Как купить квартиру в ипотеку меньше три года в собственности

Может я что-то не так понял, но как мне объяснили, что имущественный налоговый вычет (с 2008 г. 2 млн.) и подоходный налог с продаже недвижимости (льгота по уплате 1 млн.) — это разные вещи. И если имущественный вычет не использован, можно смело продавать квартиру ранее трех лет и покупать другую. Потом подать на имущественный налоговый вычет и налог платить не придется. Я так делал в 2006 г. — продал квартиру, полученную по дарственной.

Квартира в собственности менее 3х лет, а именно 1,5 года. Хотим ее продать и купить большую. Но знаю, что наша квартира не подходит под ипотеку из-за этого. Как думаете это сильный минус для квартиры или стоит подождать эти 1,5 года или и за нал могут купить квартиру стоимостью 1,5 млн?Просто сами уже один раз продавали однушку и покупали ее как раз через ипотеку.

2. Сумма имущественного налогового вычета на который Вы, как покупатель недвижимого имущества можете претендовать в соотв. с НК РФ, будет рассчитываться с суммы, указанной в ДКП и соответственно налоговая база будет рассчитана не с суммы возможно максимальной в размере 2 млн. (если стоимость имущества в ДКП будет указана в пределах этой суммы или более), а с суммы указанной в ДКП.

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Перепродажа квартир – доходный бизнес, поэтому с полученного дохода приходится уплачивать соразмерную сумму в счёт государства. Это справедливое положение затрагивает и обычных граждан, которые руководствуются чисто бытовыми целями. Из обозначенных норм проистекают все особенности и нюансы купли-продажи недвижимости, подлежащей налогообложению. О нюансах покупки квартиры менее 3 лет в собственности читайте далее.

Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:

Люди, планируя приобретение квартир, в большинстве случаев рассчитывают на успешную и продолжительную эксплуатацию жилья. Однако в некоторых ситуациях возникает вопрос относительно продажи жилья через 3 года. Можно ли продать квартиру, если не прошло 3 года после получения жилья в собственность?

Паспорта всех владельцев жилья. Каждая сторона сделки должна подтвердить личность.
Кадастровый паспорт жилья.
Справка, подтверждающая состав семьи нынешнего владельца квартиры.
Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
Документация, которая должна подтверждать имущественные права: договор дарения, купли – продажи или наследства.
Одобрение органов опеки, если на квартиру может претендовать ребенок.
Письменное согласие супруга либо супруги о проведении процедуры для продажи квартиры.
Договор, который составляется с новым покупателем.

Лучшим способом уберечься от рисков, возникающих при покупке квартир, находившихся в собственности продавцов менее трёх лет, является скрупулёзная проверка всех документов на продаваемую недвижимость, а также внимательность при составлении всех необходимых документов.

Следует потребовать расширенную выписку из Росреестра, в которой перечисляются все жильцы – так можно проверить, кто может иметь права на владение или проживание в квартире, и убедиться, что после её покупки никто более предъявить их не сможет. При наличии несовершеннолетних совладельцев надо, чтобы продавец предъявил разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

продажа осуществляется по доверенности через представителя;
квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
сомнительная причина продажи квартиры;
заниженная стоимость квартиры и так далее.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья. Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут. К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Например, одно из условий — продавец обязуется выплатить НДФЛ в размере 13% с налогооблагаемой базы. Налогооблагаемая база — это разница между расходами на эту квартиру и доходами с продажи от неё. Если же жилье было получено в результате договора дарения или по завещанию, то минимальная сумма, которая не подлежит налогообложению — это 1 млн рублей. Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.

Однако подчеркиваем, что эти изменения касаются только имущества, которое приобретено в собственность после 01.01.2016 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы не будете.

1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

И возможно ли взять ее в ипотеку? Я конечно сейчас почитала интернет, но все равно не ясно — я так понимаю эти квартиры оформляются по сумме не более 1 мл и еще какие-то расписки на остальные деньги. Но я то чем рискую? Я беру кредит, и меня страхует банк, у меня будет страховка на случай всякого там непредвиденного.

Ну допустим вы уломали покупатели продете на бамаге всего за 990 тыс ( ну что бы налог не платить) , но ваш же покупатель и начинает оформлять налоговый вычет ( а дураков его НЕ оформлять больше нет,) и естесвенно оформляя покупатель предоставляет расписки на остальные 4 100 000 )))) , вот тут налоговая вас за ж о п у и берет (сейчас они с эттм делом лютуют) .

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Указание места и даты его составления;
Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Налог рассчитывается следующим образом:

если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

продавец должен быть собственником в течение трех лет;
недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

родители и дети;
бабушки, дедушки и внуки;
братья и сестры;
супруги.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

То что мама продавца проживала с 1982 года в этой квартире, после этого она продала по договору эту квартиру дочке (продавец) за 302 тыс. руб (я так думаю это стоимость по паспорту, поэтому такая цена) договор был заключен 01.11.2008, но зарегистрирован в ГБР 2.03.2009. Почему так долго не регистрировали, незнаю.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Добрый день. Мы с мужем собираемся покупать в ипотеку с первоначальным взносом двухкомнатную квартиру. Ипотеку нам одобрили, выбрали квартиру за 1 830 000 руб. Первоначальный взнос 600 тысяч, остальное на 10 лет в ипотеку в Сбере. Собственник квартиры говорит что квартира менее 3 лет в собственности. Вот читаю статьи насчет покупки подобных квартир и никак не пойму какие риски и последствия? Объясните пожалуйста!

Но, как правило, люди не любят платить налоги. Львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием апробированных на рынке схем. Договор купли-продажи заключается на сумму, меньше миллиона рублей, обычно – на 990 тыс. руб. В банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. На разницу продавец пишет расписки о том, что им были получены деньги за неотделимые улучшения жилплощади, произведенные прежним владельцем или за оставляемую им мебель и технику. После регистрации договора покупатель забирает расписки себе – на тот случай, если продавец внезапно передумает и, ссылаясь на временное помутнение рассудка, захочет аннулировать сделку. По закону, если суд признает его правоту, он должен будет вернуть только те денежные средства, которые фигурируют в договоре. Расписки, таким образом, должны защитить покупателя от произвола продавца. Но защита эта весьма сомнительна с юридической точки зрения.