Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.
Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется. Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки. Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.
Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду. Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.
Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:
- Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
- Паевый взнос;
- Инвестиционный вклад;
- Переуступка прав требования;
- Вступление в кооператив/товарищество.
Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.
В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет. Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать. Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.
Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится. После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире. И ее передача может не состояться.
Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье. Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры. Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.
Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:
- Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
- Акт приемки-передачи жилья;
- Экспликация и поэтажный план из БТИ;
- Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
- Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
- Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.
Мошенничество при продаже квартир
Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.
Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги. Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики. Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».
«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков. В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз. А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.
Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы. Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно. Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.
Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения. Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.
И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?
Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика
По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.
Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много. Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.
Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию. Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте. В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.
Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме. Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно. Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.
Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний. Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д. Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.
Как купить квартиру в ипотеку и минимизировать, все риски связанные с этой сделкой, таким вопросом задавался каждый, кто рассматривал возможность решения жилищного вопроса в кредит. Чтобы внести ясность рассмотрим процедуру приобретения новостройки в ипотеку поэтапно.
- Поиск новостройки – реализуется двумя способами, соответственно через банк, либо через компанию застройщика. Еще, вы можете обратиться в специализированные компании или воспользоваться услугами ипотечного брокера;
- Бронирование недвижимости и подача документов в банк – зарезервировав подходящую квартиру у застройщика и получив на руки соответствующее соглашение, подавайте документы в банк;
- Подписание договора кредитования и сопутствующих документов – ипотечные программы предусматривают дополнительные договора, например, страхования жизни и т.д.;
- Государственная регистрация права собственности – право собственности регистрируется после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.
Если вы планируете купить в ипотеку квартиру в новостройке и производите расчеты, будьте готовы к дополнительным финансовым расходам, которые связаны со спецификой кредитования новостроек.
По некоторым кредитным продуктам дополнительные расходы могут достигать 15% от стоимости недвижимого имущества!
Прежде всего, это банковская комиссия за выдачу кредитных средств, в среднем это один процент от суммы займа. Таким образом, если вы оформляете ипотеку на 6 миллионов рублей, комиссия составит 60 тысяч.
Еще один момент — это договор страхования. Кредитование новостроек предполагает наличие высоких рисков для кредитора, которые он старается компенсировать страховкой. Не говоря о страховании жизни и трудоспособности заемщика. В общей сложности расходы на страхование также могут составить один процент от суммы кредита.
Кроме того, процедура покупки в ипотеку квартиры в новостройке может затянуться во времени и превратиться в долгострой. Каждый из нас слышал о скандалах с долевым строительством и сотнях дольщиков, оставшихся обманутыми.
Не секрет, что первичный рынок недвижимого имущества находится на стадии становления, а права потребителей защищены слабо. Ситуации, когда число обманутых участников долевого строительства пополняются, сегодня происходят реже, но все, же имеют место быть.
Пример:
На сегодняшний день в городе Москве значится более 50 проблемных новостроек, количество участников долевого строительства которых превышает 8 тысяч человек.
Так же известны факты, когда квартиры в новостройке продавались сразу двумя компаниями разным людям. В результате одни остались без жилья и без денег, а другие заселились, но не могут зарегистрировать право собственности.
В качестве инструмента защиты кредитных активов, банковские учреждения практикуют аккредитацию отдельных строительных объектов. Аккредитация строительных объектов, в том числе находящихся на стадии котлована, осуществляется на основании правовой экспертизы учредительных документов, проектной и разрешительной документации компании застройщика.
Банковские организации анализируют финансовую отчетность и хозяйственную деятельность компании застройщика, что обеспечивает либерализацию требований к готовности домостроения. Как отмечают эксперты, при совершении сделки связанной с ипотекой новостройки, для всех ее участников существуют повышенные риски, что, впрочем, отражается на высоких процентных ставках ипотечного кредитования новостроек.
Таким образом, ипотека на новостройку прошедшую соответствующую аккредитацию в банке, способна минимизировать существующие риски и избавить клиента от обивания порогов для сбора многочисленных справок и документов.
Многолетняя практика научила наших соотечественников относиться к ярким рекламным призывам и райским обещаниям с осторожностью. И все же желание решить жилищный вопрос с минимальными затратами, зачастую, становится причиной утраты денежных средств и недвижимого имущества. Для того, чтобы вы четко понимали, как купить квартиру в ипотеке с минимальными рисками, приведем несколько правил, которых должны придерживаться будущие участники долевого строительства:
- Убедитесь, что компания застройщик имеет соответствующее разрешение на возведение объекта;
- Прежде всего, обратите внимание на деловую репутацию застройщика, количество реализованных и введенных в эксплуатацию объектов, отзывы участников долевого строительства, правовой и внешний статус компании;
- Прежде чем подписать договор долевого участия, проследите, чтобы там содержались следующие сведения; четкое описание недвижимости и характеристики, сроки сдачи объекта и передачи в собственность, стоимость и порядок оплаты, гарантийные обязательства застройщика;
- Определившись с выбором и подготовив необходимые документы, не поскупитесь на квалифицированную правовую консультацию. Независимые юристы помогут вам разобраться в тонкостях юридических терминов и обеспечат защиту ваших законных прав и интересов.
