и покупатели подписывают договоры купли-продажи: заемщик с покупателем своей квартиры, заемщик с продавцом квартиры – и единым пакетом подают документы на госрегистрацию. Условием доступа к банковской ячейке с деньгами является государственная регистрация всех участвующих в цепочке договоров купли-продажи. Если в цепочке квартиры и московские, и подмосковные, то не всегда получается подать документы единым пакетом, но условия доступа к деньгам аналогичные.
Есть и более дорогой вариант. «У некоторых банков есть следующие программы: человек заявляет о том, что у него есть квартира, которую он хочет продать. Банк дает кредит исходя из его доходов (как обычно), а вместо собственных средств – дополнительный кредит под повышенный процент и на более краткий срок», – рассказывает Кирилл Суслов.
Заемщик покупает квартиру с учетом требований к банка, переезжает в нее. Потом заемщик платит фактически по двум кредитам: по одному, который предназначался на покрытие разницы в цене между меньшей и большей квартирой, полностью, а по второму – выплачивает только проценты. После переезда заемщик ищет покупателя на старую квартиру уже как на «свободную» (она не переходит под залог!). Есть варианты, когда банк может назначить выплату только процентов по обоим кредитам.
Продав старую квартиру, человек гасит дополнительный кредит, а затем спокойно выплачивает небольшой кредит – на разницу между однокомнатной и двухкомнатной. Кирилл Суслов отмечает, что, так как размер собственных средств больше 50% от стоимости приобретаемой жилплощади, процент по кредиту более низкий.
«По первому способу кредит можно получить практически в любом банке. Этот способ подходит для тех, кто хочет делать все поэтапно: сначала найти покупателя, потом уже искать что-то самому, не рискуя, что «старая» квартира «зависнет» и придется платить по двум кредитам сразу неопределенное количество времени. Второй способ хорош для того, кто все рассчитал и согласен переплатить, лишь бы скорее переехать в новую квартиру», – разъясняет Кирилл Суслов.
Размен без потерь
Другая типичная ситуация – размен двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Среднестатистическая московская двухкомнатная квартира «делится» при обычном размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в Москве. Впрочем, многое зависит от расположения двухкомнатной квартиры. Ирина Максимова, директор департамента розничных продаж «Фосборн Хоум», подчеркивает, что «если стоимость двухкомнатной квартиры на окраине САО или СЗАО может составлять от $350 тыс. до $400 тыс., то аналогичная квартира, скажем, в Бирюлево, стоит от $280 тыс. до $370 тыс.». Иными словами, могут быть и еще менее удачные варианты размена – однокомнатная квартира в Москве плюс комната в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а такой вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.
«Однако с помощью ипотеки можно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, – отмечает Ирина Максимова. – Процедура такова: сначала один из жильцов этой квартиры должен обратиться в банк, чтобы получить одобрение на кредит. Оценивать заемщика будут, как обычно, исходя из его доходов. Далее нужно искать покупателя на двухкомнатную квартиру, параллельно подбирая однокомнатные. Ту из них, которая будет находиться в залоге, нужно выбирать с учетом требований банка и страховой компании. Когда цепочка будет составлена, назначается день сделки. В этот день наличные средства закладываются в разные банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. Соответственно, после прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги».
По словам Ирины Максимовой, в данном случае удобство привлечения ипотечного кредита состоит в том, что появляется возможность приобрести две однокомнатные квартиры в Москве. Минус в том, что квартиру, которая будет приобретаться на заемные средства, придется подбирать, ориентируясь не только на свои потребности, но и на технические и юридические требования, предъявляемые к объектам залога, а это заметно сужает круг подходящих квартир.
