Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!
- продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
- продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
- продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.
Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.
Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:
Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.
Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:
- сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
- срок передачи квартиры покупателю;
- срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.
Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.
Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
- свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
- справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
- закладная на квартиру.
Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.
Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.
Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?
Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:
Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.
Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.
Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.
Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.
Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.
Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:
Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.
Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.
Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.
Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.
Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!
Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.