Видео по теме для Вас.
Приобретение квартиры в новостройке имеет целый ряд преимуществ перед вторичным рынком. Во-первых, вы получаете новое современное жилье, в котором можно сделать лишь косметический ремонт, не тратясь на замену сантехнического оборудования, электрики, других коммуникаций. Во-вторых, новенькие жилые комплексы часто возводятся в экологически чистых районах с развитой инфраструктурой, оснащаются современные детскими игровыми площадками, зонами отдыха для взрослых. В-третьих, стоимость квартир в новых домах часто оказывается ниже, чем на вторичном рынке, да и застройщики предлагают весьма выгодные условия кредитования, позволяющие внести первый взнос в размере каких-нибудь 10-15 процентов от цены на жилье.
Все это, на первый взгляд, кажется очень привлекательным. Но практически каждый день мы видим в новостях возмущения обманутых покупателей, тех, кто внес деньги за квартиру в новостройке, постоянно наблюдал за строительством, несколько лет ждал сдачи дома в эксплуатацию, и, в конечном итоге, остался и без денег, и без жилья. Можно ли купить квартиру в новостройке без обмана, и как это сделать. Именно об этом пойдет речь ниже.
Застройщики: выбираем самого сильного игрока
Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, необходимо в первую очередь внимательно присмотреться к компании-застройщику, предлагающую приобрести квартиру в новостройке. Да, вы можете читать рекламные объявления, в которых вам сулят золотые горы по минимальной цене и в кратчайшие сроки. Но на самом деле все довольно часто оказывается совершенно иначе. Поэтому отложите в сторону газету с рекламой и займитесь сбором информации о застройщике.
Как это сделать? Мы предлагаем вам следующие методы:
Как известно, самыми недорогими являются квартиры в домах, которые лишь начинают строится, находятся на нулевом цикле или даже на стадии проектирования. Приобретая такое жилье, вы реально экономите, однако подвергаете себя большему риску. Нет никаких проблем, если вы внимательно изучили застройщика и полностью доверяете ему. Если же требуется избежать риска, лучше выбирать объекты, уже сданные в эксплуатацию или практически готовые к этому. При этом не забудьте опять же получить максимум информации о застройщике – случаев, когда многоэтажные дома, почти готовые к заселению, оказывались заброшенными, в нашей стране довольно много.
Сомневаетесь, что сможете купить квартиру самостоятельно? Обратитесь за помощью к риелтору.
Неплохой способ избежать рисков – это обратиться в агентство недвижимости. Выбирать его следует также тщательно, как и застройщика – это должна быть компания с безупречной репутацией, имеющая огромный опыт работы на рынке именно строящихся домов.
Еще одним преимуществом такого способа является возможность правильно заключить все договора на покупку квартиры – их составление и проверкой в подавляющем большинстве случаев занимаются опытные юристы, поэтому вы будете полностью уверены в юридической чистоте сделки, и в том, что вы максимально защищены от всякого рода неожиданностей.
Единственным недостатком обращения к риэлторам является наличие комиссионных, которые представляют собой определенный процент от стоимости вашего будущего жилья. Но не следует экономить, если вы хотите приобрести квартиру в новостройке без обмана.
В процессе оформления сделки мы рекомендуем очень внимательно читать все договора и документы, которые вы подписываете. Лучше всего привлечь к этому процессу профессионального юриста, который поможет вам обойти любые подводные камни, разглядеть многочисленные уловки, которыми пользуются застройщики.
Обращайте особое внимание на те бумаги, которые так или иначе влияют на ликвидность строящегося здания. Это и правоустанавливающие документы, и разнообразные справки и свидетельства, определяющие стоимость квадратного метра в строении, его тип, сроки возведения здания и прочее.
Как видите, чтобы купить квартиру в новостройке без обмана, достаточно просто быть предельно внимательным к деталям. Также можно воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, которые уберегут вас даже от самых малейших рисков. Если вам удастся грамотно выбрать застройщика, а также получить полный пакет документов, оформленных в полном соответствии с действующим законодательством, остается лишь дождаться сдачи дома и готовиться к новоселью!