Дети и ипотека
Вполне естественно, что именно рождение и взросление детей заставляет их родителей задумываться об улучшении жилищных условий. Однако наличие несовершеннолетних в числе участников сделки банками не приветствуется. И все же это не безнадежная ситуация. Как действовать, объясняет Павел Рыбаков, начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка: «Есть два варианта прохождения этой процедуры. Первый вариант: банк разрешает включить несовершеннолетнего в собственники квартиры. В таком случае порядок такой:
— получаем одобрение на выдачу кредита;
— ищем покупателя на продаваемую квартиру;
— ищем покупаемую квартиру;
— получаем разрешение органов опеки на продажу квартиры, находящейся в собственности, в том числе несовершеннолетнего, с одновременной покупкой новой квартиры на средства кредита, где несовершеннолетний также будет включен в число собственников.
«Ну, а дальше все как обычно при ипотеке – оценка, страхование, сделка», – добавляет Павел Рыбаков.
Но бывает, что банк запрещает включать несовершеннолетнего в собственники квартиры. Как говорит Павел Рыбаков, выход есть при наличии квартиры, где несовершеннолетнему можно будет выделить долю (другая квартира, находящаяся в собственности у родителей или других близких родственников – бабушек, дедушек). Сначала нужно решить вопрос с органами опеки и попечительства на предмет возможности выделения доли несовершеннолетнему в другой квартире, например у бабушки. Если органы опеки «дадут добро», получаем разрешение на выдачу кредита в банке. Далее аналогично первому варианту с разницей в том, что при продаже «старой» квартиры доля будет выделена не в «новой», купленной на заемные средства, а в третьей квартире.
Итак, если разобраться пошагово, в альтернативных сделках с привлечением ипотеки нет чего-то неразрешимо сложного. Другой вопрос, что на нестабильном рынке цепочки составить в любом случае непросто. Однако сейчас рынок успокаивается, и такие сделки становятся наиболее востребованными.
Дата публикации: 10:52 10 апреля 2008
Решая увеличить свою жилплощадь с помощью ипотечного кредита, заёмщику необходимо решить вопрос с первоначальным взносом. Можно отложить этот процесс до момента накопления нужной суммы, а можно использовать уже имеющуюся квартиру в качестве второго залога.
Как выглядит этот процесс, и что банки готовы сегодня предложить таким клиентам? На эти вопросы специально для Сравни.ру отвечает начальник службы розничного кредитования Московского ипотечного агентства Наум Либкинд:
«Рассмотрим две стандартные ситуации. В обоих случаях при обращении в банк МИА первый взнос не требуется.
Ситуация первая: клиент хочет приобрести двухкомнатную квартиру в Москве, имея однокомнатную в Московской области, при этом средств на первый взнос нет, либо недостаточно.
В этом случае вместо первого взноса закладывается имеющаяся и покупаемая квартиры. В дальнейшем, когда остаток долга по кредиту снижается до уровня менее 80% от стоимости «двушки», однокомнатная квартира выводится из-под залога. Для реализации этой схемы в МИА есть специальный кредитный продукт «Второе жильё». В данном случае и имеющаяся квартира и приобретаемая находятся в уже построенных домах.
Стоимость имеющейся квартиры должна покрывать всего не менее 20% от стоимости приобретаемой двухкомнатной квартиры. Таким образом, возможно (при наличии соответствующих доходов) приобрести двухкомнатную квартиру аж в пять раз дороже имеющейся квартиры. Это может быть не только увеличение площади квартиры, но и изменение месторасположения, существенное улучшение качества жилья. Если имеющаяся «однушка» относится к эконом-классу, то «двушку» можно приобрести в бизнес-классе.
Ситуация вторая: располагая однокомнатной квартирой, клиент желает приобрести двухкомнатную, но в строящемся доме. Денежных средств на первый взнос опять же нет, либо недостаточно.
В данном случае вместо первого взноса закладываются имеющаяся квартира и права требования по договору долевого участия в строительстве. Когда остаток долга по кредиту снижается до уровня менее 80% от стоимости «двушки» (договора долевого участия в строительстве), однокомнатная квартира выводится из-под залога. Для реализации этой схемы в МИА есть специальная возможность оформления двух залогов (на имеющуюся квартиру и строящуюся) в кредитном продукте «Новостройка».